Mietrecht: Sind die Untermieter polizeilich nicht gemeldet, kann der Vermieter die Untermieterlaubnis verweigern.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, 29.08.2016, Az.: 7 C 161/15

Es gibt viele Gründe, sich einen Untermieter zu suchen. Beispielweise ein Studium im Ausland, ein Wechsel des Arbeitsortes oder eine übermäßig große oder teure Wohnung. Wenn man also nach einer begrenzten Zeit in die eigene lieb gewonnene Wohnung zurückkehren will generell die Wohnung nicht aufgeben will, kann ein Untermietverhältnis sinnvoll sein.

Für die Untervermietung braucht mann allerdings generell gem. § 540 BGB die Erlaubnis des Vermieters. Eine solche Erlaubnis kann bereits im Hauptmietvertrag vereinbart werden. Die allermeisten Mietverträge sehen jedoch vor, dass die Genehmigung des Vermieters separat für jeden vorliegenden Einzelfall einzuholen ist. Allerdings hat man als Mieter gem. § 553 Abs. 1 BGB auch einen Anspruch auf Untervermietung, wenn man ein berechtigtes Interesse daran hat.

In der Regel ist die Voraussetzung, dass der Hauptmieter nur einen Teil der gemieteten Wohnung untervermietet und selbst auch in der Wohnung bleibt. Ausreichend ist es aber auch, wenn der Hauptmieter in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hat oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Einer Untervermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Allerdings muss der Mieter in der Wohnung aber nicht mehr den Lebensmittelpunkt haben (BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05).

untervermietung

In dem vorliegenden Fall verletzte der Untermieter die polizeiliche Meldepflicht, so dass die Vermieterin die Untervermietung nicht erlaubte. Dagegen klagte der Mieter.

Sachverhalt: Der Mieter wollte einen Teil seiner etwa 185 qm großen Wohnung an zwei weitere Personen untervermieten. Die Vermieterin, somit die Beklagte, machte die Erlaubnis der Untervermietung davon abhängig, dass die beiden Personen sich beim Einwohnermeldeamt anmelden und diese Anmeldung auch gegenüber dem Vermieter nachweisen würden.

Der Nachweis über die Anmeldung erfolgt nicht, so dass die Beklagte eine Untermieterlaubnis verweigerte. Ihrer Auffassung nach sei das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und dem Kläger, also dem Mieter dieser Wohnung, bereits zerstört. Der Grund dafür lag vor, dass der Kläger seit Jahrzehnten die Wohnung entgegen den Willen der Beklagten als Herberge für Touristen missbrauchte. Zwar habe der Kläger mehrfach zugesichert, die Wohnung nicht gewerblich unterzuvermieten. Doch befand sich die angebotene Wohnung auf Internetseiten wie beispielweise „airbnb.com“. So kam es dazu, dass der Kläger zumindest in den Jahren 2012 bis 2014 die Wohnung an Touristen vermietet hatte. Die Beklagte forderte den Kläger auf, die Untervermietung an Touristen einzustellen. Da der Mieter die Versagung der Untermieterlaubnis nicht akzeptierte, erhob er Feststellungsklage darauf, dass die Beklagte die Untervermietung zu erlauben habe.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg: Das mit der Klage befasste AG Tempelhof-Kreuzberg entschied, dass die Feststellungsklage unbegründet sei, denn dem Kläger habe bei Rechtshängigkeit kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis aus § 553 BGB zugestanden.

Gem. § 553 BGB könne der Mieter eine Erteilung der Untervermieterlaubnis für die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten zwar verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entstanden sei. Der Vermieter sei allerdings berechtigt, die Erlaubniserteilung zu versagen, wenn in der Person des Dritten ein bedeutsamer Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt werde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könne. Somit war die Verweigerung der Erlaubnis der Beklagten berechtigt.

Im vorliegenden Fall liege in der fehlenden polizeilichen Meldeund des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Beklagten. Noch bedeutsamer sei hierbei, dass das Vertrauen der Beklagten in die Redlichkeit des Klägers aufgrund der Mietvergangenheit bereits zerstört worden sei und sie aus diesem Grund strenge Maßstäbe an potentielle Untermieter habe stellen dürfen. Zu berücksichtigen sei insofern, dass der Kläger der Beklagten mehrfach versichert habe, dass er die Wohnung nicht gewerblich an Touristen überlassen, es aber dennoch getan habe.

Quelle: Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg

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