Mietrecht: Fristlose Kündigung wegen Straftat bei Gefährdung anderer Mieter

Landgericht Köln, 29.09.2017, Az.: 10 S 28/17

Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohnraummiete gemäß § 573 Abs.1 und 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei ist gemäß § 573c BGB die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Dagegen ist es jedoch möglich die fristlose außerordentliche Kündigung gemäß § 543 BGB auszusprechen. Dabei kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach Absatz 2 des § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im nachstehenden Urteil befasst sich das Landgericht Köln mit der Frage, wann es dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht möglich ist, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten, weil eine Gefährdung anderer Mieter durch strafbares Verhalten der Vertragspartei vorliege. Dabei kommt es zu dem Ergebnis, dass auch eine Schuldunfähigkeit in dem Moment der Straftat die Berechtigung zur firstlosen Kündigung nicht ausschließe, wenn eindeutig ein Zusammenhang zwischen Mietverhältnis und Gefährdung zu erkennen sei.

Sachverhalt:  Die Klägerin verlangte von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Mit Mietvertrag vom 13.01.1989  hatte die Klägerin eine Wohnung an den Beklagten vermietet. Der Beklagte befand sich im Zahlungsrückstand in Höhe von 308,47 EUR. Wegen einer psychischen Erkrankung steht der Beklagte seit 2000 unter Betreuung.

Am 31.10.2016 kam es zu einem Vorfall, bei dem der Beklagte ein Auto anzündete, welches in der Nähe des Mietobjektes stand. Die anderen Mieter des Hauses beschwerten sich bei der Klägerin, woraufhin diese mit Schreiben vom 04.11.2016 gegenüber dem Beklagten die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietvertragsverhältnisses erklärte.

Zur Begründung führte sie aus, dass sich das angezündete Auto auf einem den Bewohnern der Häuser V.- Str. 00 zur Verfügung stehenden Privatparkplatz, etwa 20 m von dem Mietobjekt entfernt, befunden habe und dass durch die Brandstiftung des Beklagten Leib und Leben ihrer übrigen Mieter gefährdet gewesen seien, da das Feuer auf das Miethaus hätte übergreifen können.

Die Klägerin beantragte, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 5. Obergeschoss Mitte des Hauses V.- Str. 00 in 00000 Köln, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Bad mit WC, Diele/Flur, Loggia und zugehörigen Kellerraum zu räumen und an sie herauszugeben.

Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen.

Er berief sich bei seiner Begründung darauf, dass er die Tat aufgrund einer seit dem Jahr 1995 bestehenden paranoid-schizophrenen Erkrankung im Zustand der Schuldunfähigkeit begangen habe. Zudem habe sich der Pkw im öffentlichen Raum und weiter als 20m vom Mietobjekt entfernt befunden.

Wegen eines anschließenden Klinikaufenthalts sei seine gesundheitliche Situation stabilisiert. Es bestehe keinerlei weitere Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung.

Das Amtsgericht Köln hat die Klage abgewiesen und begründet, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung habe, da das Mietverhältnis nicht durch die fristlose oder die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 04.11.2016 beendet worden sei. Das Amtsgericht nahm dabei an, es fehle an einem wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser sei dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne. Eine Gefährdung des Mietobjekts genüge nach  § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB, diese habe die beweisbelastete Klägerin aber nicht hinreichend dargelegt. Das Amtsgericht war der Meinung, dass keine Gefährdung durch einen einzelnen brennenden Pkw in 20m Entfernung für das Haus bestanden habe, auch nicht hinsichtlich des Hausfriedens.

Jede Mietpartei müsse sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden würden als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich sei. Es bedürfe daher einen engen räumlichen Zusammenhang zum Mietobjekt. Auch eine begangene Straftat müsse in einem räumlichen Zusammenhang zum Mietobjekt stehen, um einen dringenden Kündigungsgrund darzustellen. Der räumliche Zusammenhang zum Mietobjekt sei nicht bestätigt.

Die Tat des Beklagten habe sich nicht bewusst gegen die anderen Bewohner des Mietobjekts gerichtet und der Abstand zwischen Mietobjekt und brennendem Pkw sei ausreichend groß, um eine konkrete Gefahr für die übrigen Mieter auszuschließen. Danach wies das Amtsgericht Köln die Klage ab, woraufhin die Klägerin Berufung einlegte.

Landgericht Köln: Die zulässige Berufung der Klägerin habe in der Sache Erfolg.

Daher wurde das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 1.2.2017  abgeändert und der Beklagte verurteilt, die Wohnung im 5. Obergeschoss Mitte des Hauses B-Straße, 51145 Köln, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Bad mit WC, Diele/Flur, Loggia und zugehörigem Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 4.11.2016 wirksam beendet worden. Es liege ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, der insbesondere dann gegeben sei, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, gerade wegen eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne.

Die Kündigung vom 4.11.2016 stütze sich darauf, dass der Beklagte einen PKW auf dem Parkplatz vor dem Haus, in dem sich auch die streitgegenständliche Wohnung befinde, angezündet habe. Da die übrigen Mieter dadurch in große und berechtigte Sorge um ihre Sicherheit versetzt werden würden, sei es dem Vermieter nicht zumutbar, das Mietverhältnis mit dem Beklagten weiter fortzusetzen. Irrelevant sei dabei, ob das Fahrzeug in Gefahr war zu explodieren oder ob der Brand auf das Wohnhaus hätte übergreifen können. Denn es habe ein ausreichender Zusammenhang zu dem Mietverhältnis bestanden, unabhängig davon wie groß die Entfernung zwischen Parkplatz und Haus gewesen sei. Der Parkplatz gehöre zu dem Haus und würde dementsprechend von den Mietern genutzt.

Durch diese Tat habe der Beklagte seine Neigung zu aggressivem, gemeingefährlichen Verhalten gezeigt. Das Zerstören oder Beschädigen der Mietsache müsse nicht durch den Vermieter abgewartet werden. Der Beklagte habe nach eigener Darstellung das Fahrzeug angezündet. Er habe sich wahnhaft und tatsachenirrig dadurch gegen eine Verfolgung durch einen Angehörigen des BND wehren wollen. Der Beklagte bekundete selbst seit etwa 1995 psychische Probleme mit paranoidem Erleben einer ausgeprägten Verfolgungs- und Beeinträchtigungsthematik zu haben. Seit dem Jahr  2000 stehe er daher unter rechtlicher Betreuung. Er durchlief mehrere, auch stationäre, Behandlungen, brach allerdings die Medikamenteneinnahme immer wieder ab. Durch diese Angaben sei es durchaus berechtigt, dass sich die Mieter Sorgen machen würden, denn der Beklagte sei unberechenbar und könne beim nächsten Mal z.B. im Wohnhaus einen Brand legen. Diese Annahme begründe die Berechtigung des Vermieters das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine etwaige Schuldunfähigkeit des Beklagten im Zeitpunkt der Brandstiftung sei unbeachtlich. Die besondere Gefährlichkeit werde grade durch die Umstände begründet, die auch für die Schuldunfähigkeit sorgen würden. Insgesamt neige er zu allgemeingefährlichem Verhalten, daher sei auch eine Abmahnung nicht erforderlich gewesen. Nicht nur, dass es sich bei Brandstiftung um eine ganz erhebliche, gemeingefährliche Tat handele, hinzu komme, dass der Beklagte nach seinen eigenen Angaben kaum ausreichend einsichtsfähig sein dürfte. Eine Abmahnung sei daher wirkungslos. Abgesehen davon, werde durch den Beklagten ein Umzug in ein betreutes Wohnen angestrebt und daher müsse das Interesse des Beklagten am Erhalt der Wohnsituation hinter dem Interesse der Klägerin, die Unversehrtheit der übrigen Mieter zu sichern, zurücktreten.

Wegen der zu befürchtenden Gefährdung sei dem Beklagten keine  Räumungsfrist zu gewähren. Was auch durch seinen Aufenthalt  in stationärer Behandlung nicht anders gesehen werden könne, da nicht klar sei, wie lange der stationäre Aufenthalt dauern werde. Bei Gewährung einer Räumungsfrist könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Beklagte in die Wohnung zurückkehren würde. Dies sei der Vermieterin nicht zumutbar. Durch die Versicherung der Vermieterin, dem Betreuer ausreichend Zeit zur Räumung zu geben, sei eine Räumungsfrist auch entbehrlich.

Daher war der Klageanspruch hier begründet.

Quelle: Landgericht Köln

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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