Mietrecht: In einer Mieterhöhungserklärung nach dem WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt.

Bundesgerichtshof, 04.12.2013, Az.: VIII ZR 32/13

Mieterhöhungen für preisgebundenen Wohnraum richten sich nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG).

Der  Vermieter kann gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1, 2 WoBindG die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist.

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Zusätzlich verlangt § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG, dass der Berechnung der Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

Für Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung bedeutet dies, dass die monatliche Miete unter Umständen auch rückwirkend erhöht werden kann (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG).

Daher stellt sich die Frage, ob an die Begründung einer Mieterhöhungserklärung weitere über den Wortlaut des § 10 I WoBindG hinausgehenden formalen Anforderungen zu stellen sind. Mit dieser Frage beschäftigte sich in dem oben genannten Urteil der Bundesgerichtshof.

Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter und die Beklagte Vermieterin eines öffentlich geförderten Einfamilienhauses. Die Parteien stritten über die Wirksamkeit der Mietererhöhungserklärung der Beklagten vom 26. Juli 2011, mit der diese die monatliche Nettomiete gem. § 10 WoBindG rückwirkend zum 1. Januar 2009 um 72,99 Euro erhöht hatte.

Die Kläger zahlten die erhöhte Miete unter Vorbehalt, nachdem die Beklagte wegen der Nichtzahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses angedroht hatte.

Die für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten Beträge von insgesamt 2.627,64 € forderten die Kläger zurück. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat der darauf gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Berlin das Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Mit der Revision haben die Kläger ihr Klagebegehren weiter verfolgt.

BGH: Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht des Landgerichts und wies die Revision der Kläger ab. Den Klägern stünde kein Anspruch auf Rückzahlung des für die Jahre 2009 bis 2011 unter Vorbehalt geleisteten Miterhöhungsbetrages von 2.627,64 zu, da die Mieterhöhungserklärung der Beklagten wirksam sei.

Die Mieterhöhungserklärung erfülle die an eine Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellenden Anforderungen. In dem Schreiben sei die Grundlage der Mieterhöhung, nämlich erhöhte Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie höhere Darlehensaufwendungen, mitgeteilt und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 % berechnet worden.

Weitere Erläuterungen bezüglich der Bildung der Einzelmiete insgesamt sowie des Wohnwertes der einzelnen Wohnung, der nur zur Anfang der Vermietung gem. § 8a Abs. 5 WoBindG und nicht in jeder Mieterhöhungserklärung erläutert werden müsse, seien nicht erforderlich.

Dies folge bereits aus dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG. Demnach sei nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung seien nach § 4 Abs. 7 Satz 2 NWV 1970 lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen Aufwendungen erhöht hätten, und die darauf entfallenden Beträge.

Die Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 2 bis 4 WoBindG enthalte im Zusammenhang mit den sie ausfüllenden und ergänzenden Vorschriften eine bis ins Detail gehende Aufzählung der an der Mieterhöhungserklärung zu stellenden formalen Erfordernisse.

Es bestünde keine Veranlassung zur Verschärfung dieser Anforderungen, zumal dem von einer Mietererhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG betroffenen Mieter zur Klärung etwaiger Unklarheiten das an keine weiteren Voraussetzungen geknüpfte Auskunfts- und Einsichtsrecht nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV 1970 zustünde.

Quelle: Bundesgerichtshof

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