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Amtsgericht Nördlingen, 27.01.2017, Az.: 2 C 799/14
Die Modernisierung der Wohnung hat im Gegensatz zu einer bloßen Instandhaltungsmaßnahme für den Vermieter den grundlegenden Vorteil, dass sich der Wert der Immobilie erhöht und dass man nach der Modernisierung eine erhöhte Miete von den Mietern verlangen kann. Hierbei darf die jährliche Mieterhöhung gem. § 559 BGB allerdings nicht höher als 11% der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.
Gem. § 554 BGB muss der Vermieter seinen Mieter eine geplante Modernisierung spätestens 3 Monate vor dem Beginn schriftlich ankündigen. Will der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss sich dies aus der Modernisierungsankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB) deutlich ergeben.
Wann die Modernisierungsmaßnahme i. S. des § 559 Abs. 1 BGB abgeschlossen ist, entscheidet die (Wieder-)Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mieter sowie die tatsächliche (energetische) Verbesserung, wobei es auf den konkreten Vorteil bzw. eine Erhöhung des Wohnwerts des einzelnen Mieters nicht ankommt. Vielmehr muss die ökologische Zielsetzung der Modernisierungsmaßnahme – (z.B. nachhaltige Einsparung von Energie) – erreicht worden sein.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Neuer Vermieter verlangte höhere Mieter wegen Modernisierungsmaßnahmen
In dem hier besprochenen Fall ging es um eine gemietete Wohnung in einer Immobilie, die den Eigentümer gewechselt hatte. Ein Jahr vor dem Verkauf des Hauses der Immobilie hatte der Inhaber eine umfangreiche Modernisierungsmaßnahme zur Heizenergieersparnis angekündigt, welche einige Monate in Anspruch nehmen würde.
Nachdem das Haus der Immobilie den Eigentümer gewechselt hatte, verlangte nun der neue Eigentümer, also der Kläger, eine höhere Miete von den Mietern, auch dem Beklagten. Die Begründung war, dass die energetischen Modernisierungsmaßnahmen inzwischen abgeschlossen seien.
Mieter war der Ansicht, dass die Modernisierungsmaßnahmen nicht abgeschlossen seien
Der Beklagte bestritt, dass die Arbeiten an der Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen seien und weigerte sich aus diesem Grund eine höhere Miete zu zahlen. Daher verklagte die Vermieterin den Mieter.
Urteil des Amtsgerichts Nördlingen:
Zwar kann auch der neue Eigentümer eine Erhöhung verlangen
Das Amtsgericht Nördlingen wies die Klage ab. Zwar könne die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des ehemaligen Eigentümers generell die Erhöhung der Miete gem. § 559 Abs. 1 BGB geltend machen, auch dann, wenn der Beklagte von der Rechtsnachfolge erstmals im Mieterhöhungsschreiben Kenntnis erlangt habe.
Modernisierungsmaßnahme muss allerdings vollständig abgeschlossen sein
Vorliegend sei jedoch das Mieterhöhungsverlangen mangels kompletten Abschluss der Modernisierungsmaßnahme unwirksam, sodass die Erhöhung der Miete ausscheide. Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 559 Abs. 1 BGB ergebe sich, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach der kompletten Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen könne (vgl. BGH, NJW 2015, 934 zu abgeschlossenen Teil-Modernisierungen; Spielbauer/Schneider-Schneider, Mietrecht, § 559a Rn. 21).
Die Modernisierungsmaßnahme sei deshalb – wenn auch nur in einem Umfang von 5-8 % – noch nicht komplett abgeschlossen, sodass eine Erhöhung der Miete nach § 559Abs. 1 BGB i. V. m. § 559b Abs. 1 BGB ausscheide.
Quelle: Amtsgericht Nördlingen
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