Mietrecht: Anforderungen an die Vollmacht bei Kündigung einer Gewerbemietvertrages durch einen Rechtsanwalt

Oberlandesgericht Brandenburg, 23.10.2012, Az.: 6 U 29/12

Wenn ein Gewerbemietvertrag von einer juristischen Person (z. B. einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) durch den Rechtsvertreter gekündigt werden soll, muss die Bevollmächtigung des kündigenden Rechtsanwalts durch alle Gesellschafter der GbR erfolgt sein.

Die Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich gem. § 714 BGB aus dem Gesellschaftsvertrag.

Wenn die Gesellschaft nicht durch alle Gesellschafter handelt, liegt damit auch bei deren Teilnahme am Rechtsverkehr eine Situation vor, die der von § 174 BGB entspricht.

Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen.

Unterbleibt ein solcher Nachweis, kann eine Erklärung, die nicht von allen Gesellschaftern abgegeben wird, nach § 174 BGB zurückgewiesen werden.

In der oben genannten Entscheidung hatte der Rechtsvertreter einer GbR sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich mehrfach die Kündigung eine Gewerbemietvertrages erklärt. Die auf Ihn ausgestellte Vollmachturkunde war von nur einem Gesellschafter unterschrieben worden und wurde dementsprechend von dem Kündigungsempfänger unverzüglich zurückgewiesen.

Sachverhalt: Die Klägerin betrieb in den Mieträumen ein Eiscafe. Eigentümerin und Vermieterin der von der Klägerin gemieteten Liegenschaft war ursprünglich eine Genossenschaft. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Genossenschaft schloss die Klägerin und der zuständige Insolvenzverwalter einen schriftlichen Mietvertrag über die Gewerberäume ab.

Der Vertrag hatte eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 und sah für die Klägerin zwei Verlängerungsoptionen für je drei Jahre vor.

Darüber hinaus wurde eine Abrede hinsichtlich der Nutzung von acht PKW-Stellplätzen getroffen, welche zu der Liegenschaft gehörten.

Im September 2010 erwarb die beklagte Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an dem Grundstück.

Die Beklagte forderte die Klägerin sodann zur Mitteilung auf, auf welcher Grundlage diese die acht Stellplätze nutzen würde.

Die Klägerin antwortete der Beklagten, dass die gewerbliche Nutzung in der Regel auch das Vorhalten der Parkplatzflächen beinhalte und eine entsprechende Zuweisung erfolgt und ein mündliche vertragliche Vereinbarung gegeben sei.

Daraufhin erklärte die Beklagte unter Geltendmachung des Schriftformmangels der Abrede über die Stellplatznutzung gegenüber der Klägerin und gegenüber deren Prozessbevollmächtigten die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2011.

Die Klägerin ließ die Kündigung mit Anwaltsschreiben wegen fehlender Vorlage einer ausreichenden Vollmacht zurückweisen.

Mit Schreiben ihrer beiden Gesellschafterinnen erklärte die Beklagte daraufhin abermals die Kündigung zum 30.06.2011.

Am 11.04.2011 übte die Klägerin die im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsoption um weitere drei Jahre aus.

Mit dem Vorbringen, sie habe einen Mietvertrag über die Räume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen geschlossen, erhob die Klägerin Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume einschließlich sieben Pkw-Stellplätzen durch die Kündigung der Beklagten vom 22.12.2010 und die Kündigung vom 03.01.2011 nicht beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde.

Die Beklagte erhob Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nebst acht Stellplätzen mit der Begründung, dass der Vertrag wegen § 550 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen und damit ordentlich kündbar sei, da eine mündliche Absprache zu den Pkw-Stellplätzen getroffen worden sei.

Daraufhin nahm die Klägerin ihre Klage insoweit zurück, als ihr Feststellungsantrag die Pkw-Stellplätze mit erfasste. Sie machte nunmehr geltend, dass nach Überprüfung der Sache eine Abrede über die Stellplätze nicht erfolgt sei.

Mit Schriftsatz vom 25.10.2011 erklärte die Beklagte erneut die ordentliche Kündigung und behauptete, dass im Rahmen der Vertragsverhandlungen über den Mietvertrag eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich der Parkplätze getroffen worden sei.

Das Landgericht folgte der Ansicht der Klägerin und urteilte, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.10.2010 beendet worden sei, sondern über den 30.06.2011 hinaus fortbestünde; ferner wies es die Widerklage ab.

Gegen diese Entscheidung wendete sich die Beklagte mit der Berufung zum Oberlandesgericht.

Oberlandesgericht Brandenburg: Das OLG Brandenburg urteilte, dass die Berufung der Beklagten weder eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der Klage, noch hinsichtlich der Widerklage, rechtfertige.

Die Beklagte sei gemäß § 566 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB mit Erwerb des Grundstückseigentums in den zwischen der Klägerin und dem Insolvenzverwalter kraft seines Amts geschlossenen Mietvertrag eingetreten.

Die Kündigungen der Beklagten vom 22.12.2010 und vom 03.01.2011 hätten aber nicht zur Vertragsbeendigung geführt.

Die Kündigungserklärung vom 22.12.2010 sei bereits deshalb unwirksam, weil die Klägerin die von den Rechtsanwälten der Beklagten abgegebene Erklärung wegen Fehlens einer hinreichenden Vollmachturkunde zu Recht zurückgewiesen habe, § 174 Satz 1 BGB.

Im Übrigen sei dem Landgericht auch darin zu folgen, dass der Mietvertrag der Parteien die nach §§ 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB für die Wirksamkeit der vereinbarten festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftform gewahrt habe und die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sei.

Der von der Klägerin und dem Insolvenzverwalter unterzeichnete Mietvertrag, der eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis zum 31.10.2011 bei zweimaliger Verlängerungsoption für die Mieterin um jeweils drei Jahre vorsehe, sei in schriftlicher Form gemäß § 550BGB abgeschlossen worden.

Auch gelte der Vertrag nicht nach § 550 Satz 1 i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB aufgrund einer unter Verletzung des Schriftformerfordernisses getroffenen Nebenabrede zum Vertragsinhalt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Nebenabreden zum Mietvertrag unterlägen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrages dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt.

Dies sei hinsichtlich der hier vorliegenden Nebenabrede bezüglich der Stellplätze nicht der Fall.

Auch die im Prozess mit Schriftsatz vom 25.10.2011 vorsorglich erneut erklärte ordentliche Kündigung und die mit Schriftsatz vom 30.12.2011 erklärte Kündigung aus wichtigem Grund hätten ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietvertrages geführt.

Zwar ermächtige die Prozessvollmacht den Bevollmächtigten auch zu materiell-rechtlichen Willenserklärungen wie Kündigungserklärungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie der Rechtsverfolgung oder -verteidigung innerhalb des Prozessziels dienen.

Die ordentliche Kündigung vom 25.10.2011 scheitere aber materiell-rechtlich daran, dass der Mietvertrag der Parteien nicht ordentlich kündbar sei und die Kündigung aus wichtigem Grund vom 30.12.2011 sei unwirksam, weil der Beklagten ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nicht zustünde.

Quelle: Oberlandesgericht Brandenburg

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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