Mietrecht: Die Prüfung mietvertraglicher Klauseln über Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht

Bundesgerichtshof, 12.03.2014, Az.: XII ZR 108/13

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter den Mietgegenstand im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen.

Darunter fallen insbesondere die sog. Schönheitsreparaturen, d. h. Maßnahmen zur Beseitigung von durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Mängeln. Diese werden nahezu in allen Formularmietverträgen auf die Mieter übertragen.

Ob diese Übertragung wirksam war, kann bei solchen Verträgen im Rahmen der AGB-Kontrolle ermittelt werden.  Die Unwirksamkeit einer Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen kann zur Unwirksamkeit anderer Klausel führen. Zu beachten ist, dass bei Verträgen über gewerblich genutzte Räume gem. § 310 Abs. 1 BGB Besonderheiten gelten.

Unterlässt der Mieter die Durchführung der wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen, dann steht dem Vermieter ein Erfüllungs- und ggf. ein Schadensersatzanspruch gegen diesen zu.

In dem oben genannten Urteil hatte sich der Bundesgerichtshof im Rahmen der Revision mit der Auslegung und Wirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu beschäftigen.

Sachverhalt: Die Klägerin hatte von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt gemietet. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag war unter anderem Folgendes vereinbart:

§ 5 Nr. 2) Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd- und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.

§ 7 Nr. 3) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. …

§ 12 Nr. 1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen – auch vom Mieter selbst beschaffenen – Schlüsseln zurückzugeben.

Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31.12.2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 an die Beklagte.

Mit der Klage begehrte die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten und Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde.

Gegen die Zahlungsansprüche hatte die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, welche Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltete, erklärt.

Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wandte sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Auffassung des Berufungsgerichts. Die Klage sei zu Recht abgewiesen worden, da der Beklagten gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderung zustünde, mit der sie wirksam die Aufrechnung erklärt habe.

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sei durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam auf die Klägerin übertragen worden. Durch diese Klausel sei die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrages nicht unangemessen benachteiligt i. S. v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 1 BGB obliege zwar die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, generell dem Vermieter. Die mietvertragliche Praxis weiche allerdings, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab, indem die Schönheitsreparaturen regelmäßig auf dem Mieter verlagert würden. Solche grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen finde ihre Grenzen in der Vorschriften der §§ 305 ff. BGB.

Die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB seien hier gem. § 310 Abs. 1 S. 1 BGB nicht anwendbar, da die Regelungen im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet worden seien. Somit sei die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB durchzuführen.

Danach könne eine Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein, wenn sie sich noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entferne und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zur Lasten des Mieters führe. Bei Schönheitsreparaturen sei dies dann der Fall, wenn die Renovierungspflichten über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen würden und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen würden, als sie den Vermieter ohne solche vertragliche Klausel treffen würde.

Die Regelungen des Mietvertrags hielten  der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB jedoch stand.

§ 7 Nr.3 des Mietvertrags sei dahingehend auszulegen, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten.

Die Klägerin sei auch nicht durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet sei, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.

Um diese Verpflichtung zu erfüllen, müsse der Mieter die Mieträume grundsätzlich nicht umfassend renovieren. Ausreichend sei es vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgebe, die es dem Vermieter ermöglicht hätten, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

Aus § 12 Nr. 1 i. V .m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags ergebe sich auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Die Regelungen des Vertrages seien in der Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen habe und hierfür weder ein fester Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren.

Die Mieterin habe während der Nutzung der Räume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume seien  im Zeitpunkt der Rückgabe  jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand gewesen. Die Klägerin sei daher verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen.

Quelle: Bundesgerichtshof

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