Rechtsanwälte für Mietrecht in Köln

Eines der Schwerpunkte der Rechtsanwälte der Kölner Kanzlei mth Tieben & Partner ist das Mietrecht. Der Standort unserer Kanzlei ist der Sachsenring 34 und liegt zwischen der Ulrepforte und dem Chlodwigplatz in der Kölner Südstadt.

Unser Beratungsumfang im Mietrecht umfasst dabei sowohl das Wohnraummietrecht als auch das Gewerberaummietrecht. Dabei achten wir auf permanente Fortbildung und Austausch mit weiteren Kollegen. So sind unsere Rechtsanwälte im Kölner Anwaltverein organisiert und darüber hinaus in der Arbeitsgemeinschaft für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins mit bundesweit über 2.850 Mitgliedern, davon etwa 130 Mitglieder in Köln.Logo-Mitglied-ARGE-Mietrecht-und-Immobilien-1

Auf unserer Webseite veröffentlichen und kommentieren wir darüber hinaus regelmäßig aktuelle Gerichtsurteile aus dem Bereich des Mietrechts von Gerichten aus Köln, aber auch von Gerichten aus dem gesamten Bundesgebiet.

I. Wohnraummietrecht

Das Wohnraummietrecht ist größtenteils im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, welches aus dem vorletzten Jahrhundert stammt. Aufgrund der Wandelung der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse gab es somit seit Begründung des Mietrechts immer wieder mehr oder weniger tiefgreifende Reformen der mietrechtlichen Regelungen.

Trotz dieser permanenten Veränderungen kann man das Wohnraummietrecht jedoch weiterhin als Mieterschutzrecht bezeichnen. Allerdings gab es gerade in letzter Zeit auch Reformen zugunsten des Vermieters, welche insbesondere wegen des Treibens sogenannter Mietnomaden auch notwendig waren.

1.            Kündigung und andere Beendigung von Wohnraummietverhältnissen

Insbesondere mit der Beratung und Vertretung bei Kündigung von Wohnraummietverhältnissen werden wir immer wieder von Mietern oder Vermietern beauftragt. Bei Wohnraummietverhältnissen unterscheidet sich die Kündigung stark danach, ob der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag kündigt. Der Vermieter bedarf zur Kündigung eines besonderen Kündigungsgrundes, welchen er darüber hinaus ausführlich in der Kündigung benennen muss. Häufige Kündigungsgründe im Mietrecht sind zum Beispiel Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache oder Störung des Hausfriedens wie zum Beispiel Beleidigungen oder Bedrohungen von Mitmietern oder des Vermieters. Gerade in Ballungsgebieten wie der Stadt Köln, in der Wohnungen nur schwer zu finden sind, ist die Kündigung daher eines der streitträchtigsten Themen zwischen den Mietparteien.

Aus diesem Grunde ergibt sich gerade bei der Kündigung im Wohnraummietrecht Beratungsbedarf sowohl auf Seiten des Mieters als auch auf Seiten des Vermieters. Der Mieter muss sofort prüfen, ob die Kündigung berechtigt war und gegebenenfalls Widerspruch gemäß § 574 BGB oder andere Maßnahmen gegen die Kündigung einleiten. Der Vermieter muss vor Ausspruch der Kündigung prüfen, ob er überhaupt kündigen darf und ob seine Kündigung ordnungsgemäß formuliert und die Fristenregelungen ordnungsgemäß angewendet wurden.

Auch die Frage, ob die Kündigung ordentlich/fristgemäß oder außerordentlich/fristlos erfolgen und/oder ob vor der Kündigung einmal oder mehrfach abgemahnt werden muss, ist für mietrechtliche Laien oftmals schwer zu entscheiden und kann zu kostspieligen Fehlern führen. Auch kann unter bestimmten Umständen ein Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter einer Kündigung vorzuziehen sein. Ein großes Thema in unserer mietrechtlichen Beratung sind auch die sogenannten Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen durch den Vermieter. Immer öfter kommt es vor, dass zahlungskräftige Investoren, ganze Gebäude erwerben, in das Mietverhältnis eintreten und den alteingesessenen Mietern dann kurzfristig kündigen.

Sowohl die Eigenbedarfskündigung als auch die Verwertungskündigung sind allerdings an enge Voraussetzungen geknüpft und müssen umfangreich und genau begründet werden. Als mietrechtliche Experten beraten wir sowohl Vermieter bei der Abfassung von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, aber auch Mieter bei der Abwehr solcher Kündigungen.

Unter bestimmten Voraussetzungen können wir selbstverständlich auch versuchen, eine Abfindung als Vertreter für den Mieter oder den Vermieter zu verhandeln. Dabei können Sie sich auf unser Fachwissen und unsere permanente Fortbildung verlassen.

Rechtsanwalt Koeln Tieben

Ihr Ansprechpartner für das Mietrecht bei der Kanzlei mth Tieben & Partner ist Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben. Rechtsanwalt Tieben ist seit dem Jahre 2005 als Rechtsanwalt zugelassen und beschäftigt sich seitdem schwerpunktmäßig mit dem Mietrecht. Er ist Mitglied der ARGE für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Sie erreichen Herrn Rechtsanwalt Tieben unter der Telefonnummer 0221 – 80187670.

2.            Durchsetzung oder Abwehr einer Räumungsklage/Zwangsräumung

Ist das Mietverhältnis bereits gekündigt, der Mieter aber noch nicht ausgezogen, kann es schnell dazu kommen, dass der Vermieter versucht, den Mieter mittels einer Räumungsklage bzw. einer Zwangsräumung aus der Wohnung zu bekommen. Auch vor Ablauf der Kündigungsfrist kann zur Vermeidung von Zeitverlust bereits Räumungsklage eingereicht werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten (Widerspruch gegen die Kündigung, etc.) deutlich gemacht hat, dass er die Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht räumen wird.

Die Notwendigkeit der Räumungsklage ergibt sich daraus, dass der Vermieter den Mieter nicht einfach so selbst aus der Wohnung vertreiben kann, da dies eine sogenannte verbotene Eigenmacht darstellen würde. Der Vermieter ist insofern in der Ausübung seines Eigentumsrechtes an der Wohnung eingeschränkt.

Der Vermieter benötigt vielmehr einen sogenannten Räumungstitel (Gerichtsurteil), zu dessen Durchsetzung wiederum nur ein Gerichtsvollzieher befugt ist. Da mit dem Verlust einer Wohnung zwangsläufig schwerwiegende Härten verbunden sind, kann gerade diese Zwangsräumung mit erheblichen Hürden verbunden sein. Denn obwohl mit dem Urteil gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter die Wohnung räumen und herausgeben muss, kann der Mieter noch kurzfristig vor dem Räumungstermin einen Räumungsschutzantrag beim Gericht stellen, aufgrund dessen das Gericht die Zwangsräumung vorläufig einstellen kann.

Es kann ebenfalls dazu kommen, dass die Wohnung durch die zuständige Ordnungsbehörde beschlagnahmt wird und der Mieter trotz Räumungstitels in der Wohnung verbleibt, denn die Ordnungsbehörde wird von der Einreichung der Räumungsklage durch den Vermieter automatisch informiert.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie als Mieter von einer Räumungsklage bedroht sind oder als Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen möchten. Wir beraten Sie tatkräftig und konsequent, um Ihre Rechte durchzusetzen. Selbstverständlich machen wir auch Schadensersatzansprüche geltend, welche durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstehen können.

3.            Mietmängel/Mietminderung

Probleme zwischen den Mietparteien können auch auftreten, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder später wegfällt. Für die Dauer des Vorliegens eines erheblichen Mangels der Mietsache ist der Mieter nämlich von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit bzw. er kann die Miete in entsprechendem Umfang mindern. Ist der Mieter also davon überzeugt, dass die Mietsache mangelhaft ist, muss er zunächst einmal prüfen, ob auch nach dem Gesetz ein erheblicher Mangel vorliegt, der ihn zu einer Mietminderung berechtigt. Darüber hinaus muss im Einzelfall geprüft werden, in welcher Höhe der Mietzins gemindert werden darf.

Mindert der Mieter die Miete nämlich zu Unrecht oder fällt die Mietminderung zu hoch aus, kann es ab einem bestimmten Rückstand durchaus dazu kommen, dass der Vermieter dem Mieter berechtigterweise kündigt. Als Beispiel für einen Mangel der Mietsache können zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden/Schimmelbildung, die Lärmbeeinträchtigung des Mieters durch Verkehrslärm oder rücksichtslose Nachbarn herangeführt werden. Gerade in Großstädten wie Köln mit seiner hohen Besiedelungsdichte ist dieser Mangel einer derjenigen, die am häufigsten geltend gemacht wird. Gerne beraten wir sie umfassend bei der Abwehr oder der Durchsetzung von Mietminderungen aufgrund eines Mietmangels.

Bei Mietminderungen wegen Schimmelbildung in der Wohnung, kommt es hinsichtlich der Berechtigung zur Mietminderung darauf an, ob die Schimmelbildung auf die Bausubtanz des Hauses (Kältebrücken, Schäden an der Fassade, etc.) oder auf das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Um diese Frage nicht im Rahmen eines Gerichtsverfahrens wegen Räumung bzw. wegen Zahlung von geminderten Mietzins klären zu müssen, kann es unter Umständen Sinn machen, ein sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten.

4.            Mietvertrag, Mietzins und Mieterhöhungen

Der Mietvertrag bildet die Grundlage des Wohnraummietverhältnisses. Bei der Abfassung des Mietvertrages sollten beide Parteien besondere Vorsicht walten lassen, da man schon hier an eventuelle spätere gerichtliche Auseinandersetzungen denken sollte.

Zunächst einmal sollten beide Vertragsparteien genau bezeichnet werden. Dies wird insbesondere dann relevant, wenn auf einer Seite eine juristische Person (zum Beispiel ein Unternehmen) als Mietvertragspartei auftritt. Auch sollte die Mietsache genauestens bezeichnet werden, da nur so gewährleistet werden kann, dass zwischen den Parteien kein Streit über den Umfang des Mietvertrages auftritt. Weitere wichtige Bestandteile des Mietvertrages sind Regelungen über die Kündigung, die Schönheitsreparaturen, die Kaution und den Mietzins. Sprechen Sie uns an und wir prüfen gerne für sie Ihren Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten!

Gerne prüfen wir für Sie auch die Angemessenheit der Höhe der vereinbarten Miete bzw. die Angemessenheit der vom Vermieter vorgeschlagenen Mieterhöhung. Denn obwohl sich die Wohnung im Eigentum des Vermieters befindet, ist der Vermieter keinesfalls berechtigt, jeglichen Mietzins für die Wohnung zu verlangen, da es gesetzliche Grenzen der Mietpreisvereinbarung gibt. Solche Grenzen stellen die sogenannte Mietpreisgrenze, der jeweils gültige Mietspiegel oder die Wucherparagraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches dar.

Für Vermieter prüfen wir gerne, wo die Höchstgrenze der Mieterhöhung liegt und verfassen dahingehende Anspruchsschreiben an den Mieter, damit Sie auf der sicheren Seite sind.

5.           Instandhaltung, Modernisierung und Barrierefreiheit

Das Gesetz unterscheidet zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen. Obwohl die Rechtsprechung die Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren abgesenkt hat, werden immer noch relativ hohe Anforderungen an die Ankündigung und Durchführung solcher Modernisierungsmaßnahmen gestellt.

Sollte Ihr Mieter derartige Modernisierungsmaßnahmen und die nachfolgenden Mieterhöhungen unberechtigterweise ablehnen bzw. wenn Sie als Mieter mit den angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht einverstanden sind, kontaktieren Sie uns, damit wir Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte helfen können.

Dasselbe gilt für die Durchsetzung der Barrierefreiheit des von Ihnen bewohnten Hauses bzw. bei Fragen über die Pflichten von Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Schönheitsreparaturen.

6.            Betriebskostenabrechnung/Nebenkostenabrechnung

Jedes Jahr stellt sich sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite die Frage, ob die erstellte Nebenkostenabrechnung auch tatsächlich den gesetzlichen Regelungen entspricht. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass etwa 50% aller Nebenkostenabrechnungen falsch sind. Dies muss nicht unbedingt etwas mit Vorsatz des Vermieters zu tun haben, sondern resultiert sehr oft auch aus einfacher Unkenntnis oder Fehleinschätzung. Nehmen Sie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung somit nicht einfach so hin, sondern lassen Sie diese von uns prüfen, damit sie auf der sicheren Seite sind.

7.            Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters und soll dem Vermieter als Sicherheit dienen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß nachkommt. Sie dient daher nicht als Instrument für den Vermieter, um nachvertraglich jedwede strittige Forderung gegenüber dem Mieter durchzusetzen.

Ob und in welcher Höhe die Mietkaution von dem Vermieter daher einbehalten werden darf, ist somit ein Dauerstreitthema zwischen den Mietparteien und bedarf einer sorgfältigen Prüfung. Auch dahingehend beraten wir Sie selbstverständlich jederzeit gerne.

8.            Untervermietung

Wir beraten Vermieter und Mieter hinsichtlich rechtlichen Fragen zum Thema Untervermietung. Wenn Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung eine Untervermietung seiner Wohnung vorgenommen hat, haben Sie bestimmte Rechte bis hin zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages.

Wenn Sie Mieter sind und Ihr Vermieter Ihnen trotz berechtigten Interesses die Untervermietung Ihrer Wohnung verweigert, können Sie Ihren Vermieter auf Zustimmung verklagen oder auf entgangenen Mietzins. Sprechen Sie uns einfach an!

9.            Weitere Rechtsgebiete

Selbstverständlich beraten und vertreten wir Sie nicht nur in den oben dargestellten Bereichen. So stehen wir Ihnen bei allen mietrechtlich relevanten Themen, z. B. bei gesetzlichem Mieterwechsel, bei vertragswidrigem Mietgebrauch, bei vertragswidrigen baulichen Maßnahmen oder Einbauten des Mieters, bei der Durchsetzung von Obhutspflichten durch den Mieter (Heizen, Lüften oder Winterdienst) oder den Vermieter, oder bei der Durchsetzung oder Abwehr des Besichtigungs- und Zutrittsrechts des Vermieters zur Seite.

II. Gewerberaummietrecht

Das Gewerberaummietrecht kann als „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts angesehen werden. Gerade im Gewerberaummietrecht können Fehler bei der Vertragsgestaltung gravierende Folgen nach sich ziehen, so dass eine anwaltliche Beratung schon bei Abschluss des Mietvertrages erfolgen sollte.

Darüber hinaus kommen im Gewerberaummietrecht weitere Beratungsgebiete zu den klassischen mietrechtlichen Beratungsgebieten hinzu, wie zum Beispiel der Konkurrenzschutz, Gestaltung oder Prüfung von Mieterrechten oder Betriebspflichten, etc.

III. Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung

In der Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung beraten und vertreten wir Sie mit dem Ziel, titulierte Zahlungs- oder andere Ansprüche (z. B. durch Gerichtsurteile oder Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheide) durch schnellstmögliche Einleitung des Vollstreckungsverfahrens effektiv und effizient für Sie durchzusetzen. Selbstverständlich beraten wir Sie ebenfalls in der Abwehr derartiger Vollstreckungsmaßnahmen. Die folgenden Stichwörte geben Ihnen einen Überblick über unsere Beratungsgebiete in diesen Bereichen:

Wenn Sie Beratung im Bereich des Mietrechts bzw. der Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

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