Amtsgericht Köpenick, 15.08.2013, Az.: 13 C 66/13
Die im Mietrecht vorgesehene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist die mit Abstand häufigste Form der fristlosen Kündigung durch den Vermieter.
Eine Räumung kann der Mieter allerdings dadurch verhindern, indem er den Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist nach der Kündigungserklärung befriedigt. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung im Rahmen einer zeitgleich erhobenen Räumungsklage erklärt wurde.
Bis vor einiger Zeit war es dem Vermieter allerdings nicht möglich, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug war. Mittlerweile ist der Vermieter allerdings auch dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB).
In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Köpenick hatte dieses darüber zu entscheiden, ob auch der Zahlungsverzug hinsichtlich einer Betriebskostennachzahlung den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt hatte.
Sachverhalt: Die Beklagte war seit dem Jahre 2000 Mieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 15.11.2011 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2010 ab und forderte von der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 1048,26 EUR.
Die Beklagte zahlte nur einen Betrag in Höhe von 748,26 EUR. Mit Schreiben vom 12.11.2012 rechnete die Klägerin die Betriebs- und Heizkosten für das Verbrauchsjahr 2011 ab und verlangte von der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 309,93 EUR. Die Beklagte leistete darauf keine Zahlung.
Im April 2013 und im Mai 2013 blieb die Beklagte darüber hinaus die Mieten schuldig. Daraufhin mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 24.4.2013 zur Zahlung der rückständigen Mieten für April und Mai 2013 sowie der Rückstände aus den Nebenkostenabrechnungen auf.
Als wiederum keine Zahlung erfolgte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 07.05.2013 und erklärte in diesem Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung mit der Begründung der ausstehenden Mieten beziehungsweise Nebenkostennachzahlungen. Am 05.06.2013 zahlte die Beklagte die ausstehenden Mieten für April und Mai 2013.
Die Klägerin war der Auffassung, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten durch die fristlose Kündigung vom 07.05.2013 ordnungsgemäß beendet worden sei. Die fristlose Kündigung sei wirksam, auch wenn die Mieten für April und Mai 2013 jetzt ausgeglichen seien, da keine Heilung habe erfolgen können, da die fälligen Nebenkostennachzahlungen von der Beklagten nicht gezahlt worden seien.
Darüber hinaus war die Klägerin der Ansicht, dass die nicht geleisteten Nachzahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2010 und 2011 die Klägerin ebenfalls zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt hätten. Zumindest hilfsweise sei das Mietverhältnis jedenfalls auch durch die ordentliche Kündigung beendet worden.
Amtsgericht Köpenick: Das Amtsgericht Köln folgte der Ansicht der Klägerin nicht und urteilte, dass die Räumungsklage der Klägerin auf der Grundlage des Ausspruchs der fristlosen Kündigung vom 07.05.2013 unbegründet und auf der Grundlage des Ausspruchs der ordentlichen Kündigung vom 07.05.2013 jedenfalls derzeit unbegründet sei.
Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 07.05.2013 habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet, so dass ein Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB nicht bestünde. Zwar sei die fristlose Kündigung im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 07.05.2013 hinsichtlich des zu diesem Zeitpunkt unstreitig bestehenden Zahlungsrückstands der Beklagten mit den Mieten für April und Mai 2013 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB zunächst begründet gewesen.
Die fristlose Kündigung auf dieser Grundlage sei jedoch durch die Zahlung der Mieten für April und Mai 2013 am 05.06.2013 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die fristlose Kündigung vom 07.05.2013 habe somit das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.
Denn auf der Grundlage der von der Beklagten bisher unstreitig nicht geleisteten (Rest)Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Verbrauchsjahre 2010 und 2011 habe die Klägerin mit dem Schreiben vom 7.5.2013 keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 BGB erklären können.
Denn die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB würden nur mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen betreffen und würden nicht bei dem Verzug mit Einmalzahlungen wie sie die Nebenkostennachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen darstellen greifen.
Ein schuldhafter Verzug der Beklagten mit den Nebenkostennachzahlungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 könne zwar den Ausspruch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung der Klägerin im Schreiben vom 7.5.2013 gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen.
Ob dieser Pflichtenverstoß jedoch als erheblich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angesehen werden könne, könne hier jedoch noch dahinstehen, da das Mietverhältnis aufgrund der am 07.05.2013 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung jedenfalls nicht vor dem 31.1.2014 (§ 573 c BGB) beendet sein würde, so dass sich derzeit ein Räumungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 BGB als nicht begründet erweise.
Quelle: Amtsgericht Köpenick
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