Mietrecht: Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung

Landgericht Amberg, 09.08.2017, Az.: 24 S 299/17

Ein Mietverhältnis kann ordentlich und außerordentlich gekündigt werden. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse ist insbesondere anzunehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, Eigenbedarf des Vermieters besteht oder dieser an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und ihm dadurch Nachteile entstehen.

Dagegen ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nur aus wichtigem Grund zulässig. Ein wichtiger Grund ist anzunehmen, wenn die Vertragsfortsetzung für den Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Teilweise wird darüber hinaus im Wege des § 543 Abs. 3 BGB noch eine vorherige Abmahnung, demnach eine Fristsetzung, eine bestimmte Handlung zu unterlassen, gefordert. Bei fehlender erforderlicher Abmahnung ist die ausgesprochene Kündigung unwirksam.

Sachverhalt: Die Parteien streiten über die Räumung einer Wohnung und Herausgabe der entsprechenden Schlüssel sowie Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach Ausspruch einer Kündigung. Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung und der Beklagte ist Mieter.

Die Parteien schlossen mit Wirkung zum 01.10.2002 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Nach Auszug seiner Ehefrau inserierte der Beklagte die Wohnung gegen August 2015 ohne Wissen der Klägerin bei einem Untervermietungsportal und empfing zwischen August 2015 und Mai 2016 mindestens dreimal Gäste in der Wohnung, an die er für Urlaubsaufenthalte Räume untervermietete. Wegen dieses Verhaltens wurde der Beklagte nicht abgemahnt.

Die Klägerin kündigte den Mietvertrag aufgrund der Untervermietungen am 23.05.2016 fristlos und hilfsweise ordentlich. Das AG Amberg gab der Klage auf Räumung durch Urteil am 01.03.2017 (Az. 3 C 916/16) statt. Hiergegen legte der Beklagte Berufung ein. Der Beklagte ist der Ansicht, dass eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung erforderlich sei.

Landgericht Amberg:

Das Berufungsgericht LG Amberg gab durch sein Urteil vom 09.08.2017 der Berufung statt. Es legt dar, dass grundsätzlich eine Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume an Gäste für Urlaubsaufenthalte erforderlich sei. Etwas Anderes könne sich nur aus den einzelvertraglichen Bestimmungen ergeben. Für die durch die Klägerin ausgesprochene Kündigung sei ein wichtiger Grund erforderlich. Dieser liegt insbesondere gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.  Diese Voraussetzung läge aufgrund der zumindest dreimalig erfolgten Untervermietung an Urlaubsgäste vor.

Jedoch sei nach § 542 Abs. 3 S. 1 BGB die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Vorliegend haben die Parteien in § 3 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages, vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Aufgrund der fehlenden Einwilligung der Kläger war grundsätzlich eine Abmahnung auch nach der vertraglichen Bestimmung erforderlich.

Eine vorherige Abmahnung sei nach Ansicht des LG Amberg auch nicht entbehrlich gewesen. Die Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB immer dann entbehrlich, wenn entweder eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg hat (Nr. 1) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2). Eine Abmahnung hätte dem Beklagten den entgegenstehenden Willen der Klägerin deutlich vor Augen geführt, woraufhin dieser Abstand von weiteren Untervermietungen genommen hätte, sodass eine Abmahnung Erfolgsaussichten hätte haben können. Daher scheide § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB aus.

Auch läge keine derart schwere Pflichtverletzung vor, dass eine Interessenabwägung zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führen würde. Denn eine Unzumutbarkeit läge nur vor, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Nur bei vorheriger Abmahnung könne allein eine ungenehmigte Drittüberlassung zu einer Kündigung berechtigten. Oder aber es müsse ein weiterer Umstand, wie besondere Abnutzungserscheinungen, zu einem derart schwerwiegenden Verstoß führen, dass dies zu einer außerordentlichen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigte.

Die alleinige ungenehmigte Untervermietung bilde daher keinen sofortigen Kündigungsgrund. Auch die ordentliche Kündigung sei abzulehnen, da hier nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegen müsse. Um diese anzunehmen sei ebenfalls eine Abmahnung oder ein weiterer hinzutretender Umstand erforderlich. Beides war vorliegend nicht gegeben. Aufgrund der vorgenannten Ausführungen, demnach der nicht ordnungsgemäßen Kündigung, hat das LG Amberg der Berufung stattgegeben.

Quelle: Landgericht Amberg

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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