Mietrecht: Eine Mietminderung wegen Schimmel ist unwirksam, wenn die Schimmelbildung die Schuld des Mieters ist.

Amtsgericht Schöneberg, 30.10.2014, Az.: 102 C 194/13

Feuchtigkeitsschäden und eine daraus resultierende Schimmelbildung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln.

Entsprechend häufig gibt es Auseinandersetzungen darüber, ob der Mieter oder der Vermieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist und dies endet oftmals in gerichtlichen Streitigkeiten.

Ist der Schimmel z. B. auf eindringendes Wasser wegen schadhafter oder unzureichend isolierter Dächer oder Außenwände, auf undichte Rohrleitungen oder auf unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen, liegt die Ursache in der mangelhaften Bausubstanz und damit in der Sphäre des Vermieters.

Ist der Schimmel allerdings auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen, kann dieser wegen des Mangels keine Mietminderung geltend machen.

In dem hier dargestellten Fall hatte das Amtsgericht Schöneberg darüber zu entscheiden, ob eine Mietminderung wegen Schimmels durch den Mieter gerechtfertigt war, ob also die Schimmelbildung der Sphäre des Mieters oder des Vermieters zuzurechnen war.

Sachverhalt: Die Beklagten hatten vom Kläger ab dem 15.10.2011 eine Wohnung angemietet. Die Miete betrug netto kalt 554,00 und zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen 835,00 Euro.22 des Mietvertrages enthielt die folgenden Hinweise zum Beheizen und Lüften der Räume:

„- Die Wohnung in der Heizperiode nicht auskühlen lassen, möglichst nicht unter 17°C absenken

[…],
– Die relative Luftfeuchtigkeit sollte in den Wohnräumen nicht mehr als 65 % betragen […] – Sorgen Sie dafür, dass sich die Temperaturen von Raum zu Raum so wenig wie möglich unterscheiden. Schlafen Sie z.B. nachts bei geöffnetem Fenster, dann schließen Sie ihre Schlafzimmertür und schalten die Heizkörper in den angrenzenden Räumen auf eine erträgliche Stufe. Zimmertemperaturen auch hier nicht unter 17°C.

Wichtiger Tipp zur Belüftung der Wohnräume: Wenn Sie jeden Tag mehrmals die Fenster Ihrer Wohnung für fünf Minuten weit öffnen, die feuchte und warme Luft gegen die trockene und kühle Außenluft ersetzen, ist das die beste und einfachste Vorbeugung gegen feuchte und verschimmelte Wände. […]“

In der Heizperiode 2013 war die Wohnung der Beklagten von Schimmelpilzbefall betroffen. In den Monaten Februar 2013 bis Juni 2013 behielten die Beklagten daher monatlich EUR 165,60 von der Miete ein. Diesen Gesamtbetrag machte der Kläger daraufhin mit der Klage geltend.

Mitte Dezember 2012 beauftragte die Hausverwaltung für den Kläger eine Heizungsfirma mit der Gangbarmachung des Heizungsventils am Heizkörper in der Küche. Die Heizungsfirma bestätigte eine Verklemmung des Ventilstiftes im Heizkörper und führte die Reparatur am 18.12.2012 aus.

Daraufhin kündigten die Beklagten gegenüber der Hausverwaltung mit E-Mail vom 22.01.2013 eine Mietminderung um 30 % an und erklärten, einer von zwei Heizkörpern im Wohnzimmer sowie der Heizkörper im Schlafzimmer der Wohnung seien seit längerer Zeit ausgefallen.

Am 25.01.2013 besichtigte der Verwalter die Wohnung. Es herrschten Außentemperaturen von -7°C. Zu diesem Zeitpunkt waren die Fensterscheiben der Wohnung mit Kondenswasser benetzt. Im Kinderzimmer und im Schlafzimmer stand das Thermostatventil des Heizkörpers auf Froststufe. Die Beklagten erklärten, sie würden nie heizen, wenn eines ihrer Kinder schlafe. Die Beklagten verwiesen auf einen Defekt des Heizkörpers im Schlafzimmer. Im Wohnzimmer funktionierte das Thermostatventil an einem Heizkörper nicht. Über dem weiteren Heizkörper im Wohnzimmer hingen zwei Wäschestücke. Zwei Wäscheständer mit Wäsche standen auf dem Balkon. An der Außenwand des Schlafzimmers unten am Fußboden wurden punktuelle Schimmelbildungen festgestellt. Der Verwalter wies die Mängel mit einem falschen Lüftungs- und Heizverhalten ab.

Am 29.01.2013 erneuerte eine Firma im Auftrag des Klägers die Heizkörperventile im Wohnzimmer und Schlafzimmer der Wohnung.

Die Beklagten beauftragten daraufhin einen Dipl.-Ing. Architekt mit der Feststellung der Ursache der Schimmelbildungen und der Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise. Am 08.03.2013 besichtigte dieser die Wohnung der Beklagten. In seinem Gutachten vom 19.06.2013 hielt er fest, dass das Gebäude in der bauzeitlich üblichen Massivbauweise errichtet worden war, wobei sich die Wohnung in einer sehr exponierten Stelle befinden würde. Der Dipl.-Ing. Architekt ging dabei von einem Sanierungsstau aus.

Darüber hinaus stellte der Dipl.-Ing. Architekt dunkle Flecken/Schimmel an folgenden Bauteilen fest: an den Fensterflügeln am Fugendichtstoff der Verglasung im Kinderzimmer, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und in der Küche, im Schlafzimmer weiter oberhalb der Sockelleiste an den Gebäudeaußenwänden sowie an der Sockelleiste in der Ecke der Außenwand, im Bad auf dem Fugendichtstoff zwischen Badewannenkörper und Wandfliese und auf dem Fugendichtstoff in der Wandecke oberhalb der Badewanne sowie im Wohnzimmer an der Decke über der Balkontür.

Nach den Angaben des Dipl.-Ing. Architekt wiesen die Räume bei einer Außentemperatur von 1°C und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 50 % Temperaturen von 18 – 22 °C, an den Wänden Oberflächentemperaturen von 14 – 22 °C und eine relative Luftfeuchtigkeit von 55 – 65 %, teilweise 66 %, auf. Im Gutachten wurde festgehalten, dass eine damals übliche aber heute unzureichende Dämmung dazu führe, dass alle Außenwand- und Bodenflächen kälter seien als innenseitige Wohnraumtrennwände. Die Schimmelbildung an den Außenwandecken sei dem typischen Schadensbild einer ungenügenden Dämmung der Außenwand zuzuschreiben. Der Dipl.-Ing. Architekt stellte eine hohe Luftfeuchtigkeit fest und erklärte, üblich seien Werte von 40 – 50 %. Feuchte Wandflächen hätte er nicht vorgefunden.

Amtsgericht Schöneberg: Das AG Schöneberg urteilte, dass dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Februar 2013 bis Juni 2013 in Höhe von jeweils 165,60 Euro, insgesamt 828,00 Euro, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zustehen würde.

Nach Ansicht des Amtsgerichts sei die Miete in den Monaten Februar 2013 – Juni 2013 nicht gemäß § 536 BGB gemindert gewesen.

Die Wohnung der Beklagten sei zwar mit einem Mangel behaftet gewesen, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte, da diese in diesem Zeitraum unstreitig von Schimmelpilz befallen gewesen sei.

Dieser Schimmelpilzbefall sei allerdings der Sphäre der Beklagten zuzurechnen. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum würde eine Minderung der Miete entsprechend § 326 Abs. 2 S. 1 BGB nicht eintreten, wenn der betreffende Mangel der Mietsache der Sphäre des Mieters zuzurechnen und von ihm zu vertreten sei.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und aufgrund des unstreitigen Tatsachenvortrages sei das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der im Februar 2013 – Juni 2013 aufgetretene Schimmelpilzbefall in der Wohnung, 1. OG links, allein der Sphäre der Beklagten zuzurechnen sei.

Bei dem Auftreten von Schimmelpilzbefall in Wohnräumen würde es sich um einen Mangel handeln, der entweder auf bauliche Ursachen oder auf ein Fehlverhalten der Nutzer der Wohnräume oder auf eine Kombination beider Ursachen zurückzuführen sei.

Wenn in einem solchen Fall streitig sei, worauf die Schadensursache beruhe, trage nach obergerichtlicher Rechtsprechung der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich der Mieter entstamme.

Wenn dieser Beweis erbracht sei, bestünde eine Beweislast des Mieters, dass die Veränderung der Mietsache nur auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhen und ihm nicht zuzurechnen sei.

Der Kläger habe vorliegend bewiesen, dass die Schimmelpilzbildung nicht seiner Sphäre entstammen würde und nur der Sphäre der Beklagten zuzurechnen sei. Dies hätte sowohl das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständige Dipl.-Ing. als auch das Gutachten des von den Beklagten beauftragten Dipl.-Ing. Architekt ergeben.

Der Schimmelpilzbefall in dem Zeitraum Februar 2013 bis Juni 2013 sei mithin der Sphäre der Beklagten zuzurechnen. Sie hätten nicht bewiesen, dass der Schimmelpilzbefall von ihnen nicht zu vertreten gewesen sei.

Quelle: Amtsgericht Schöneberg

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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