Mietrecht: Mietzinsansprüche und Nebenkostenzahlungsansprüche des Vermieters können verwirken.

Amtsgericht Köln, 226 C 49/12, 16.07.2015

Auch im Mietrecht kann der Anspruch einer Partei verwirkt sein. Es ist dabei egal, ob es sich um Mietzinsforderungen, Nebenkostenforderungen oder irgendwelche anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis handelt. Dabei ist allerdings zu beachten, dass die Verwirkung grundsätzlich nur in Ausnahmefällen in Betracht kommt.

Ein Recht ist grundsätzlich immer dann verwirkt, wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist und dadurch bei seiner Gegenpartei den Eindruck erweckt hat, dass das Recht gegenüber ihr nicht mehr geltend gemacht wird.

Für die Wirksamkeit einer Verwirkung bedarf es dabei eines Umstands- und eines Zeitmoments. Das Zeitmoment ist gegeben, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist. Das Umstandsmoment wiederum liegt vor, wenn besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (§ 242 BGB).

Im Gegensatz zur Verjährung ist die Verwirkung von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass sich der in Anspruch Genommene nicht ausdrücklich berufen muss.

In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses über den Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Betrages aus einer Nebenkostenabrechnung zu entscheiden, obwohl dieser Anspruch schon sehr lange Bestand und die Klägerin durch ihr Verhalten deutlich gemacht hatte, dass sie den Anspruch eigentlich nicht mehr weiter verfolgen wird.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

Vermieterin will von Mietern Nachzahlungsbetrag aus Betriebskostenabrechnung

Die Klägerin verlangte von den Beklagten die Erstattung eines noch offenen Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008.

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag vom 04.03.1983 vertraglich miteinander verbunden, die Klägerin war Vermieterin der Wohnung, die Beklagten waren Mieter der Wohnung.

Ausweislich des § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages und Anlage 1 zum Wohnungsmietvertrag Teil B waren die Betriebskosten im  Sinne der Anlage 3 zu § 27 II Betriebskostenverordnung umlagefähig. Mit Schreiben vom 15.11.2009 rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten die Betriebskosten für das Jahr 2008 ab. Nach dieser Abrechnung ergab sich dann ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.202,89 EUR. Es wurde eine Zahlungsfrist bis zum 17.12.2009 für den Gesamtbetrag gesetzt. Am 23.12.2009 zahlten die Beklagten einen Teilbetrag in Höhe von 200,00 EUR unter Vorbehalt.

Mieter legen Widerspruch gegen BKA ein, nach zwei Jahren beantragt die Vermieterin Mahnbescheid

Mit Schreiben vom Mieterverein vom 13.01.2010 und vom 10.02.2010 wurde die Nebenkostenabrechnung 2008 beanstandet und um Klärung gebeten. Daraufhin meldete sich die Klägerin nicht mehr. Am 05.12.2012 stellte die Klägerin Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids über den noch offenen Restbetrag in Höhe von 1.002,89 EUR. Die Forderung wurde im nachfolgend erlassenen Mahnbescheid vom 06.12.2012 wie folgt bezeichnet: „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten- für die Wohnung in: 50735 Köln gem. BK/HK 2008 vom 18.12.2009.“

Die Beklagten waren der Auffassung, dass der Anspruch bereits verjährt sei, da er im Mahnbescheid nicht ausreichend individualisiert worden sei und die Verjährung durch die Einleitung des Mahnverfahrens daher nicht unterbrochen worden sei. Zumindest sei der Anspruch verwirkt, da sich die Klägerin auf die Schreiben des Mietervereins fast drei Jahre lang nicht gemeldet habe. Darüber hinaus behaupten die Beklagten, dass die Abrechnung grob fehlerhaft und damit formell unwirksam sei.

Urteil des Amtsgerichts Köln:

Amtsgericht Köln sah Nachzahlungsanspruch als verwirkt an

Das Amtsgericht Köln folgte der Ansicht der Beklagten teilweise und urteilte, dass der Klägerin gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 i.H.v. 1002,89 EUR gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zustünde.

Es könne offen bleiben, ob die Einwände der Beklagten gegen die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung 2008 durchgreifen würden, da ein etwaiger Nachzahlungsanspruch der Klägerin verwirkt sei. Zwar sei die Verjährung durch die Einleitung des Mahnverfahrens am 05.12.2012 wirksam gehemmt worden, denn die Bezeichnung der Forderung im Mahnbescheid war – entgegen der Auffassung der Beklagten – hinreichend individualisiert. Denn den Beklagten würde die Nebenkostenabrechnung 2008 vorliegen und es sei ein Betrag von 200,00 EUR unter Vorbehalt seitens der Beklagten darauf gezahlt worden, so dass die Restsumme der Nachzahlung von 1.002,89 EUR, wie sie im Mahnbescheid geltend gemacht worden sei, für sie durchaus plausibel und nachvollziehbar. Das im Mahnbescheid genannte Datum (18.12.2009) sei identisch mit dem Verzugsbeginn, der von den Beklagten ebenfalls aufgrund der ihnen vorliegenden Betriebskostenabrechnung 2008 nachvollzogen werden konnte.

Sowohl der erforderliche Zeit- als auch der Umstandsmoment seien vorliegend gegeben

Das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment sei jedoch gegeben, denn seit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 am 15.11.2009 seien bis zur Beantragung des Mahnbescheids am 5.12.2012 mehr als drei Jahre vergangen. Ein Zeitraum von über drei Jahren reiche für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus (vgl. auch OLG Düsseldorf NZM 2005,379). Für den Bezugspunkt des Zeitmoments könne dabei dahinstehen, ob bzw. wann die Forderung wegen formeller Mängel der Betriebskostenabrechnung überhaupt wirksam entstanden und fällig geworden sei. Es komme allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt habe er die Möglichkeit, sein Recht geltend zu machen (vgl. LG Berlin NZM 2002,286).

Auch das erforderliche Umstandsmoment sei erfüllt, denn die Beklagten hätten aufgrund des Verhaltens der Klägerin darauf vertrauen dürfen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. So habe die Klägerin auf die Schreiben des Mietervereins vom 13.1.2010 sowie vom 10.2.2010, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten worden sei, in der Folgezeit nicht mehr reagiert. Durch die Schreiben des Mietervereins habe der Klägerin klar sein müssen, dass die Beklagten den Ausgleich der Abrechnung von weiteren Ausführungen ihrerseits abhängig machen wollten. Durch ein solches Verhalten eines Vermieters dürfe bei dem Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen werde.

Quelle: Amtsgericht Köln

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