Mietrecht: Fristlose Kündigung des Mieters bei Zahlungsversäumnis des Jobcenters unwirksam.

Landgericht Berlin, 24.07.2014, Az.: 67 S 94/14

Vom Hartz IV bzw. ALG II Anspruch sind nicht lediglich die Leistung des Arbeitslosengeldes, also die Regelleistung umfasst, sondern ebenso die Kosten der Unterkunft, also der Mietzins und die Heizkosten.

In einigen Fällen zahlt das Jobcenter den Mietzins direkt an den Leistungsbezieher und dieser leitet den Mietzins dann an den Vermieter weiter. In anderen Fällen leistet das Jobcenter den Mietzins direkt an den Vermieter.

Wenn das Jobcenter direkt an den Vermieter leistet und aufgrund eines Fehlers die Mietzahlungen durch das Jobcenter unterbleiben, kann es dazu kommen, dass der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigt.

Die Auswirkungen des Ausbleibens einer vom Job-Center für den Mieter an den Vermieter zu erbringende Transferleistung auf den Zahlungsverzug des Mieters sind bislang höchstrichterlich (also vom Bundesgerichtshof) nicht geklärt worden.

In dem oben genannten Urteilte hatte sich das Landgericht Berlin mit der Frage zu befassen, ob die fristlose Kündigung eines Hartz IV Beziehers wegen Zahlungsverzuges wirksam war, obwohl dieser überhaupt keine Kenntnis davon hatte, dass das Jobcenter monatelang keine Miete an den Vermieter gezahlt hatte.

Sachverhalt: Streitgegenstand in diesem Fall war die Räumung und Herausgabe einer von der Klägerin an den Beklagten im Jahre 2009 vermieteten 1-Zimmer Wohnung.

Die vereinbarte Miete betrug bis Januar 2013 378,00 Euro (Nettokaltmiete 280,00 Euro, Heizkostenvorschuss 46,00 Euro, Betriebskostenvorschuss 52,00 Euro) und erhöhte sich ab Februar 2013 auf 460,00 Euro (Nettokaltmiete 280,00 Euro, Heizkostenvorschuss 137,00 Euro, Betriebskostenvorschuss 43,00 Euro).

Im März 2010 zahlte der Beklagte einen Teilbetrag in Höhe von 143,38 Euro nicht. Das Job-Center B.-M. hatte mit Bescheid vom 30.08.2012 gegenüber dem Beklagten die Übernahme der Mietkosten unter gleichzeitiger Direktanweisung der Miete auf das Konto der Klägerin ab dem 01.10.2012 erklärt.

Dennoch wurden die Mieten November und Dezember 2012 in Höhe von jeweils 378,00 Euro vom Job-Center bis zum 05.12.2012 nicht gezahlt.

Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit am 06.12.2012 zugegangenem Schreiben vom 05.12.2012 wegen Mietzinsrückständen von insgesamt 899,38 Euro für die Monate März 2010 sowie November und Dezember 2012.

Durch das Kündigungsschreiben hatte der Beklagte erstmals von dem angeblichen Zahlungsausfall im November und Dezember 2012 Kenntnis erlangt. Die Klägerin wiederholte die Kündigung in der dem Beklagten am 20.02.2013 zugestellten Klageschrift vom 23.12.2012.

Am 18.04.2013 erklärte sie eine weitere Kündigung wegen eines auf die Monate Dezember 2012 sowie März und April 2013 angeblich entfallenden Gesamtrückstandes von 528,77 Euro.

Das zunächst angerufene Amtsgericht hat der von der Klägerin erhobenen Klage Räumungsklage mit der Begründung stattgegeben, das die im Rahmen der Klageschrift erklärte Kündigung begründet gewesen sei.

Gegen dieses Urteil legte der Beklagte Berufung zum Landgericht Berlin ein.

Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Beklagten und urteilte, dass die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung habe, da das Mietverhältnis durch keine der ausgesprochenen Kündigungen beendet worden sei.

Die Kündigung vom 05.12.2012 sei sowohl als außerordentliche, als auch als ordentliche Kündigung unwirksam.

Die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a) i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB oder § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b) BGB würden nicht vorliegen, da der Beklagte mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils weder für zwei aufeinander folgende Termine noch in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstrecken würde, in Höhe eines Betrages in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreichen würde.

Bei Ausspruch und Zugang der Kündigung vom 05.12.2012 sei die Miete für März 2010 in Höhe eines Teilbetrages von 143,38 Euro offen gewesen. Allein in Höhe dieses Betrages habe sich der Beklagte gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ohne vorherige Mahnung in Zahlungsverzug befunden, da seine Zahlungspflicht vertraglich gemäß § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages sowie gesetzlich durch § 556 b Abs. 1 BGB kalendermäßig bestimmt gewesen sei.

Der Verzug sei insoweit nicht aufgrund des späteren Leistungsbezugs durch das Job-Center entfallen, da der Beklagte ausweislich des zu den Akten gereichten Schreibens des Job-Centers B.-M. vom 21.10.2011 im März 2010 noch keine Transferleistungen bezogen habe.

Kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug habe jedoch hinsichtlich der Mieten für November und Dezember 2012 in Höhe von jeweils 378,00 Euro bestanden. Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass der Beklagte in diesem Zeitraum Leistungen durch das Job-Center bezogen habe.

Zwar sei das Job-Center im Rahmen der von ihm zu leistenden allgemeinen Daseinsvorsorge nicht gemäß § 278 BGB Gehilfe des Mieters bei der Erfüllung seiner mietvertraglichen Zahlungspflichten.

Die Einschaltung eines Dritten lasse jedoch für den Schuldner das gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB allein von ihm zu tragende Risiko des unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen.

Der Schuldner – und damit auch der Mieter – habe seine Zahlungsunfähigkeit selbst dann zu vertreten, wenn sie von ihm unverschuldet sei.

Denn nach dem auch für einen Mieter von Wohnraum maßgeblichen Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten sei, habe jedermann für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.

Ob dies für einen Wohnraummieter gegenüber seinem Vermieter selbst dann zu gelten habe, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages wusste und billigte, dass die Mietzinszahlungen durch das Job-Center erbracht werden würden, bedurfte keiner Entscheidung der Kammer, da sich der Beklagte bei Vertragsschluss noch nicht im Leistungsbezug befunden hatte.

Hinsichtlich der Mieten für November und Dezember 2010 habe nämlich gleichwohl kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Beklagten bestanden, weil in seiner Person die Voraussetzungen des § 286 Abs. 4 BGB erfüllt gewesen seien.

Gemäß § 286 Abs. 4 BGB komme der Schuldner nämlich dann nicht in Zahlungsverzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleiben würde, den er nicht zu vertreten habe. Zu vertreten habe der Mieter gemäß § 276 BGB nur Vorsatz und Fahrlässigkeit.

Vorliegend habe der Beklagte aber weder vorsätzlich noch fahrlässig gehandelt, da er sich sowohl im November als auch im Dezember 2012 in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum über das Bestehen seiner Mietschuld befunden habe.

Auch durch die Kündigung vom 05.12.2012 sei das Mietverhältnis vorliegend nicht beendet worden.

Denn ein wichtiger Grund für eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Daran würde es hier fehlen, da der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar gewesen sei.

Auch die in der Klageschrift vom 23.12.2012 erklärte – und ebenfalls auf die in der vorgerichtlichen Kündigung genannten Zahlungsrückstände gestützte – weitere Kündigung sei unwirksam. Der Klägerin habe ein Grund zum Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung auch am 23.12.2013 nicht zugestanden.

Bei Ausspruch dieser Kündigung habe sich der Beklagte lediglich mit einem Teilbetrag von 143,38 Euro der Miete für März 2010 in Zahlungsverzug befunden. Dieser aber habe weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können.

Auch die Kündigung vom 18.04.2013 habe nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt, da der Klägerin auch insoweit weder ein Grund zur fristlosen noch zur fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses zur Seite gestanden hätte.

Quelle: Landgericht Berlin

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