Mietrecht: Ermittlung der Mieterhöhung anhand eines Gutachtens oder eines Mietspiegels

Bundesgerichtshof, 03.07.2013, Az.: VIII ZR 354/12

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters dem Mieter in Textform zu erklären und ordnungsgemäß zu begründen.Mieterhoehung

Der Vermieter hat dabei zunächst die entsprechende Form der Mieterhöhung zu beachten:

  1. Grundsätzlich muss der Vermieter das Mieterhöhungsschreiben selbst verfasst haben. Wenn das Mieterhöhungsverlangen durch den Verwalter oder sonstigen Bevollmächtigten verfasst und übersendet wurde, muss auch eine ausreichende Vollmacht mit übersendet werden.
  2. Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle und nicht nur an einzelne Mieter gerichtet sein.
  3. Der Grund des Mieterhöhungsverlangens muss ausreichend erläutert sein. Die einfache Nennung von Stichwörtern reicht hier nicht aus.
  4. Genaue Erläuterung der Höhe des neuen Mietzinses (Gegenüberstellung alter und neuer Mietzins sowie Herausstellung des Differenzbetrages)
  5. Der Stichtag der Mieterhöhung muss genannt werden.
  6. Aufforderung zur Zustimmung mit ordnungsgemäßer Fristsetzung.

Soll die Begründung der Mieterhöhung anhand eines Mietspiegels erfolgen, muss der Vermieter weitere Vorgaben beachten:

  1. Der Mietspiegel muss auf die Gemeinde und der Datenbestand des Mietspiegels auf das Mietobjekt anwendbar sein.
  2. Der Mietspiegel muss aktuell sein.
  3. Es muss verständlich dargelegt werden, warum eine bestimmte Gruppierung aus dem Mietspiegel für die Mieterhöhung herangezogen wird.
  4. Der verlangte neue Mietzins muss innerhalb der Mietzinsspannen des Mietspiegels liegen.

Je nach Art des Mietvertrages, des heranzuziehenden Grundes für die Mieterhöhung usw. können natürlich weitere Voraussetzungen für eine wirksame Mietzinserhöhung zum Tragen kommen.

In der oben genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes hatte dieser darüber zu entscheiden, ob die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung anhand eines Gutachtens erfolgen durfte oder der Mietspiegel einer Nachbarstadt herangezogen werden musste.

Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern.

Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelte es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befand.

Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 € je qm). Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.

Das Amtsgericht gab der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend statt.

Das herangezogene Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte.

Das Berufungsgericht änderte die erstinstanzlichen Urteile teilweise ab und verurteilte die Beklagten – unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen – nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 € je qm).

Bundesgerichtshof: Dem folgte der BGH nur teilweise. Nach dem BGH sei ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete* ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtige.

Denn der Sachverständige müsse bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Das Berufungsgericht habe daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt.

Allerdings habe das Berufungsgericht jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei.

Dies sei rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben.

Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, habe der BGH den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und sei auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm gekommen.

Quelle: Bundesgerichtshof

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