Mietrecht: Beweissicherung von Baulärm durch ein Lärmprotokoll.

Landgericht München, 27.10.2016, Az.: 31 S 58/16

Lärm kann gefährlich sein und denjenigen, der durch den Lärm belastet ist, krankmachen. Gerade Baulärm kann aus ganz verschiedenen Quellen stammen. Zum einen kann es Bauarbeiten im Wohnhaus eines Mieters geben. Zum anderen kann der störende Baulärm auch von außerhalb, zum Beispiel dem Nachbarshaus, von einer Nachbarbaustelle oder aber auch von Straßenarbeiten kommen.

In der Praxis der Rechtsanwälte für Mietrecht sind Beeinträchtigungen der Mietsache durch Lärmbelästigungen eine häufige Ursache von mietvertraglichen Auseinandersetzungen. Liegt ein Mangel der Mietsache wegen Lärmbelästigung vor, kann im Mietrecht ein Recht auf Mietminderung bestehen, jedoch kann es auch sein, dass der Mieter nicht dazu berechtigt ist, die Miete zu mindern, da es auch hier Ausnahmen gibt.

Die Darlegungs- und Beweislast für den Lärm liegt zunächst bei dem Mieter. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein umfangsreiches Lärmprotokoll nicht vorgelegt werden muss. Ausreichend ist es, dass der Mieter detailliert beschreibt wann der Lärm auftrat, um was es für eine Art von Lärm es sich gehandelt hat und wie lange der Lärm anhielt (BGH 29.02.2012 Az. VIII ZR 155/11). Generell ist es aber zu empfehlen, dass der Mieter dennoch ein Lärmprotokoll führt, damit man vor Gericht beweissicher den Lärm dokumentieren kann. Ein solches Lärmprotokoll finden Sie hier.

Sachverhalt: In dem hier besprochenen Fall stritten sich die beiden Mietparteien um die Rückzahlung überzahlter Miete. Die Mieterin berief sich als Klägerin auf eine Minderung der Miete aufgrund von Lärm einer auf dem Nachbargrundstück gelegenen Baustelle, welche sich in unmittelbarer Nähe des von der Vermieterin vermieteten Reihenhauses befand.

Landgericht München:  Das Landgericht München bestätigte in dem Urteil seine Rechtsprechung sowie die des Bundesgerichtshofes. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus welcher sich ergeben müsse, um welche Art von Beeinträchtigungen es gehe und zu welcher Zeit sowie über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Nach Ansicht des Gerichts sei auch üblicher Baustellenlärm ist nicht per se zu dulden. Baustellenlärm sei regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindere. Hierbei müsse der Mieter beweisen, dass der Mietgebrauch durch den Lärm tatsächlich beeinträchtigt sei.

Die Beweislast für das Überschreiten von Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des vorliegenden Lärms liege bei der Vermieterin, wenn diese sich auf ihre eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbarsgrundstück berufen wolle (Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14). So müsse der Vermieter zum Beispiel auch eine etwaige Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung beweisen (BeckOK BGB/Ehlert BGB § 536 Rn. 116).

Ausschließlich konkrete Anhaltspunkte könnten dazu führen, dass mit baulichen Umänderungen gerechnet werden müsse. Bloß die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die wohlmöglich immer und überall bestehen, reiche für den Ausschluss der Mietminderung keinesfalls aus.

Quelle: Landgericht München

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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