Mietrecht: Geltung betriebskostenrechtlicher Ausschlussfrist des Wohnraummietrechts

Landgericht Köln, 20.09.2017, Az.: 13 S 50/17

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB kann im Rahmen eines Mietverhältnisses bestimmt werden, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Diese Absprache kann nach Absatz 2 des § 556 BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften so getroffen werden, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen dabei jedoch nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Über diese Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wobei die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Im nachstehenden Urteil hält das Landgericht Köln fest, dass bei schuldrechtlicher Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts auch für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Frist des § 556 Abs. 3BGB entsprechend gelten soll. Denn es liege in dem Fall, in dem derjenige, der fremden Wohnraum auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses als eines Mietverhältnisses nutze, aber auch an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten zu leisten habe, eine planwidrige Regelungslücke vor.

Dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auch dann gelte, wenn ein Wohnungsberechtigter nach der vertraglichen Vereinbarung zwar die Betriebs- und Nebenkosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen zu leisten habe, beantwortet das Gericht unter Anwendung doppelter Analogie der Regelung bejahend.

Sachverhalt: Die Kläger schlossen mit dem Beklagten durch notarielle Urkunde einen Vertrag über den Erwerb einer Immobilie. Zudem vereinbarten die Parteien ein dingliches Wohnungsrecht zu Gunsten des Beklagten. Im Hinblick auf dieses Wohnungsrecht enthielt § 2 Ziff. 1 des Vertrages folgende Regelung:

„Der Berechtigte trägt alle Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären, sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen im üblichen Umfang. Die übrigen Kosten trägt der Erwerber.“

Die Kläger teilten dem Beklagten die Abrechnungen der Betriebs-  und Wohnkosten für die Jahre 2013, 2014 und 2015 über insgesamt 2.824,81 EUR mit und forderten ihn zugleich zur Zahlung dieses Betrages auf, was der Beklagte verweigerte. Daraufhin forderten die Kläger ihn mit Anwaltsschreiben  erneut zur Zahlung auf.

Die Kläger behaupteten, dass im Notartermin besprochen worden sei, dass es sich bei den umlagefähigen Kosten um die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, die Müllabfuhr, die Straßenreinigung, das Niederschlagswasser sowie das Abwasser handele, die nun auch Gegenstand der streitgegenständlichen Abrechnungen seien. Sie waren der Auffassung, dass § 2 Ziff. 1 des Vertrages so auszulegen sei, dass vom Beklagten im Rahmen des dinglichen Wohnungsrechts auch ohne weitere schuldrechtliche Vereinbarung solche Kosten zu tragen seien, die auch im Rahmen eines Mietverhältnisses auf einen Mieter umgelegt werden könnten.

Die Kläger beantragten, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.824,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.

Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Er war der Ansicht, dass aufgrund des Verweises auf das Mietrecht in der Regelung in  § 2 Ziff. 1 des Vertrages Betriebskosten von ihm als Wohnungsberechtigten nur bei Existenz einer entsprechenden gesonderten Umlagevereinbarung geschuldet wären, so dass die Regelung für sich genommen ins Leere laufe und die Klageforderung nicht begründen könne.

Das Amtsgericht gab der Klage vollauf statt und sah sie im Ganzen als begründet an. Mit Einlegung der Berufung verfolgt der Beklagte die Anfechtung des Urteils und die Abweisung der Klage.

Landgericht Köln: Die zulässige und begründete Berufung des Beklagten habe in der Sache überwiegend Erfolg. Das angefochtene Urteil müsse teilweise abgeändert werden und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten werde daher das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 26.01.2017 (24 C 351/16)  wie folgt teilweise abgeändert:

Der Beklagte werde verurteilt, an die Kläger 910,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.07.2016 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 176,12 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.10.2016 zu zahlen. Im Übrigen werde die Klage abgewiesen.

Denn die Kläger hätten gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015. Weitere Ansprüche bestünden jedoch nicht.

Zwar habe das Amtsgericht richtig erkannt, dass der Beklagte nach § 2 Ziff. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Notarvertrages vom 07.11.2011 alle nach dem Mietrecht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten für die Immobilie W-Straße in 50259 Pulheim zu tragen habe. Denn die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien „Der Berechtigte trägt alle Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären, sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen im üblichen Umgang. Die übrigen Kosten trägt der Erwerber.“ sei gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen. Der Wortlaut der Regelung weise eindeutig darauf hin, dass der wohnungsberechtigte Beklagte Betriebs-und Nebenkosten zu tragen habe und die Parteien eine abschließende Regelung treffen wollten. Es gebe keine Anhaltspunkte, die dafür sprechen, dass es für eine Übernahme der Betriebs- und Nebenkosten durch den Wohnungsberechtigten eine weitere (Neben-)Abrede hätte geben müssen. Die Formulierung  „Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären“  sei zwar auslegungsbedürftig, denn es sei nicht genau festgelegt um welche Betriebs- und Nebenkosten es sich handeln würde. Die Pflicht des Berechtigten überhaupt Betriebs- und Nebenkosten zu tragen, stehe indessen außer Zweifel. Welche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen wären, solle durch die Formulierung „Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären“ definiert werden. Es werde dadurch klargestellt, dass alle nach dem Mietrecht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten gemeint seien. Im Bereich der Wohnraummiete genüge zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Es bedürfe keiner Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrücklicher Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S.2 BGB. Es sei das Erstatten der in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart. Auch im Hinblick auf § 1093 BGB sei dies rechtmäßig, denn nach allgemeiner Ansicht habe der Wohnungsberechtigte verbrauchsabhängige Kosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Abwasser zu tragen, weil es sich dabei nicht um Kosten der Wohnung, sondern um durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung handele. Bei sachgerechter Abwägung müsse der Wohnungsberechtigte sich auch an den Kosten des Eigentümers beteiligen, die diesem durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen würden.

Allerdings habe das Amtsgericht nicht erkannt, dass Ansprüche für die Jahre 2013 und 2014 analog 556 Abs. 2 und 3 BGB ausgeschlossen seien und daher nur ein Anspruch auf Begleichung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 vom 12.05.2016 in Höhe von 910,58 EUR bestehe. Der Kläger habe die geltende Abrechnungsfrist nämlich versäumt.

Bei schuldrechtlicher Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts, also darüber, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten habe, gelte für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.

Eine Analogie setze eine planwidrige Regelungslücke voraus und es bedürfe eines Sachverhalts, der in rechtlicher Hinsicht mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar sei, sodass angenommen werden könne, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen.

Vorliegend sei eine planwidrige Regelungslücke vorhanden, weil eine Regelung wie § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für den Fall fehle, bei dem derjenige, der fremden Wohnraum auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses als eines Mietverhältnisses nutze, an den Eigentümer Vorauszahlungen für Betriebskosten zu leisten habe. Dass es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handeln soll, sei nicht ersichtlich. Auch sei der zu beurteilende Sachverhalt mit dem in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB vergleichbar. Sinn und Zweck dieser Vorschrift sei, eine zeitnahe Abrechnung zu gewährleisten, um dem Mieter anzuzeigen, dass er über Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dies solle im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum stehen. Es liege nicht nur im Interesse eines Mieters von Wohnraum darüber Kenntnis zu erlangen, sondern auch bei Personen, die berechtigterweise Wohnraum auf einer anderen Rechtsgrundlage als einem Mietvertrag nutzen würden. Auch sie haben bei Vorauszahlungen auf die durch die Wohnraumnutzung entstehenden Betriebskosten ein Interesse daran, möglichst bald zu erfahren, ob die Vorauszahlungen den geschuldeten Betrag erreichen oder ihn über- oder unterschritten haben.

Nur so könnten die Berechtigten ihr Verhalten anpassen, in dem sie bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten ihren Verbrauch beibehalten, erhöhen oder ermäßigen würden und bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten die Höhe der Vorauszahlungen unverändert lassen oder auf eine Herauf- oder Herabsetzung drängen könnten. Neben der Schaffung von Klarheit, sei auch eine Streitvermeidung sowohl für den Wohnungsberechtigten als auch für den Mieter von Wohnraum relevant. Gerade durch die Nähe zum Grundstückseigentümer, sei es im Sinne des Familienfriedens, dass der Eigentümer Betriebskostenvorauszahlungen entgegennehme und sie  zeitnah abrechne.

Dass der Beklagte nach der vertraglichen Vereinbarung keine Vorauszahlung zu leisten hatte, stehe der Anwendung des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB nicht entgegen.

Zwar sei noch nicht entschieden, ob die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auch dann gelte, wenn ein Wohnungsberechtigter zwar die Betriebs- und Nebenkosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen leisten müsse, überwiegend werde dies aber bejaht. Andere Ansichten würden die Ausschlussfrist mit Blick auf den Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ablehnen und eine Analogie verneinen.

Das Landgericht hält aber eine doppelt analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für den Fall, dass der Nutzungsberechtigte Betriebs- und Nebenkosten zu tragen, aber keine Vorauszahlungen zu leisten habe, für rechtmäßig. Denn es bestehe auch hier eine gesetzliche Regelungslücke, weil es keine Vorschrift über die Abrechnungsfrist gebe, wenn zwar die Betriebskosten vom Nutzer des Wohnraums zu tragen sei, aber die Vertragsparteien weder eine Pauschale noch Vorauszahlungen vereinbart hätten. Der Gesetzgeber habe hier jedoch nicht auf die Festlegung einer Abrechnungsfrist verzichten wollen.

Aus der Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) ergebe sich, dass der Gesetzgeber den maßgeblichen Unterschied zwischen einer Vorauszahlung und einer Pauschale darin sehe, dass bei einer Vorauszahlung eine Abrechnung vorgenommen werde, während bei einer Pauschale eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten gerade nicht erfolge. Es gehe nicht um eine nachträgliche Abrechnung von Betriebskosten, auf die keine Vorauszahlungen zu leisten seien, so dass eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung gegen eine Ausschlussfrist nicht erkennbar sei.

Vorliegender Sachverhalt sei in rechtlicher Hinsicht mit dem in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB geregelten Tatbestand vergleichbar. Der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen.

Die verfolgten Ziele der Abrechnungssicherheit und Streitvermeidung seien in ganz ähnlicher Weise von Bedeutung, wenn ein Wohnungsberechtigter Betriebskosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen leisten müsse.

Das Vorliegen eines Guthabens zu Gunsten des Berechtigten sei zwar ausgeschlossen, das gelte aber nicht für das Interesse Gewissheit über die Höhe der Betriebskosten zu erlangen. Hat er nämlich keine Vorauszahlungen geleistet und fiele die Abrechnungsforderung daher noch höher aus als bei Leistung von Vorauszahlungen, sei der Berechtigte meist nicht in der Lage die gesamten Betriebskosten eines Jahres aus seinen laufenden monatlichen Einnahmen auf einmal zu begleichen.

Er müsse zunächst einen Betrag ansparen, um die jährliche Betriebskostenabrechnung begleichen zu können. Es steht auch nicht entgegen, dass nach überwiegender Auffassung die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse ausscheide, denn vorliegend habe der Beklagte die Räume nicht gewerblich genutzt. Daher sei die Abrechnung analog § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, auch wenn er keine Vorauszahlungen zu leisten gehabt habe. Damit sei nach Ablauf der Frist die Geltendmachung einer Nachforderung analog § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen und die Forderung der Betriebskosten für die Jahre 2013 und 2014 im Streitfall nicht mehr möglich, da die Kläger die Abrechnungsfrist für die Jahre 2013 und 2014 versäumt hätten. Die Abrechnung vom 16.06.2016 wahre die Frist nicht.

Die Beklagten hätten sich auch nicht zu spät auf die Versäumung der Ausschlussfrist berufen, da die Vorschriften des Wohnraummietrechts analog anzuwenden seien. Die Versäumung der Ausschlussfrist  sei von Amts wegen zu berücksichtigen.

Bei Beurteilung des Vorbringens als Einrede gelte nichts anderes, weil sowohl die Berufung des Beklagten auf die Versäumung der Ausschlussfrist als auch die den Ausschluss begründenden tatsächlichen Umstände unstreitig seien.

Quelle: Landgericht Köln

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