Mietrecht: Mieterhöhungsverlangen ist auch bei Mietabgeltung durch Dienstleistungen gerechtfertigt

Amtsgericht Offenbach, 08.02.2013, Az.: 37 C 445/12

Wenn der Vermieter an dem Mietobjekt Arbeiten durchführt oder durchführen lässt, ist zwischen sogenannten Modernisierungsmaßnahmen und sogenannten Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden.

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB bauliche Veränderungen des Vermieters,

– durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

– durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

– durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

– durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder

– die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Erhaltungsmaßnahmen wiederum sind solche Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) oder mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden sollen (Instandhaltung).

Die folgende Grafik soll den Unterschied zwischen einer Erhaltungs- und einer Modernisierungsmaßnahme nochmals verdeutlichen:

Wichtig ist diese Unterscheidung insbesondere deshalb, weil eine Erhaltungsmaßnahme vom Vermieter in viel einfacherer Art und Weise und in viel kürzerer Zeit als eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden kann.

Bei Modernisierungsmaßnahmen hingegen sieht das Gesetz wesentlich strengere Maßnahmen hinsichtlich der Form und Zeit der Ankündigung vor.

In der oben genannten Entscheidung hatte das Amtsgericht Offenbach darüber zu entscheiden, ob der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter verlangen durfte, obwohl zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden war, dass der Mietzins vom Mieter durch die Leistung von Dienstleistungen abgegolten werden sollte.

Sachverhalt: Die Beklagten hatten von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten, schlossen sie am 08.06.1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin.

Danach war die Wohnung bis zum Tode des Längstlebenden der beiden Beklagten vermietet.

Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen, solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Der Mietzins wurde in dem Vertrag nicht erwähnt.

Ende 2007 erwarb die Klägerin das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Im Jahr 2012 wurde das Haus von der Klägerin mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert.

Aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahme ergab sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung erklärte die Klägerin den Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 30. 8. 2012.

Die Beklagten lehnten die Zahlung der Mieterhöhung mit dem Hinweis ab, dass durch den Mietvertrag jegliche Mietzahlung durch die Erbringung der Dienstleistungen abgegolten sei und Mieterhöhungen somit nicht möglich seien.

Amtsgericht Offenbach: Das Amtsgericht Offenbach folgte der Ansicht der Klägerin und verurteilte die Beklagten zur gesonderten Zahlung der Mieterhöhung.

Nach Ansicht des AG Offenbach seien die Beklagten aus den §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet gewesen.

Die Rechtsansicht der Beklagten, wonach die Klägerin zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte klagen müssen, sei unzutreffend.

Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB sei auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter könne im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung klagen.

Von den im Termin unstreitig gewordenen Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung könnten gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden.

Die Klägerin habe die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt. Auch sei die Erhöhung rechnerisch zutreffend ermittelt worden.

Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB sei nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen gewesen.

Die ursprünglichen Vertragsparteien hätten vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen gewesen seien.

Dieser Vertragswortlaut könne aber nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen sei.

Insbesondere handele es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären.

Quelle: Amtsgericht Offenbach

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