Mietrecht: Pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ohne Einsichtnahme genügt nicht

Amtsgericht München, 27.01.12, Az.: 472 C 26823/11

Betriebskostenabrechnungen sind immer wieder Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Mögliche Fehler von Betriebskostenabrechnungen lassen sich in formelle und materielle Fehler einteilen.

 1. Formelle Fehler der Betriebskostenabrechung

Unter formellen Fehlern werden alle Fehler zusammengefasst, die sich aus der Übermittlung und Darstellung der Abrechnung ergeben.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung i.S.d. § 259 BGB über die Betriebskosten gegeben, wenn die Abrechnung die folgenden Punkte erfüllt:

– Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten.
– Die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssels.
– Die Berechnung des Anteils des Mieters.
– Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Beispiele für formelle Fehler der Betriebskostenabrechnung sind z. B. die Unübersichtlichkeit der Abrechnung oder deren verfristete Zustellung (siehe § 556 III BGB).

2. Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung

Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung sind alle inhaltlichen Fehler, die der Betriebskostenabrechnung anhaften können.

Beispiele für materielle Fehler sind z. B. der Ansatz von zwischen Mieter und Vermieter nicht vereinbarter Betriebskostenpositionen oder die Verwendung falscher Umlagemaßstäbe um die einzelnen Positionen der Abrechnung auf die Mieter umzulegen.

Liegen formelle Fehler vor, ist die Betriebskostenabrechnung unwirksam und damit für den Mieter auch unbeachtlich. Der Mieter kommt mit der Nachzahlung somit gar nicht erst in Verzug.

Materielle Fehler bewirken zunächst einmal nicht die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

In der oben genannten Entscheidung des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob das pauschale Bestreiten der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung der Fälligkeit der Abrechnung entgegenstand.

Sachverhalt: Der beklagte Mieter erhielt im August 2010 seine Betriebskostenabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2009. Aus dieser Abrechnung ergab sich eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 467 Euro.

Der Beklagte war der Ansicht, dass der Verbrauch durch den Mieter viel zu hoch angesetzt worden war und verweigerte die Zahlung. Nähere Ausführungen machte er jedoch nicht.

Daraufhin erhob der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht München.

Amtsgericht München: Der zuständige Richter gab der Klage statt und verurteilte den Mieter zur Zahlung. Nach Ansicht des Gerichts sei die Betriebskostenrechnung nicht zu beanstanden.

Zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der Vorauszahlungen und die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.

Die Abrechnung habe dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristischen und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen.

Diesen Voraussetzungen würde die Betriebskostenabrechnung des Klägers entsprechen.

Soweit der Beklagte den zu hohen Verbrauch bemängele, habe dieser seinen Vortrag nicht weiter präzisiert.

Unstreitig sei er seinem Anspruch auf Belegeinsicht nicht nachgekommen. Ohne Einsicht in die Kostenbelege sei aber das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer ansonsten ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig.

Der Mieter hätte zunächst in die Belege Einsicht nehmen und dann im Einzelnen vortragen müssen, welche der ausgewiesenen Rechnungsbeträge er bestreite. Dies habe er aber nicht getan.

Quelle: Amtsgericht München

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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