Gewerbemietrecht: Die vom Vermieter angekündigte Besucherzahl eines Einkaufszentrums stellt keine zusicherungsfähige Eigenschaft dar.

Landgericht Duisburg, 15.02.2016, Az.: 2 O 239/15

Die Zahlung der Miete stellt die Gegenleistung für eine ordnungsgemäße, also mangelfreie Wohnung dar. Somit gibt § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter ein Recht auf Mietminderung bei Mängeln der Mietsache oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder später wegfällt.

Als zusicherungsfähige Eigenschaften kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind.

Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen.

Beispiele für zusicherungsfähige Eigenschaften sind:

  • die Größe der Mietsache
  • die Tragfähigkeit einer Decke
  • die Genehmigungsfähigkeit einer bestimmten Nutzungsart

Nicht zusicherungsfähig sind die folgenden Eigenschaften

  • die Mieterstruktur
  • der Vermietungsgrad eines Einkaufszentrums
  • eine ausreichende Zahl von Parkplätzen.

In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Duisburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob die Angabe von Besucherzahlen durch den Vermieter vor der Vermietung an den Mieter eine zusicherungsfähige Eigenschaft darstellt.

Sachverhalt: Mit Mietvertrag vom 18.12.2012/11. Januar 2013 hatte der Beklagte gewerbliche Räume mit einer Mietfläche von ca. 84 Quadratmetern zum Betrieb eines Gastronomiebetriebes von der Klägerin angemietet.

In Teil B „ergänzende Vertragsbedingungen“ war in § 8 eine Wertsicherungsklausel enthalten. In der Nachtragsvereinbarung Nr. 2 vom 6./11.8.2014 war die monatliche Grundmiete erhöht worden. Danach mussten monatlich 4.788,00 Euro Grundmiete, 1.218,00 Euro Neben- und Heizkostenvorauszahlung sowie 1.141,14 Euro Umsatzsteuer gezahlt werden, was einer monatlichen Gesamtmiete von 7.147,14 Euro bis zum 30.9.2014 entsprach.

Zum 1.10.2014 war die Miete aufgrund der Wertsicherungsklausel um 119,95 Euro auf insgesamt 7.267,09 Euro angehoben worden. Aufgrund einer weiteren Indexanpassung war die Grundmiete zum 1.1.2015 um 54,98 Euro netto abgesenkt worden, weshalb eine Gesamtmiete von monatlich 7.201,67 Euro gezahlt werden musste.

Die Übergabe des Ladenlokals erfolgte am 15.9.2014. Eröffnet wurde sie am 03.11.2014. Der Beklagte hatte die Mieten für September und Oktober 2014 nicht gezahlt. Für den Zeitraum November und Dezember 2014 sowie Januar und Februar 2015 hatte er monatlich 7.147,14 Euro gezahlt. Im Mai 2015 befand sich der Beklagte mit einem Betrag von 33.032,85 Euro in Rückstand. Mit Schreiben vom 21.5.2015 hatten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten zur Zahlung dieses Betrages unter Fristsetzung zum 4.6.2015 aufgefordert. Zwei weitere Zahlungen erfolgten dann in Höhe von 400,00 Euro am 13.7.2015 und 1.800,00 Euro am 31.7.2015.

Da der Beklagte keine weiteren Zahlungen leistete, verklagte die Klägerin den Beklagten vor dem Landgericht Duisburg auf Zahlung der ausstehenden Mieten.

Landgericht Duisburg: Das Landgericht Duisburg folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass diese gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung in Höhe von 50.025,50 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 5, § 8 Teil B des Mietvertrages vom 18.12.2012/11.1.2013 habe.

Für den Zeitraum vom 15.9. bis zum 31.10.2014 habe die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der Grundmiete in Höhe von 2.848,86 Euro (September 2014) und 5.817,67 Euro (Oktober 2014).

Soweit der Beklagte meine, er schulde die Miete für die Monate September (anteilig) und Oktober 2014 nicht, da die Eröffnung erst am 3.11.2014 stattgefunden habe, teile das Gericht diese Rechtsauffassung nicht. In § 3 des Mietvertrages werde differenziert zwischen dem Übergabetag und dem Eröffnungstag. Ausdrücklich geregelt sei in Ziffer 3.3, dass Mietbeginn dem Übergabetag, d. h. dem 15.9.2014, entspreche. Daraus folge, dass der Beklagte bereits für den Monat September 2014 die anteilige Miete schulde. Hintergrund der Differenzierung zwischen Übergabetag und Eröffnungstag sei, wie sich aus Teil B des Mietvertrages ergebe, dass der Mieter nach Übergabe des Mietgegenstandes Gelegenheit zu mieterseitigen Ausbauleistungen habe. Auch § 4 Teil B des Mietvertrages unterscheide zwischen dem Tag der Übergabe des Mietgegenstandes und dem Eröffnungstag. Zwischen Übergabe des Mietgegenstandes und Eröffnung habe der Mieter Gelegenheit gehabt, mieterseitige Ausbauleistungen wie beispielsweise Malerarbeiten, Oberflächenbehandlungen und Tapezierarbeiten innerhalb des Mietbereiches auszuführen. Auch die fachgerechte Montage der Fettabluft- und Außenluftkanäle innerhalb der Mietfläche seien mieterseitig durchzuführen gewesen. Damit habe sichergestellt werden sollen, dass die vermieteten Ladenlokale am Tag der Eröffnung der Einkaufsgalerie fertiggestellt sind und zeitgleich eröffnen können.

Soweit der Beklagte Mängel des Mietgegenstandes rügt, führe dies weder zu einem Minderungs- noch zu einem Zurückbehaltungsrecht.

Wenn der Beklagte einwende, Restaurants seien auch in anderen Bereichen und nicht nur im Food Court Bereich zugelassen, was vertragswidrig sei, sei dies unerheblich, denn der Sachvortrag des Beklagten sei insofern unsubstantiiert. Zum einen habe der Beklagte nicht substantiiert dargelegt, wer wann wo wem zugesichert haben soll, dass es nur und ausschließlich den Food Court Bereich gebe. Der Sachvortrag, dies sei „durch persönliche Mitteilung im Rahmen der Gespräche zur Vertragsfindung dargestellt worden“, reiche jedenfalls nicht. Zum anderen ergebe sich aus Teil A § 1 Ziffer 1.4 des Mietvertrages Gegenteiliges. Bereits hier finde sich die Regelung, dass der Mietgegenstand des Mieters Teil des sog. Food Court-Konzeptes des Vermieters sei. Zu diesem Zweck werde der Vermieter einen Teil der Mieter mit Gastronomiekonzept im Food Court Bereich des Projektes konzentrieren,“… Bereits daraus ergebe sich, dass noch weitere Gastronomiemieter existieren und nur ein Teil im Food Court Bereich zusammengefasst werden solle.

Soweit der Beklagte Mängel der Fettluftanlage rüge, die nicht funktionieren solle, sei der Sachvortrag ebenfalls unsubstantiiert. Dem Messprotokoll sei lediglich als Zusammenfassung zu entnehmen, dass die erforderliche Abluftmenge nach VDI-Richtlinie 2052 derzeit nicht ordnungsgemäß erbracht werde. Der Beklagte habe nicht vorgetragen, welche Abluftmenge erbracht werde, welche Abluftmenge erbracht werden müsse und inwieweit die Klägerin als Vermieterin hierfür verantwortlich sei. Aus Teil C Anlage C 4 „technische Basisbeschreibung“ Ziffer 6.1.2. ergebe sich, dass vom Vermieter ein Fettabluftanschluss mit Luftmengen von 1.200 Kubikmeter pro Stunde für Mieteinheiten von 60 bis 100 Quadratmetern vorgehalten werde. Wünsche der Mieter eine Erhöhung der vorstehenden Standardluftmengen und sei dieses technisch möglich, trage der Mieter die damit verbundenen Mehr- bzw. Umbaukosten, sofern der Planungs- und Bauprozess die Ausführungen nach billigem Ermessen des Vermieters noch zulasse Mangels Sachvortrag sei eine Subsumption unter den Mangelbegriff gar nicht möglich.

Etwaige Zusagen über den Vermietungsstand und Besucherzahlen seien zum einen nicht substantiiert vorgetragen worden. Wer habe wann zu wem was gesagt? Unabhängig davon handele es sich bei den vom Beklagten behaupteten Angaben nicht um zusicherungsfähige Eigenschaften des streitigen Mietobjektes (vgl. BGH, Urteil vom 21.9.2005 (Aktenzeichen 12 ZR 66/03)).

Die Vollvermietung und die Angabe von Besucherzahlen würden als zusicherungsfähige Eigenschaften der angemieteten Räume ausscheiden, weshalb eine Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB nicht in Betracht komme. Unter einem Mangel verstehe man die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen könnten. Erforderlich sei allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffes zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren seien (vgl. BGH am angegebenen Ort). Im vorliegenden Fall liege daher nur eine mittelbare Beeinträchtigung der gemieteten Räume vor.

Quelle: Landgericht Duisburg

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.
Share on Facebook1Share on Google+0Tweet about this on TwitterDigg thisShare on LinkedIn1Email this to someone

No Comments Yet.

Leave a comment