Mietrecht: Mietzinsminderungsanspruch bei enttäuschter Gewinnerwartung des Mieters im Gewerberaummietvertrag

Landgericht Düsseldorf, 19.07.2017, Az.: 23 O 372/16

Gemäß § 313 BGB ist es möglich, einen Vertrag generell anzupassen. Dazu müssen sich aber  Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen haben, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Anpassung des Vertrages kann nur dann verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen, vgl. § 313 Abs.2 BGB.

Es bedarf also eines Umstandes, auf den sich mindestens eine Vertragspartei bei Vertragsschluss verlassen hat und der Vertragspartner dies auch erkennen konnte. Dieser Umstand muss Grundlage des Vertrags geworden sein und bei Kenntnis der wahren Umstände, wäre es nicht zum Vertragsschluss gekommen.

Dazu kommen muss, dass sich die andere Vertragspartei nach Treu und Glauben auf einen anderen Vertragsinhalt hätte einlassen müssen, weil die korrekte Sachlage nicht nur in den Risikobereich der Partei fällt, die sich auf die fehlende Geschäftsgrundlage beruft.

Im vorliegenden Urteil stellt das Landgericht Düsseldorf klar, dass eine sich nicht erfüllende Gewinnerwartung des Mieters, ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters darstellt, welche nicht auf den Vermieter verlagert werden kann. Dies sei auch dann alleine der Sphäre des Mieters zuzuordnen, wenn sich das Geschäft in einer Einkaufspassage befinde und der Vermieter damit auch ein wirtschaftliches Interesse am Gewinn der Ladenlokale habe.  

Sachverhalt: Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen sowie Zahlung von Mietzinsen und Nutzungsersatz vom Beklagten. Dem Handelsregister zufolge gab es im Jahr 2015 eine Umfirmierung in die Klägerin. Sie und die Beklagte schlossen am 03./08.04.2013 einen Mietvertrag über die Ladenfläche Nr. 0-18 … ab.

Der Mietvertrag sah in Teil II § 2 Abs. 11 folgende Regelung vor: „Der Vermieter übernimmt keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstandes im Objekt und insbesondere nicht für eine Vollvermietung. Der Vermieter übernimmt weder in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg noch in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. Das Ertragsrisiko der Mietfläche wird allein vom Mieter getragen.“

Der Mietvertrages enthielt die Vereinbarung einer Umsatzmiete in Höhe von 8% des jährlichen Bruttoumsatzes, mindestens jedoch eine monatliche Grundmiete nebst Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heiz- und Warmwasser und das Centermanagement in Höhe von 4.574,34 EUR für das erste Mietjahr, in Höhe von 5.867,15 EUR für das zweite Mietjahr, in Höhe von 7.171,18 EUR für das dritte Mietjahr und in Höhe von 7.561,02 EUR für das vierte Mietjahr.

Zusätzlich war ein monatlicher Werbebeitrag in Höhe von 83,87 EUR vereinbart. Die Beklagte kam in der nächsten Zeit zunächst mit den Mietzahlungen in Rückstand und zahlte ab April 2016 keine Miete mehr. Die Klägerin erklärte daraufhin schriftlich am 12.12.2016 die fristlose Kündigung, nachdem sie mehrmals erfolglos gemahnt hatte. Für den Zeitraum Januar 2014 bis März 2017 schuldete die Beklagte insgesamt 140.932,88 EUR Mietzins.

In der Klageschrift vom 28.12.2016 begehrte die Klägerin zunächst nur die Räumung von der Beklagten, erweiterte die Klage aber mit Schriftsatz vom 13.01.2017 um einen Zahlungsantrag in Höhe von 127.141,14 EUR. Diesen erhöhte sie mit Schriftsatz vom 17.03.2017 sodann auf 140.932,88 EUR und mit Schriftsatz vom 26.06.2017 nochmals auf 163.615,94 EUR. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hatte sie die letzte Klageerweiterung jedoch wieder zurückgenommen.

Die Klägerin beantragte nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäumlichkeiten Ladenfläche Nr. 0-18 in einer Größe von ca. 32,76 qm, gelegen im Erdgeschoss, an sie herauszugeben und die Mietflächen zu räumen und die Beklagte zu verurteilen, an sie 140.932,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8% über dem Basiszinssatz aus 7.288,13 EUR seit dem 08.04.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.05.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.06.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.07.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.08.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.09.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.10.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.11.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.12.2016, aus 48.773,61 EUR seit dem 15.12.2016, aus 1.699,92 EUR seit dem 15.12.2016, aus 7.561,02 EUR seit dem 06.01.2017, aus 7.561,02 EUR seit dem 07.02.2017 und aus 7.561,02 EUR seit dem 07.03.2017 zu zahlen.

Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen und begründete ihren Antrag damit, dass es sich bei der Klägerin nicht um die ursprüngliche Vermieterin handele, welche mit ihr den Mietvertrag über das Ladenlokal abgeschlossen habe.

Außerdem seien von Juli 2013 bis März 2016 insgesamt 159.019,80 EUR  Mietzahlungen erbracht worden und die ersten drei Monate mietfrei gewesen. Von April 2015 bis März 2016 seien dann als Mietzins monatlich 3.950,00 EUR entrichtet worden. Diese Mietreduzierung sei mit der damaligen Centermanagerin abgesprochen worden und ab April 2016 habe sie die Mietzahlungen dann ausgesetzt.

Mit der damaligen Centermanagerin sei zudem verabredet worden, dass die Mietzahlung nur dann fällig sei, wenn alle Ladenlokale in der Passage geöffnet seien. Die Mietzahlung würden also ausgesetzt, hätten mehr als zwei Ladenlokale geschlossen. Da seit Jahren einige Ladenflächen nicht mehr vermietet würden, hätte die Klägerin nicht ihr Möglichstes unternommen, ein interessiertes

Kaufpublikum in das Shopping-Center zu holen. Aufgrund der starken Konkurrenz sei es notwendig gewesen die Mietpreise zu senken oder sich darum zu bemühen, die von ihr vermieteten Ladenlokale attraktiver zu machen.

Landgericht Düsseldorf: Die Klage sei zulässig und begründet. Zunächst stellte das LG fest, dass die Klägerin aktivlegitimiert sei. Das Vorbingen der Beklagten, dass es sich bei der Klägerin nicht um die ursprüngliche Vermieterin handele, gehe fehl, denn die Klägerin sei rechtlich identisch mit der Person,  welche ausweislich des Handelsregisters im Jahr 2015 in die Klägerin umfirmiert wurde.

Zudem stehe der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Ladenlokals aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Durch ihre fristlose Kündigung vom 12.12.2016 sei das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr.3 lit. a und b BGB wirksam beendet worden. Unstreitig sei, dass die Beklagte seit April 2016 keinen Mietzins mehr entrichtet habe und daher erheblich mehr als zwei Monatsmieten schulde. Zur einer Mietminderung oder Reduzierung sowie zur Aussetzung der Zahlung sei sie nicht berechtigt gewesen.  Eine solche Vereinbarung nach §§ 535 Abs. 2, 164 Abs. 1, 177 Abs. 1 BGB habe die Beklagte bereits nicht schlüssig dargelegt. Diesbezüglich und bezüglich einer Vereinbarung Miete nur zahlen zu müssen, wenn alle Lokale in der Passage geöffnet seien, habe die Beklagte nicht ausreichend belegt, dass die damalige Centermanagerin hierbei nach § 164 Abs. 1 BGB auch innerhalb der ihr zustehenden Vertretungsmacht gehandelt hätte. Diese Beweislast trifft jedoch denjenigen, der daraus Rechtswirkungen für sich herleitet. Ausweislich des Mietvertrags ist dieser durch die beiden gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Prokuristen  und nicht durch die damalige Centermanagerin geschlossen worden.

Zudem lasse der Mietvertrag verlauten, dass der jeweilige Centermanager lediglich „mit der einheitlichen Verwaltung des Objektes im Interesse einer größtmöglichen Attraktivität des Objekts für Mieter und Kunden“ beauftragt war. Daraus ließe sich keine Vertretungsmacht zur Vereinbarung von ergänzenden oder abweichenden Regelungen zum Mietvertrag, insbesondere einer Anpassung der Mietzahlungen, herleiten.

Die Klägerin habe sich dahingehend eingelassen, dass die damalige Centermanagerin eine Reduzierung der Mietzinsen auf 3.500,00 EUR monatlich in Aussicht gestellt habe, für den Fall, dass die Beklagte die Mietrückstände ganz oder teilweise ausgleiche und die Klägerin einer Mietreduzierung zustimme. Von der Beklagten sei dies jedoch nicht substantiiert vorgetragen worden. Als Beweisantritt genüge das Vorbringen nicht. Dient der Beweisantritt nicht unmittelbar oder mittelbar dem Beweis  der vom Beweisführer vorgetragenen Tatsachen, sondern der Ausforschung von Tatsachen oder der Erschließung von Erkenntnissen, welche es erst ermöglichen sollen ausgehend davon Tatsachen zu behaupten und anschließend unter Beweis zu stellen, sei dies unzulässig.

Bereits die relevanten Tatsachen seien von der Beklagten nicht vorgetragen worden, sodass eine Vernehmung der damaligen Centermanagerin als Zeugin nicht in Frage gekommen sei. Es fehle am Vortrag, wann die Reduzierung der Mietzinsen für April 2015 bis März 2016 und die Aussetzung der

Zahlungen ab April 2016 mit der damaligen Centermanagerin vereinbart worden sein sollen und welche Ladenlokale zu welchem Zeitpunkt geschlossen gewesen seien. Das Erfordernis einer Zustimmung der Klägerin fehle.

Ebenso habe die Beklagte einen Anspruch auf Anpassung der Mietzinsen aus §§ 535 Abs. 2, 313 Abs. 1 BGB nicht schlüssig dargetan.

Das weitere Vorbringen der Beklagten bezüglich der Verpflichtung der Klägern, alle Anstrengungen zu unternehmen, ein interessiertes Kaufpublikum in das Shopping-Center zu holen greife ebenso wenig durch wie ihr Einwand, die Klägerin hätte wegen der immer stärker wachsenden Konkurrenz entweder die vereinbarten Mietpreise drastisch senken oder sich darum bemühen müssen, die von ihr vermieteten Ladenlokale attraktiver zu machen.

Eine Störung der Geschäftsgrundlage scheitere daran, dass diese nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich der Beklagten fallen solle. Laut Mietvertrag habe die Klägerin hier gerade „keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstandes im Objekt und insbesondere nicht für eine Vollvermietung“ übernommen, dasselbe gelte „in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg“ und „in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. Das Ertragsrisiko der Mietfläche wird allein vom Mieter getragen“

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Würde sich diese Gewinnerwartung nicht erfüllen, so verwirkliche sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Dies könne nicht auf den Vermieter verlagert werden. Dass das Geschäft in einem Einkaufszentrum liege, ändere daran nichts, auch wenn der Vermieter ebenfalls wirtschaftliche Interessen an einer erfolgreichen Entwicklung habe.

Es liege im Verantwortungsbereich des Mieters als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Dabei sei neben der Erwartung, in einem florierenden Einkaufszentrum mit dem Einzelgeschäft erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko negative Auswirkungen auf das Einzelgeschäft durch wachsenden Konkurrenzdruck zu erfahren, zu berücksichtigen.

Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum könne nicht von dem Mieter auf den Vermieter abgewälzt werden.

Nach alledem ergebe sich der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mietzinsen und Nutzungsersatz für den Zeitraum von Januar 2014 bis März 2017 in Höhe von insgesamt 140.932,88 EUR nebst Verzugszinsen aus §§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 1, 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 und 2, 288 Abs. 1 und 2 BGB.

Quelle: Landgericht Düsseldorf

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