Mietrecht: Fehlerhafte Kennzeichnung der Vertretung von Personenmehrheiten im Mietvertrag kann erhebliche Folgen haben.

Oberlandesgericht Düsseldorf, 21.11.2013, Az.: 10 U 49/13

Gem. § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr  in nicht-schriftlicher Form geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Vorschrift soll damit den späteren Erwerber schützen, da ihm im Hinblick auf § 566 BGB ermöglicht werden soll, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten.

Hinsichtlich Wohnraumverhältnissen kommt dieser Vorschrift nur eine relativ geringe Bedeutung zu, weil befristete Mietverträge bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 575 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind. Eine größere Bedeutung hat § 550 BGB allerdings bei der Geschäftsraum- und Grundstücksmiete, auf die diese über die Verweisung des § 578 BGB anwendbar ist.

Besonders relevant ist § 550 BGB bei der Frage der Kündigung eines solchen Mietverhältnisses. Befristete Verträge können nur fristlos gekündigt werden. Der Verstoß gegen die Schriftform führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich gekündigt werden kann.

In dem oben genannten Urteil hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Rahmen der Berufung u. a. darüber zu entscheiden, ob die Schriftform bei einem Gewerbemietvertrag gewahrt worden war.

Sachverhalt: Die Parteien stritten um den Zeitpunkt der Beendigung eines befristeten Mietvertrages über ein Gewerbeobjekt. Der Mietvertrag war von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit der Klägerin geschlossen worden. Am 16.05.2012 hatte die Beklagte den Mietvertrag zum 12.05.2013 ordentlich gekündigt, die Klägerin widersprach dem und übte (erneut) ihr vertraglich eingeräumtes Optionsrecht aus.

Das zunächst angerufene Landgericht hat der Klage auf Feststellung, dass der Mietvertrag fortbestehe und frühestens am 12.05.2016 ende, stattgegeben. Nach der Auffassung des Landgerichts sei das Mietverhältnis durch die Optionsausübung seitens der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Der Mietvertrag sei nicht formunwirksam und damit nicht ordentlich kündbar.

Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag damit weiter verfolgten.

Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung der ersten Instanz und urteilte, dass die Berufung in der Sache keinen Erfolg hat.

Das Mietverhältnis sei  durch das Kündigungsschreiben vom 16.05.2012 nicht beendet, sondern aufgrund der Optionsausübung der Klägerin vom 21.05.2012 bis zum 12.05.2016 verlängert worden. Dies folge daraus, dass der Mietvertag die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB wahre und die Beklagte deshalb nicht berechtigt gewesen sei, den Mietvertag nach § 550 Satz 2, §§ 578, 566 BGB wegen Schriftformmangels ordentlich zu kündigen.

Die Regelung des § 550 BGB diene in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden solle, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten. Darüber hinaus habe sie Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktionen und solle auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen.

Daher seien in die Vertragsurkunde nicht nur alle Essentialia aufzunehmen, sondern auch alle weiteren Abreden, die nach dem Willen der Parteien von wesentlicher Bedeutung seien.

Der streitgegenständliche Mietvertrag genüge diesen Anforderungen. Insbesondere sei die Schriftform in Bezug auf die Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ im Eingang des Mietvertrages erfüllt, weil auch formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung durch Rückgriff auf ggf. außerhalb der Urkunde liegende Umstände zugänglich und deshalb formwirksam seien, wenn der Inhalt der Urkunde auf diese Weise zumindest eindeutig bestimmbar sei.

Aus § 1 des Mietvertrages ergebe es sich, dass die im Mietvertrag als Vermieter ausgewiesene „Grundstücksgemeinschaft N.-K.“ Eigentümerin des Grundstücks sei, in dem die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume belegen seien. Damit müsse es sich bei der „Grundstücksgemeinschaft“ um die Gesellschaft bzw. die Personen handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gewesen seien, und damit seien sie eindeutig als Vermieter bestimmbar.

Ein Schriftformmangel liege weiterhin nicht deshalb vor, weil der Mietvertrag auf Vermieterseite lediglich durch O. K. und ohne Vertreterzusatz unterzeichnet worden sei. Sei im Falle der Personenmehrheit auf einer Seite der Vertrag nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müsse zu der/den vorhandenen Unterschrift/en deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob die Unterschrift auch in Vertretung von selbst nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet wurde, damit hinreichend bestimmbar werde, ob der Vertrag zugleich für die Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf.

Wenn die Tatsache der Vertretung (alleine) durch die unterzeichnende Person allerdings aufgrund anderer – auch außervertraglicher – Umstände wiederum hinreichend bestimmbar sei, sei ein besonderer Vertretungszusatz nicht erforderlich.

Wenn eine der Parteien bei Abschluss des Vertrages vertreten werde, genüge es, dass für den durch § 550 BGB vorrangig geschützten Erwerber die Tatsache der Vertretung aus der Vertragsurkunde ersichtlich werde.

Wenn es indes hier im Eingang des Mietvertrages heiße, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft N.-K. vertreten durch Herrn O. K. …“ geschlossen sei, schließe schon diese Formulierung jeden Zweifel daran aus, dass bei Vertragsschluss Herr O. K. als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten sei. Eines weiteren Vertretungszusatzes bei der Unterschrift O. K. am Ende bedürfe es zur Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht mehr.

Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

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