Gewerbemietrecht: Rückgabeverpflichtung des Mieters im bezugsfertigen Zustand, sowie fiktive Schadensberechnung und nachträgliche Umsatzsteuer

Oberlandesgericht Koblenz, 22.06.2017, Az.: 1 U 1155/16

Ein Schadensersatz wegen der nicht vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter kann sowohl durch fiktive Schadensberechnung, als auch durch konkrete Schadensberechnung geltend gemacht werden. Eine fiktive Schadensberechnung erfolgt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Diese wird zumeist verwendet, sofern keine tatsächliche Reparatur erfolgen soll. Zu beachten ist jedoch, dass im Gutachten enthaltene Steuern nicht mitberücksichtigt werden können. Die konkrete Schadensberechnung ist hingegen die tatsächliche Rechnungshöhe, welche gegenüber der anderen Partei beansprucht wird. Eine Kombination aus fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist jedoch unzulässig.

Sachverhalt: Der Kläger ist Vermieter einer Gewerbefläche und die Beklagte war Mieter. Der Kläger begehrt von der Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 14.432,50 EUR (Schadensschätzung durch Sachverständigen), wegen der Mitnahme der Heiztherme, der Mitnahme von Heizkörpern und Lampen, nicht bodengleich verschlossener Wasserleitungen, nicht geschlossener Lampenausschnitte und Dübellöcher, nicht entfernter Werbung, fehlender Rolladenbänder, eines funktionslosen Rolladenbandes, nicht entfernter Dichtungsmasse (Silikon, PU-Schaum), sowie hinterlassenem Abfall und Dreck. Im Weiteren beantragt er die Feststellung, dass die Beklagte im Fall der Durchführung der Reparaturarbeiten auch verpflichtet wird, die anfallenden Umsatzsteuern zu zahlen. Letztlich forderte der Kläger noch die vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 1.100,50 EUR nebst Zinsen bei einem zugrunde gelegten Streitwert von 17.174,68 EUR.

Das Landgericht hat dem Kläger Schadensersatz in Höhe von 5.870,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) zugesprochen und bezogen hierauf die Verpflichtung der Beklagten festgestellt, bei tatsächlicher Durchführung der Reparaturen die anfallende Umsatzsteuer zu zahlen, sowie, ausgehend von diesem Betrag, vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 650,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 13.8.2015 (Zeitpunkt der Rechtshängigkeit) zu erstatten. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.

Das Landgericht begründet dies damit, dass die Beklagte durch ihr Verhalten beim Auszug bezogen auf den Zustand der Räumlichkeiten die vertraglich geschuldete Rückgabepflicht, sowie vertragliche Nebenpflichten verletzt habe. Dies begründe den zugesprochenen Schadensersatz.

Die Beklagte legte gegen dieses Urteil Berufung ein und begehrt die vollständige Klageabweisung. Hierzu behauptet sie unter anderem, dass sie bestimmte Gegenstände, wie Heizkörper und Heiztherme nicht angeschafft hätte, sofern ihr bekannt gewesen wäre, dass das Mietverhältnis vor Ablauf von 10 Jahren beendet werde.

Oberlandesgericht Koblenz: Die Berufung ist nach Ansicht des OLG Koblenz zwar zulässig aber unbegründet. Das Landgericht habe zutreffend die Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen Verletzung von vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten angenommen.

Das Berufungsgericht legt zunächst dar, dass eine im Mietvertrag festgelegte Laufzeit nicht die Annahme begründe, dass der Mietvertrag tatsächlich erst zu diesem Zeitpunkt beendet werde, da immer die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund (außerordentliche Kündigung) bestehe.

Im Weiteren stelle die Anschaffung neuer Heizkörper und einer neuen Therme lediglich eine vom Kläger nicht zu beeinflussende Kalkulation der Beklagten dar unter welcher der Kläger nicht leiden könne. Daher sei die Entfernung unzulässig gewesen.

Im Weitern führt das Gericht aus, dass die Beklagte laut Mietvertrag verpflichtet gewesen sei, die Mieträume in einem bezugsfertigen Zustand zu übergeben. Bezugsfertig bedeute, dass der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGH, Urt. v. 12.03.2014 – XII 108/13). Die vorgenannte Klausel sei grundsätzlich wirksam, da der Beklagte hierdurch nicht unangemessen benachteiligt werde. Die Klausel würde unter den Anforderungen an umfassende Schönheitsreparaturen bleiben und sei daher milder. Hieran ändere sich auch nichts, wenn der Mieter bereits bei Einzug verpflichtet gewesen sei Gebrauchsspuren zu beseitigen, sofern er hierfür einen ordnungsgemäßen Ausgleich, wie Erlass der ersten zwei Monatsmieten erhielte.

Im Hinblick auf die erforderliche bezugsfertige Übergabe durch die Beklagte, sei diese verpflichtet gewesen, die durch den Kläger angezeigten Mängel, wie die noch vorhandene Werbung oder die offenen Lampen- und Dübellöcher, zu beseitigen. Der zugesprochene Schadensersatz entspreche der Kostenschätzung eines Sachverständigen und daher bestünden hiergegen keine Bedenken, insbesondere sei die Berechnung schlüssig und nachvollziehbar.

Letztlich legt das Berufungsgericht dar, dass sich die Schadensersatzpflicht der Beklagten für den Fall, dass tatsächlich Reparaturarbeiten zur Beseitigung der von der Beklagten hinterlassenen Beschädigungen durchgeführt werden, auch auf die Erstattung der insoweit anfallenden Umsatzsteuer erstrecke. Der Kläger solle nicht um den Ersatz der Umsatzsteuer gebracht werden, die entstanden sei um den Zustand wiederherzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtete Umstand nicht eingetreten wäre (vgl. § 249 Abs. 1 S. 2 BGB). Jedoch sei die Umsatzsteuer auf den Betrag begrenzt, der durch die fiktive Schadensberechnung festgelegt wurde. Möchte der Kläger eine höhere Umsatzsteuer erhalten, müsse er insgesamt auf die konkrete Schadensgeltendmachung umstellen. Eine Kombination aus fiktiver und konkreter Schadensberechnung sei nicht möglich.

Quelle: Oberlandesgericht Koblenz

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