Gewerbemietrecht: Das Fehlen einer behördlichen Konzession zum Betrieb einer Spielhalle kann zur Mietminderung auf null berechtigen.

Kammergericht Berlin, 14.07.2014, Az.: 8 U 140/13

Hinsichtlich der Mangelhaftigkeit einer Mietsache ist grundsätzlich zwischen einem Sach- und einem Rechtsmangel zu unterscheiden.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse/Gebrauchsbeschränkungen, wie zum Beispiel das Fehlen einer behördlichen Genehmigung oder eine behördliche Nutzungsuntersagung, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, können einen Rechtsmangel der Mietsache i. S. d. § 536 BGB darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.

Voraussetzung für die Annahme eines Rechtsmangels und einer damit zusammenhängenden Mietminderung ist allerdings, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat.

Nachfolgend einige Beispiele für einen Rechtsmangel:

– Fehlende Konzession zum Betrieb einer Gaststätte.

– Verspätete Überlassung eines Lebensmittelmarkts durch Nachbarwiderspruch.

– Nicht erteilte Konzession zum Betrieb einer Tanzgaststätte.

In dem oben genannten Urteil des Kammergerichtes Berlin hatte dieses als Berufungsinstanz darüber zu entscheiden, ob die Untersagung der Umnutzung von vermieteten Gewerberäumen in eine Spielhalle eine mieterseitige Mietminderung auf Null und das Recht auf fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge hatte.

Sachverhalt: Der Kläger hatte an den Beklagten zum 15.05.2010 Räume zum Betrieb einer gewerblichen Spielothek/Sportsbar vermietet. Mit Bescheid vom 22.06.2010 sprach das Bezirksamt eine vorläufige Untersagung der Umnutzung der Gewerberäume in eine Spielhalle aus und wies mit Bescheid vom 04.04.2011 den Antrag auf Erlaubnis zum Betreiben einer Spielhalle zurück.

Ab Mai 2011 erbrachte der Beklagte daraufhin keine Mietzahlungen mehr. Am 17.02.2012 erklärte der Kläger im Gegenzug die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges.

Da der Mieter die Gewerberäume trotz Kündigung nicht räumte, klagte der Vermieter zunächst erstinstanzlich auf Räumung, Zahlung von Miete und fortlaufende Nutzungsentschädigung sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Diese Klage wurde durch das erstinstanzliche Gericht abgewiesen. Mit der Berufung zum Kammergericht Berlin verfolgte der Kläger seine erstinstanzlichen Anträge weiter.

Kammergericht Berlin: Das Kammergericht Berlin urteilte nun in der oben genannten Entscheidung, dass die Berufung hinsichtlich eines Teils der Klage abzuweisen und hinsichtlich eines Teils begründet sei:

Die Klage auf Mietzahlung für den Zeitraum ab Mai 2011 bis zur fristlosen Kündigung im Februar 2012 sei unbegründet gewesen.

Die geschuldete Miete sei in diesem Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Null gemindert gewesen, da die Tauglichkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zum Betrieb einer Spielothek/Sportsbar aufgehoben gewesen sei und somit ein Mangel der Mietsache vorgelegen habe.

Zwar sei mit § 2 Nr. 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien vertraglich vereinbart worden, dass der Mieter, also der Beklagte und Berufungsbeklagte das Risiko der behördlichen Erlaubnis trage, durch diese Regelung sei die Gewährleistung des Klägers allerdings nicht wirksam ausgeschlossen worden:

Eine Formularklausel mit diesem Inhalt halte nämlich der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließe, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt werde, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.

Damit sei nach der Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen.

Ein so weit gehender Haftungsausschluss würde den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen und sei deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

  • 307 BGB sei insofern auch anwendbar, da es sich bei § 2 Nr. 3 des Mietvertrages entgegen der Ansicht der Kläger eben nicht um eine individuell verhandelte Klausel, sondern um eine formularmäßig verwendete handele. Ein individuelles Aushandeln der Regelung zwischen den Vertragsparteien im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB habe das Gericht nicht feststellen können.

Auch für die Argumentation des Klägers, es komme nur eine reduzierte Mietminderung in Betracht, weil der Beklagte spätestens auf den Ablehnungsbescheid der Behörde eine bauplanerisch konforme Nutzung hätte anstreben müssen, sei eine Rechtsgrundlage nicht erkennbar.

Zwar dürfe, auch wenn die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Zweck aufgehoben sei, nach Treu und Glauben ein (gewisser) Mietzins geschuldet gewesen sein, wenn der Beklagte die Räume gleichwohl genutzt haben sollte.

Das Vorbringen des Klägers habe aber insoweit zu wenig Substanz. Die Einrichtung als Spielothek/Sportsbar erkläre sich aus dem geplanten Vorhaben und lasse nicht auf eine tatsächliche Nutzung schließen.

Trotz der Mietminderung auf Null könne der Kläger aber zumindest für den Zeitraum ab Zugang seiner fristlosen Kündigung am 20.2.2012 bis zur Rückgabe der Mietsache am 20.3.2014 vom Beklagten gemäß § 546a BGB Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der für vergleichbare Sachen ortsüblichen Miete von insgesamt 26.097,22 EUR beanspruchen, weil ihm der Beklagte die Mietsache rechtswidrig vorenthalten habe. Denn die fristlose Kündigung des Klägers vom 17.2.2012 sei wirksam gewesen.

Zwar habe diese aufgrund der berechtigten Mietminderung auf Null nicht auf Zahlungsrückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützt werden können, der Kläger sei aber gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Kündigung wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen.

Die Parteien hätten es bei Abschluss des Mietvertrages am 20.04.2010 für möglich gehalten, dass das Objekt als Spielhalle genutzt werden könne. Da diese Möglichkeit allerdings niemals bestanden habe, konnte der Kläger Rechte aus einer Störung der Geschäftsgrundlage herleiten, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet hätte werden können. So lag der Fall hier.

Dass die Kündigung vom 17.02.2012 (wie auch die Kündigung vom 25.04.2012) auf Zahlungsverzug und nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt worden sei, sei schon deshalb unschädlich, weil eine Begründung fristloser Kündigungen gemäß § 569 Abs. 4 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse vorgeschrieben sei.

Quelle: Kammergericht Berlin

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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