Mietrecht: Bei einer Eigenbedarfskündigung muss nur die Eigenbedarfsperson selbst namentlich benannt werden

Bundesgerichtshof, 30.04. 2014, Az.: VIII ZR 284/13

Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Da Mieter sich ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen dürfen, wie der Eigentümer selbst, stellt das Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB strenge Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung.

Von einem Eigenbedarf ist grundsätzlich dann auszugehen, wenn der Vermieter die  Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, wobei ein bestimmter Grad von Verwandtschaft nicht gefordert werden kann.

Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung hängt davon ab, ob der geltend gemachte Eigenbedarf nachgewiesen werden kann.  Das Kündigungsschreiben muss eine Begründung enthalten, in der darzulegen ist, für welche Person die Wohnung benötigt wird. Ferner ist ein konkreter Sachverhalt zu beschreiben, auf den das Interesse dieser Person an der Wohnung gestützt wird.

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In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte dieser mal wieder darüber zu entscheiden, welche Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung zu stellen sind.

Sachverhalt: Die Beklagten waren seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 qm großen Wohnung der Kläger. Mit Schreiben vom 23.10.2012 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zuvor hatten die Parteien bis 20.09.2012 erfolglos über einen Verkauf der Wohnung an die Beklagten verhandelt.

Das zunächst angerufene Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hatte sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte nun der Ansicht der Kläger und urteilte, dass die Revision Erfolg hat: Das Landgericht habe zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägern stünde der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, weil die von ihnen ausgesprochene Eigenbedarfskündigung schon aus formellen Gründen unwirksam sei.Denn die Kläger hätten es versäumt, im Kündigungsschreiben den Lebensgefährten ihrer Tochter, mit dem diese die Wohnung beziehen wolle, namentlich zu benennen. Dies sei aber erforderlich gewesen, weil der den Beklagten bisher unbekannte Lebensgefährte der Tochter für sie anderenfalls nicht identifizierbar gewesen sei.

Diese Beurteilung halte nach Ansicht des BGH einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand, da die Räumungsklage mit dieser Begründung nicht abgewiesen werden könne. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hätten die Kläger den von ihnen geltend gemachten Eigenbedarf im Kündigungsschreiben vom 23. Oktober 2012 ausreichend begründet.

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setze die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben seien. Der Zweck dieser Vorschrift bestünde darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

Nach diesen Maßstäben sei es – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis solle gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert sei, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne.

Diese Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen wolle, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechselung des Kündigungsgrundes sei dem Vermieter verwehrt.

Im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge es, die Eigenbedarfsperson – hier die Tochter – identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung habe. Insoweit reiche die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Weiterer Angaben bedurfte es – entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung – hingegen nicht.

Quelle: Bundesgerichtshof

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