Mietrecht: Rauchender Nachbar kann zur Mietminderung berechtigen

Landgericht Hamburg, 15.06.2012, Az.: 311 S 92/10

Weist die Wohnung eines Mieters Mängel auf, hat der Mieter die verschiedensten Mängelrechte. Das wichtigste Mangelrecht ist die Mietminderung. Unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei Auftreten eines Mangels nämlich berechtigt, den Mietzins zu mindern.

Dabei muss jedoch sorgfältig vorgegangen werden, um nicht die ordentliche oder außerordentliche Kündigung durch den Vermieter zu riskieren. Insbesondere bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten.

Denn der Mieter muss stets mit der „üblicherweise erforderlichen Sorgfalt“ prüfen, in welchem Umfange er die Mietminderung vornehmen darf.

Mindert der Mieter in zu großem Umfang oder mit offenkundig abwegigen Gründen, hat er den Mangel ganz oder teilweise selbst verschuldet und befindet sich deshalb in Verzug mit dem Mietzins, kann der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

Folgende Grafik soll nochmals alle Mängelrechte des Mieters verdeutlichen:

Maengelrechte_Mieter

In dem oben genannten Fall des Landgerichts Hamburg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob ein Mieter zu einer Mietminderung berechtigt war, weil er sich durch den Zigarettenrauch seiner Nachbarn gestört fühlte.

Sachverhalt: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin. Unterhalb der Wohnung des Beklagten wohnte ein stark rauchendes Ehepaar. Da der dadurch verursachte Zigarettenrauch teilweise in die Wohnung des Beklagten zog bzw. der Beklagte am Lüften der Wohnung gehindert war, minderte dieser den Mietzins.

Die Klägerin verlangte daraufhin von dem Beklagten nicht gezahlte Mieten, der Beklagte im Rahmen der Widerklage die Rückzahlung von Teilen der gezahlten Miete.

Das in der ersten Instanz zuständige Amtsgericht verurteilte den Beklagten durch Urteil vom 02.11.2010 antragsgemäß und wies die Widerklage mit der Begründung ab, dass das Rauchen auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, so dass mehr als die Einnahme einer vermittelnden Position von dem Vermieter nicht verlangt werden könne.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten beim Landgericht Hamburg.

Landgericht Hamburg: Das Landgericht Hamburg folgte der Ansicht des Beklagten teilweise und urteilte, dass die Mietminderung berechtigt gewesen sei. So sei die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit dadurch erheblich gemindert gewesen, dass die Mieter aus der Wohnung unter der des Beklagten in der streitgegenständlichen Zeit jeweils in erheblichem Maß auf ihrem Balkon rauchten und dieser Rauch in die Dachgaube und Wohnung des Beklagten zog bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen gewesen sei, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen.

Eine Minderung sei nicht, wie die Klägerin meine, bei rauchenden Mietern umliegender Wohnung schlechthin ausgeschlossen. Ein solcher Grundsatz existiere nicht.

Höchstrichterlich entschieden sei nur die Frage von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VllI ZR 124/05, NJW 2006, 2915, 2917).

Hier ginge es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter.

Diese Verhältnisse seien unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein könne.

Dies hindere den beeinträchtigten dritten Mieter aber nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen solle.

Die Situation unterscheide sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen sei, die keine Partei zu verantworten habe.

Quelle: Landgericht Hamburg

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