Mietrecht: Der Beschlagnahme von Wohnungen zur Vermeidung von Obdachlosigkeit sind enge Grenzen gesetzt

Verwaltungsgericht Oldenburg, 22.05.20012, Az.: 7 A 3069/12

Ist eine Person wegen einer bevorstehenden Zwangsräumung von Obdachlosigkeit bedroht, weil eine Ersatzunterkunft bisher nicht gefunden werden konnte, sind die Ordnungsbehörden nach den jeweiligen Ordnungs- und Polizeigesetzen der Länder verpflichtet, dem Räumungspflichtigen in eine Notunterkunft einzuweisen oder die bisherige Wohnung zu beschlagnahmen.

In Nordrhein-Westfalen geschieht dies aufgrund der ordnungsbehördlichen Generalklausel, § 14 OBG NRW:

(1) Die Ordnungsbehörden können die notwendigen Maßnahmen treffen, um eine im einzelnen Falle bestehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung (Gefahr) abzuwehren.

(2) Zur Erfüllung der Aufgaben, die die Ordnungsbehörden nach besonderen Gesetzen und Verordnungen durchführen (§ 1 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3), haben sie die dort vorgesehenen Befugnisse. Soweit solche Gesetze und Verordnungen Befugnisse der Ordnungsbehörden nicht enthalten, haben sie die Befugnisse, die ihnen nach diesem Gesetz zustehen.

Um dem Vermieterschutz gerecht zu werden, werden einer solchen Beschlagnahme allerdings durch § 19 Abs. 1 OBG NW enge Grenzen gesetzt.

Danach kann die Ordnungsbehörde Maßnahmen gegen andere Personen (Vermieter) nur richten, wenn

1. eine gegenwärtige erhebliche Gefahr abzuwehren ist,
2. Maßnahmen gegen die nach den §§ 17 oder 18 Verantwortlichen nicht oder nicht rechtzeitig möglich sind oder keinen Erfolg versprechen,
3. die Ordnungsbehörde die Gefahr nicht oder nicht rechtzeitig selbst oder durch Beauftragte abwehren kann und
4. die Personen ohne erhebliche eigene Gefährdung und ohne Verletzung höherwertiger Pflichten in Anspruch genommen werden können.

Insbesondere auch hinsichtlich der Länge der Beschlagnahme ist die Ordnungsbehörde im Interesse des Vermieters gehalten, den Zeitraum möglichst zu begrenzen. Dazu bestimmt § 19 Abs. 2 OBG NW:

(2) Die Maßnahmen nach Absatz 1 dürfen nur aufrechterhalten werden, solange die Abwehr der Gefahr nicht auf andere Weise möglich ist.

Die Behörde muss sich insofern also intensiv darum bemühen, anderen Wohnraum für den Räumungsverpflichteten zu finden.

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In der oben genannten Entscheidung hatte das Verwaltungsgericht Oldenburg nun darüber zu entscheiden, ob eine die Wohnung einer räumungsverpflichteten Person über den Zeitraum von einem dreiviertel Jahr zum Nachteil des Vermieters beschlagnahmt werden durfte.

Sachverhalt: Der Kläger war Vermieter einer Wohnung im ostfriesischen Leer, welche durch eine Familie bewohnt wurde. Aufgrund von Zahlungsverzug erwirkte der Kläger ein amtsgerichtliches Räumungsurteil gegen die Mieter. Im August 2011 sollte die Wohnung daher zwangsgeräumt werden.

Da die räumungsverpflichtete Familie glaubhaft nachweisen konnte, dass diese aufgrund der Zwangsräumung von Obdachlosigkeit bedroht waren, beschlagnahmte die Gemeinde daraufhin die Wohnung und wies die vorherigen Mieter zur Abwendung der Obdachlosigkeit in die Wohnung ein.

In der Folge verlängerte die Gemeinde Leer die befristete Maßnahme bis zum 31.05.2012.

Ende März 2012 legte der Kläger daraufhin gegen die von der Gemeinde angeordnete Beschlagnahme Klage beim Verwaltungsgericht Oldenburg ein, mit der Begründung, dass er es als Vermieter nicht dulden müsse, dass das rechtskräftige Räumungsurteil mehr als ein dreiviertel Jahr nicht durchgesetzt werden könne.

Weder die räumungsverpflichtete Familie noch die Gemeinde Leer hätten hinreichende Bemühungen unternommen, um eine andere Wohnung zu finden.

Verwaltungsgericht Oldenburg: Dieser Ansicht folgte das VG Oldenburg. Zwar sei nach dem Niedersächsischen Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (Nds.SOG) die Beschlagnahme einer Wohnung bei einer drohenden Obdachlosigkeit möglich.

Diese Möglichkeit bestünde grundsätzlich aber nur für einen Zeitraum von sechs Monaten.

Darüber hinaus müsse die Behörde nachweisen, dass anderweitiger zumutbarer Wohnraum nicht zur Verfügung stehe. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.

Insbesondere habe die Gemeinde keine ausreichenden eigenen Anstrengungen unternommen, eine andere Möglichkeit der Unterbringung zu finden.

Quelle: Verwaltungsgericht Oldenburg

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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