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Landgericht Köln, 27.10.2016, Az.: 29 S 91/16
Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diese Einnahmen- und Ausgabenrechnung und insbesondere die darin erfolgte Verteilung der Kostenpositionen muß den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Dieser Begriff der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nur teilweise entnommen werden. Ordnungsgemäß ist nach § 14 Abs. 1 WEG, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und gem. § 15 Abs. 3 WEG den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht.
In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Köln ging es um die Frage, ob die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung Aufwendungen für Heizkosten, die vor dem Abrechnungszeitraum getätigt worden seien, in Abrechnung bringen durfte und dies dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Kläger waren Wohnungseigentümer und verklagten die WEG
Die Parteien in diesem Rechtsstreit bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße 89 – 93, R-Straße 47 – 51 in Köln. Die Kläger waren Eigentümer in der Einheit und verfügten über eine eigene Ölheizung. Die Teilungserklärung vom 22.03.1993 sah u. a. in § 13 Ziffer 2 i. V. m. Ziffer 1 vor, dass Betriebskosten und Heizkosten nach dem Verhältnis der Quadratmeter-Wohnfläche zu verteilen seien.
In der Eigentümerversammlung vom 18.08.2015 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 3 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2014. Die Einzelabrechnung der Kläger wies unter den Betriebskosten die Position „Endbestand Öl Haus 93“ mit einem Betrag von EUR 5.127,93 aus, diese Kosten wurden entsprechend der Wohnfläche auf die Kläger umgelegt mit einer Kostenbelastung der Kläger in Höhe von EUR 1.921,30. In der Gesamtabrechnung wurden diese Kosten unter sonstige Verwaltungskosten eingestellt. Die von der Firma C erstellte Einzelabrechnung wies Heizkosten der Kläger in Höhe von EUR 1.188,93 sowie einen Restbestand von EUR 5.127,93. Der Ölanfangsbestand war bislang nicht auf die Eigentümer umgelegt und in den Einzelabrechnungen erfasst worden. In der Vergangenheit wurden in den Jahresabrechnungen Abgrenzungsposten aufgeführt.
Ziel der Klage war die Herausnahme von Kosten eines früheren Abrechungszeitraumes aus dem aktuellen Abrechnungszeitraum
Mit der vorliegenden Klage begehrten die Kläger die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 3 über die Gesamt- und Einzelabrechnung insoweit, wie dort die Kosten für den Endbestand Öl Haus 93 in Höhe von EUR 5.127,93 aufgenommen worden sind. Die Kläger vertreten die Auffassung, die Verteilung der Kostenposition „Endbestand Öl Haus 93“ widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil im Jahr 2014 nur so viel Heizöl verbraucht worden sei, wie auch zugekauft worden sei, es seien keine weiteren Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Die Kläger würden mit Kosten belastet, die im Abrechnungszeitraum nicht angefallen seien.
Erstinstanzliches Gericht sah die Hereinnahme der Kosten als ordnungsgemäße Verwaltung an
Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage mit Urteil vom 26.04.2016 ab. Zur Begründung führte es aus, dass der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Da die Kosten für den Ölbestand in der Vorjahresabrechnung als Abgrenzungsposten enthalten gewesen seien, sei bislang eine Umlage auf die Eigentümer weder gemäß § 16 Abs. 2 WEG noch nach Verbrauch erfolgt. Nach der Rechtsprechung des BGH seien diese Kosten der Bevorratung nach § 16 Abs. 2 WEG oder dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umzulegen, um denkbaren Liquiditätslücken vorzubeugen. Um den Anforderungen dieser Rechtsprechung Genüge zu tun, sei es im Umstellungsjahr erforderlich, diesen Abgrenzungsposten aufzulösen und in dessen Höhe eine Position „Kosten“ in die Gesamtjahresabrechnung einzustellen, wobei die Umlage nach den Vorgaben des BGH erfolgen müsse. Dies sei vorliegend erfolgt, indem die streitgegenständliche Position in der Gesamtjahresabrechnung unter „Verwaltungskosten“ erfasst und in der Einzelabrechnung entsprechend dem Schlüssel für die sonstigen Verwaltungskosten umgelegt worden sei.
Gegen dieses Urteil legten die Kläger Berufung zum Landgericht Köln ein.
Urteil des Landgericht Köln
Berufungsgericht urteilte, dass die Jahresabrechnung nicht die Kosten eines vorangegangen Zeitraumes enthalten dürfe
Das Landgericht Köln urteilte nun, dass der angefochtene Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 18.08.2015 in Bezug auf die Position Endbestand Öl Haus 93 in Höhe von EUR 5.127,93 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Denn in der Jahresabrechnung seien nicht auch Aufwendungen für Heizkosten, die vor dem Abrechnungszeitraum getätigt worden seien, in Abrechnung zu bringen. Der Bundesgerichtshof habe sich in seiner Entscheidung vom 17.02.2012 damit zwar nicht ausdrücklich befasst, vielmehr habe er ausgeführt:
„Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache Prüfung ließe sich im Fall der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus den Bestimmungen der Heizkostenverordnung herleiten. Diese erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen wird. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist. Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüsse zu verteilen“ (vgl. BGH NJW 2012, 1434 ff.).“
Im Gesamtkontext würden diese Ausführungen jedoch nur den Rückschluss zulassen, dass Zahlungsflüsse, d. h. Ausgaben für Heizkosten in dem vor dem Abrechnungszeitraum liegenden Zeitpunkt in der Jahresabrechnung nicht aufzuführen seien, weil es sich ausschließlich um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das jeweils betreffende Jahr handeln würde. Der bevorratete Brennstoff sei nicht anzugeben, denn es handele sich nicht um einen Geldfluss in dem betreffenden Jahr. Dies wäre auch systemwidrig, weil auch andere durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angeschaffte Gegenstände dort nicht aufgeführt würden. Der Ölbestand sei für die Wohnungseigentümer aus der Heizkostenabrechnung im Vergleich mit dem in der Gesamtabrechnung dargestellten Aufwand für den Einkauf von Brennstoffen erkennbar und damit nachvollziehbar (vgl. AG Bremen, ZMR 2014, 316 ff.). Es bestünde auch keine zwingende Notwendigkeit einer Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß dem Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG oder dem in der Teilungserklärung vorgesehenen allgemeinen Verteilungsschlüssel des bevorrateten Brennstoffes, denn eine entsprechende Umlage der verausgabten Gelder für noch nicht verbrauchten Brennstoff, die aber nicht in dem entsprechenden Abrechnungsjahr verausgabt worden sind, bedürfe es nicht, auch wenn dieses darauf zurückzuführen sei, dass (vorliegend) erstmals entsprechend den Vorgaben des BGH die Abrechnung in Bezug auf die Heizkosten vorgenommen werde. Der Einkauf von Brennstoffen könne in der Zukunft unter Berücksichtigung der Bevorratung an den zu erwartenden Verbrauch angepasst werden, so dass dementsprechend die noch vorhandene Bevorratung reduziert werde und die einzelnen Wohnungseigentümer nach der Maßgabe der Heizkostenverordnung belastet werden. Die Notwendigkeit einer Verteilung von Kosten, die im dem zugrundeliegenden Abrechnungsjahr nicht angefallen seien, bestünde nicht. Eine Liquiditätslücke, die zu einer solchen nachträglichen Belastung Anlass geben würde, sei nicht ersichtlich.
Im Ergebnis seit sowohl die Einzelabrechnung als auch die Gesamtabrechnung für ungültig zu erklären
Dementsprechend sei sowohl die Einzelabrechnung als auch die Gesamtabrechnung, soweit der entsprechende Betrag in den Verwaltungskosten aufgeführt sei, für ungültig zu erklären.
Quelle: Landgericht Köln
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