Mietrecht: Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten wurde.

Amtsgericht Köln, 16.12.2015, Az.: 221 C 282/15

Auch in Köln werden die verschiedenen Wohnviertel durch stadtplanerische Optimierung und durch Sanierung der Wohngebäude in den letzen Jahren immer weiter aufgewertet.

Dies hat zur Folge, dass viele Vermieter versuchen, ihre alteingesessenen Mieter durch Eigenbedarfskündigung und letztendlich durch Räumungsklage loszuwerden, weil die bestehenden Mietverträge unrentabel geworden sind. Dieser Prozess, der als Gentrifizierung bezeichnet wird, beschäftigt immer öfter die Gerichte auch in Köln und Umgebung.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten allerdings darauf achten, dass eine Eigenbedarfskündigung oftmals schwer durchzusetzen ist und viele formelle Eigenheiten zu beachten sind.

In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses darüber zu entscheiden, ob die Eigenbedarfskündigung durch eineWohnungseigentümerin rechtens war, obwohl diese der verklagten Mieterin keine Alternativwohnung in dem Wohnhaus angeboten hatte.

Sachverhalt: Die Klägerin in diesem Fall war Miteigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Köln Dadurch war sie in den Mietvertrag vom 16.06.1983 über eine Wohnung  in der 1. Etage mit vier Zimmern, einer Küche, einem Bad und einer Toilette mit einer Wohnfläche von ca. 80 qm eingetreten. Mieterin der Wohnung war die Beklagte. Mit Schreiben vom 15.04.2015 kündigte die Klägerin zusammen mit dem anderen Eigentümer den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31.01.2016 und berief sich zur Begründung auf Eigenbedarf. Hierzu führte sie im Wesentlichen aus, dass sie aus einer derzeit bewohnten 3-Zimmerwohnung, die sie zur Miete bewohnen würde, ausziehen wolle und in dem erworbenen Anwesen die Wohnung im Erdgeschoss und die von der Beklagten bewohnte Wohnung im 1. Obergeschoss verbinden möchte, um für sich und ein gemeinsames Kind sowie ein weiteres Kind ausreichend Platz zu haben. Ein Widerspruch gegen diese Kündigung erfolgte von der Beklagten zunächst nicht.

Bei dem fraglichen Gebäude handelte es sich um ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt vier Wohneinheiten, je eine im Erdgeschoss, im 1. und 2. Obergeschoss sowie eine im Dachgeschoss. Die Wohnung im Dachgeschoss hatte ca. 70 qm Wohnfläche. Sie wurde zum 28.02.2015 und nach Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit der vormaligen Mieterin, die einen unbefristeten Mietvertrag hatte, von dieser geräumt und zum 28.02.2015 verlassen.

Zum 31.03.2015 wurde diese Wohnung dann mit befristetem Mietvertrag bis zum 31.03.2016 erneut vermietet. Die Wohnung im 2. Obergeschoss war bereits vor Eigentumserwerb der Klägerin unbefristet vermietet worden. Die Wohnung im Erdgeschoss stand bei Eigentumserwerb durch die jetzigen Vermieter leer. Auch diese wurde zum 31.03.2015 mit befristetem Mietvertrag bis zum 31.03.2016 vermietet. Bereits seit dem 14.01.2014 hatten die Klägerin und der andere Vermieter mit der Beklagten über den vorgetragenen Eigenbedarf gesprochen. Der andere Vermieter hatte der Beklagten dabei unter anderem Wohnungsvorschläge für Drittwohnungen außerhalb des Hauses unterbreitet.

Amtsgericht Köln: Das AG Köln urteilte, dass der Klägerin kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung an sich und den anderen Vermieter gegen die Beklagte nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zustünde, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 15.04.2015 nicht beendet worden sei.

Insbesondere könne in diesem Zusammenhang dahin stehen, ob die von der Klägerin vorgetragenen Tatsachen, die den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tragen sollen,  zutreffend seien und von ihnen bewiesen werden könnten. Denn die streitgegenständliche Kündigung sei als rechtsmissbräuchlich anzusehen, da die Vermieter ihre Pflichten insoweit verletzt hätten, als dass sie der Beklagten eine Alternativwohnung im Dachgeschoss im selben Haus nicht angeboten hätten.

Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs sei zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreife. Der Vermieter sei deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich sei. Ausnahmsweise sei eine Eigenbedarfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnlage zur Verfügung stünde und er diese dem Mieter nicht anbieten würde, obwohl er die Wohnung erneut vermieten wolle (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10). Dies gelte nach Ansicht der Rechtsprechung auch dahin, wenn die Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet erscheine. Denn es sei nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.01.1992 (1 BvR 1045/91) Sache des Mieters zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen wolle (LG Berlin, Urteil v. 03.02.2009, 65 S 303/08). Somit wäre es vorliegend der Beklagten zu überlassen gewesen, ob sie die etwas geringere Größe der Dachgeschosswohnung in Kauf genommen hätte. Da die Vermieter hier der Beklagten die Dachgeschosswohnung nicht angeboten hätten, hätten sie gegen die ihnen obliegende Anbietpflicht verstoßen.

Quelle: Amtsgericht Köln

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