Gewerbemietrecht: Mietzahlung erst bei Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Umsatzsteuerausweis

Oberlandesgericht Köln, 17.07.2017, Az.: 22 U 60/16

Ein Unternehmer kann grundsätzlich die ihm für Lieferungen oder sonstige Leistungen durch andere Unternehmer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG).  Um einen Vorsteuerabzug in Anspruch zu nehmen, benötigt der Unternehmer eine Rechnung, die den Voraussetzungen der §§ 14, 14a UStG entspricht. Hierzu gehören insbesondere die Rechnungs-Nr., der Rechnungsaussteller und Rechnungsadressat, die Steuer-Nr. oder Umsatzsteuer-Identifikations-Nr., der Leistungszeitraum der in Rechnung gestellten Leistung, der Nettobetrag, der Umsatzsteuerbetrag sowie der Bruttobetrag (§ 14 Abs. 4 UStG).

Sachverhalt: Der Kläger ist Eigentümer eines Objektes, vom dem er die Räume im Erdgeschoss, sowie die des ersten Obergeschosses an die Beklagten vermietet hat. Der Mietvertrag wurde zunächst auf 5 Jahre geschlossen und enthält die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Ausübung eines Optionsrechts jeweils für fünf weitere Jahre zu verlängern. Zunächst (vom 01.04.2006 bis zum 31.03.2011) betrug der Mietzins 7.400,00 EUR zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer, nach der ersten Verlängerung wurde der Mietzins auf 7.600,00 EUR erhöht, demnach insgesamt auf 9.888,90 EUR. Seit der Mieterhöhung zum 01.04.2011 zahlte die Beklagte zunächst weiterhin nur den ursprünglichen Mietzins von 7.400,00 EUR. Im Februar 2013 teilte sie dem Kläger mit, dass dies den Grund habe, dass seinerseits noch keine ordnungsgemäße Rechnung erstellt wurde. Nachdem der Kläger im Januar 2015 ein Mahnverfahren gegen die Beklagte einleitete, zahlte diese den ausstehenden Mietzins für das Jahr 2011 nebst Verzugszinsen und Rechtsanwaltskosten (insgesamt 2.996,52 EUR), sowie den ausstehenden Teil des Mietzinses für die Jahre 2012 bis Januar 2015 nebst Mehrwertsteuer (insgesamt 8.806,00 EUR).

Mit der Klage fordert der Kläger unter anderem Zahlung von 1.078,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszins seit dem 05.09.2014 sowie jeweils weitere 238 EUR seit dem 07.10.2014, 07.11.2014, 05.12.2014 und 07.11.2015 (Klageantrag 2).

Das LG Aachen hat in seiner Entscheidung vom 01.03.2016 (Az. 8 O 355/15) die Beklagte zu einer Teilzahlung von 125,56 EUR Zug-um-Zug gegen Überlassung einer den Forderungen des § 14 UStG entsprechenden Dauermietrechnung verurteilt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Der zu zahlende Betrag stellt Zinsen dar, die aufgrund der erst im Februar 2013 erfolgten Aufforderung zur Erstellung einer Rechnung angefallen sind. Der Kläger legte daraufhin gegen die Ablehnung des vorgenannten Zahlungsantrags (Klageantrag 2) Berufung beim OLG Köln ein.

Oberlandesgericht Köln: Das OLG Köln legt in seinem Beschluss dar, dass die eingelegte Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sein wird. Das Berufungsgericht zeigt in seinem Beschluss auf, dass der Kläger keinen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 268,288 BGB habe, da sich die Beklagte ab Februar 2013 nicht im Schuldnerverzug befand. Der Beklagten stünde seit Februar 2013 ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete aus § 273 BGB bis zur Erteilung einer § 14 UStG entsprechenden Rechnung zu.

Die Parteien haben in ihrem Mietvertrag vereinbart, dass die Beklagte Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen hat. Aufgrund dieser Regelung habe die Beklagte einen Anspruch auf eine umsatzsteuerausweisende Rechnung. Denn sofern die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und der Vermieter von Gewerberäumen seinerseits optiert hat, benötige der Mieter zur Geltendmachung der geleisteten Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG.

Hiernach kommt grundsätzlich jede Urkunde als Rechnung in Betracht, aus der der Leistende, der Leistungsempfänger, die Menge und Art der Leistung, der Zeitraum der Leistung und der auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuerbetrag erkennbar ist. Folglich müssen die Mindestangaben des § 14 Abs. 4 UStG eingehalten werden.

Daher ist grundsätzlich auch der Mietvertrag an sich als „Dauerrechnung“ ausreichend, sofern alle Angaben aus diesem hervorgehen oder auch mehrere Dokumente, sofern diese sich auf einander beziehen. Im vorliegenden Fall fehlte im Mietvertrag die Angabe der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Klägers, sodass keine ordnungsgemäße dem § 14 UStG entsprechende Rechnung durch den Mietvertrag gegeben war.

Die Rechnung stelle eine vertragliche Nebenpflicht dar, sodass die Mieterin aufgrund seines schutzwürdigen Interesses aus § 15 UStG einen Anspruch auf die Erstellung habe. Aufgrund der Nebenpflichtverletzung des Vermieters stehe der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 278 BGB zu, welches einem Schuldnerverzug entgegenstehe.

Folglich stellt das OLG Köln zusammenfassend dar, dass der Mieter, der geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen möchte, einen Anspruch auf die Erstellung einer Mietdauerrechnung gem. §§ 15 Abs. 1 S. 1, 14 UStG hat, sofern der Mietvertrag die entsprechenden Angaben des § 14 Abs. 4 UStG nicht enthält.

Quelle: Oberlandesgericht Köln

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