Mietrecht: Die Durchsetzung der Rückbaupflicht von Umbau- oder Einbaumaßnahmen gegen den Mieter.

Landgericht Saarbrücken, 01.03.2013, Az.: 10 S 170/12

Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter grundsätzlich Einrichtungen, Einbauten, Ausbau- und Umbaumaßnahmen an der Mietsache rückgängig machen und dabei den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herstellen.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter mit der Durchführung solcher Maßnahmen einverstanden ist, und diese Zustimmung schriftlich und mündlich gegenüber dem Mieter erklärt hat. Denn der Mieter kann wegen der Zustimmung nicht von einem Verzicht des Vermieters auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ausgehen. Von diesem Grundsatz der Rückbauverpflichtung gibt es aber Ausnahmen:

Eine Ausnahme ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Mieter erst durch seine Baumaßnahmen den vertragsgemäßen Zustand schafft, welchen der Vermieter schuldet.

Eine weitere Ausnahme ist dann gegeben, wenn die Parteien die Durchführung von Maßnahmen vereinbaren und der Vermieter dabei keinen Vorbehalt auf die Wiederherstellung des alten Zustands erklärt.

Auch dann, wenn die Baumaßnahmen eine dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme darstellen und diese nur durch erhebliche Kosten wieder beseitigt werden kann und die Mietsache nach der Beseitigung in einen schlechteren Zustand versetzt wird als vorher, ist eine Ausnahme von der Rückbauverpflichtung gegeben.

In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Saarbrücken hatte dieses über die Rückbauverpflichtung eines Mieters hinsichtlich Einbauten zu entscheiden, für die der Vermieter seine Zustimmung erteilt hatte.

Sachverhalt: Mit Mietvertrag vom 01.10.2006 hatte der Kläger ein Hausanwesen an den Beklagten vermietet. In der Küche war sowohl auf dem Fußboden als auch an der Wand, dort als Spritzschutz, ein PVC-Boden bzw. ein PVC-Belag angebracht.

Mit Einverständnis des Klägers entfernte der Beklagte den PVC-Boden und Belag und brachte auf dem Boden Fliesen und an der Wand einen Fliesenspiegel an. Bei Auszug des Beklagten im Jahr 2011 waren die Fließen nicht mehr unbeschädigt vorhanden, so dass der Kläger Schadensersatz wegen des nicht durchgeführten Rückbaus geltend machte.

Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab. Zwar sei eine Übernahme der Fliesen nicht vereinbart worden und würde sich mangels Kostenersatz auch nicht aus der Erlaubnis des Klägers zum Einbau derselben ergeben. Auch handele es sich bei den Fliesen nicht um eine „Einrichtung“ im Sinne des § 539 Abs. 2 BGB. Ein Schadensersatzanspruch aus § 281 BGB wegen des fehlenden Rückbau würde aber daran scheitern, dass der Kläger den Beklagten keine Frist gesetzt habe und eine Fristsetzung auch nicht entbehrlich sei. Gegen das abweisende Urteil legte der Kläger dann Berufung zum Landgericht Saarbrücken ein. In der Berufung trug der Kläger vor, dass der Beklagte jedwede Zahlung für das Entfernen der Fliesen verweigert habe und ausgezogen sei, ohne eine Anschrift zu hinterlassen, weshalb eine Fristsetzung nicht möglich gewesen sei.

Im Übrigen habe er durch anwaltlichen Schriftsatz die Ansprüche auf Schadensersatz zurückgewiesen, so dass eine „Erfüllungsverweigerung“ vorliege.

Landgericht Saarbrücken: Das Landgericht folgte der Ansicht des Amtsgerichts und urteilte ebenfalls, dass der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz habe. Zwar sei der Mieter nach § 546 BGB grundsätzlich verpflichtet, Einbauten und Einrichtungen zu entfernen, ohne dass es darauf ankomme, ob diese Gegenstände durch den Einbau zu wesentlichen Bestandteilen des Mietgebäudes geworden seien (§§ 94,946 BGB) und ohne dass es darauf ankomme, ob der Vermieter der Einrichtung zugestimmt habe oder nicht, so dass dem Vermieter bei Verletzung der Rückbaupflicht, durchaus Schadenseratzansprüche nach den §§ 280,281 BGB zustehen könnten.

Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches nach §§ 280,281 BGB würden indes nicht vorliegen. Gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 könne der Gläubiger vom Schuldner, der eine fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbracht habe, Schadensersatz nur dann verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt habe. Dass der Kläger vorliegend dem Beklagten keine Nacherfüllungsfrist bestimmt habe, sei unstreitig.

Auch sei die Fristsetzung hier nicht entbehrlich, weil der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert habe oder weil besondere Umstände vorliegen würden, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen würden (§ 281 Abs. 2 BGB).

Denn auch in der Berufungsinstanz habe der Kläger eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung nicht ansatzweise dargetan. Dabei sei unerheblich, ob der Beklagte bei Auszug „jedwede Zahlung für ein Entfernen der Fliesen verweigerte“, wie die Berufungsbegründung behaupten würde. Der Kläger würde verkennen, dass die vom Beklagten geschuldete Leistung nicht in der Zahlung der Kosten für den Rückbau liegen würden, sondern in dem Rückbau selbst. Eine Verweigerung der Kostenübernahme stelle demnach mitnichten eine Verweigerung der Leistung dar. Nichts anderes gelte, soweit der Kläger sich darauf berufen würde, dass der Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz vom 30.11.2011 Schadensersatzansprüche vollumfänglich zurückgewiesen habe.

Quelle: Landgericht Saabrücken

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