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Landgericht Berlin, 31.05.2016, Az.: 29 O 382/15
Mietrechtliche Streitigkeiten, die daraus resultieren, dass die gemieteten Räume für die vertraglich vereinbarte Nutzung nicht genehmigt sind, sind sehr häufig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. In der Sache geht es dann meistens darum, ob der Mieter die Miete wegen der fehlenden baurechtlichen Nutzungsgenehmigung mindern kann und/oder ob er zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist.
In diesem Fall war die Sachlage allerdings umgekehrt. Die Vorsorge zur ordnungsbehördlichen Genehmigung war auf den Mieter abgewälzt worden und da dieser die Genehmigung nicht schnell genug vorgelegt hatte, hatte der Vermieter bereits eine außerordentliche und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen.
Der Fall der gerichtlichen Entscheidung:
Kläger war Vermieter, Beklagte war Mieterin
Der Kläger hatte der Beklagten mit Vertrag vom 08.11.2011 sein in einer WEG-Anlage belegenes Teileigentum Nr. 2 in einem Mehrfamilienhaus vermietet.
Gemäß § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages war die Beklagte berechtigt, den Mietgegenstand als Bäckerei/Restaurant zu nutzen, sofern die ordnungsbehördlichen Genehmigungen hierfür vorliegen würden.
Beklagte betrieb eine erfolgreiche Bäckerei in den Mieträumen
Zunächst erfolgte die Backtätigkeit der Beklagten entsprechend der beantragten und ordnungsbehördlich erteilten Genehmigung in der Zeit von 3 Uhr bis 15 Uhr. Nachdem die Beklagte mit der Bäckerei wirtschaftlich großen Erfolg hatte, weitete sie ihren Backbetrieb zu einem nicht genau bekannten späteren Zeitpunkt auf 24 Stunden täglich aus und belieferte u.a. auch Bio-Supermärkte in einem zwischen den Parteien streitigen Umfang.
Nach daraus resultierenden Problemen mit der Eigentümergemeinschaft erhielt die Beklagte auf Anfrage vom Bezirksamt Mitte unter dem 18.11.2014 die Mitteilung, dass gegen die Erweiterung der Backzeiten aus planungsrechtlicher Sicht keine Bedenken bestünden und eine diesbezügliche Genehmigungspflicht nicht gegeben sei.
Für die Betriebserweiterung leitete das Bezirksamt ein Genehmigungsverfahren ein
Auf Betreiben anderer Miteigentümer revidierte das Bezirksamt nach einer bauaufsichtlichen Ortsbegehung die Auffassung von der Genehmigungsfreiheit und leitete ein Genehmigungsverfahren ein. Am 19.01.2015 stellte die Beklagte den entsprechenden Bauantrag. Dennoch forderte der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 28.01.2015 zur Reduzierung des Backbetriebes entsprechend der alten Genehmigung sowie Vorlage einer neuen Genehmigung bis 28.2.2015 auf. Am 25.2.2015 erbat die Beklagte unter Hinweis auf das noch laufende Genehmigungsverfahren und Übersendung eines Schreibens des Bezirksamtes, dass während des Genehmigungsverfahrens keine Nutzungsuntersagung erfolgen werde, um Fristverlängerung.
Während des laufenden Genehmigungsverfahrens reduzierte die Mieterin den Backbetrieb nicht – Vermieter kündigt fristlos, hilfsweise fristgemäß
Gleichwohl erklärte der Kläger am 02.03.2015 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Am 07.03.2015 erteilte das Bezirksamt der Beklagten die beantragte Baugenehmigung entsprechend der nur durch die geänderten Backzeiten bestehen bleibenden Betriebsbeschreibung. Hiergegen erhoben Mitglieder der WEG erfolglos Widerspruch und nach dessen Zurückweisung Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht. In der Folgezeit erklärte der Kläger außergerichtlich und prozessual mehrfach erneut die fristlose Kündigung zuletzt mit Schriftsatz vom 04.02.2016.
Schließlich reichte er Räumungsklage ein.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin:
Mit dem oben genannten Urteil wies das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab.
Den Hinweis des klagenden Vermieters, dass er bei Mietvertragsabschluss von einer „Kiezbäckerei“ ausgegangen sei und die Ausweitung der Backzeiten und die Außerhaus-Lieferungen vertragswidrig seien, wies das Landgericht mit dem Hinweis zurück, dass sich im Mietvertrag dafür keinerlei Hinweise finden würden.
Landgericht sieht keine Beschränkung des Backbetriebs auf „Kiezbäckerei“
Weder gäbe es irgendwelche Einschränkungen der Backzeiten oder des Produktionsumfangs noch ein Verbot der Drittlieferungen. Daher sei der beklagten Bäckerei im Rahmen des Backbetriebs jede öffentlich-rechtliche zulässige Nutzung erlaubt.
Darüber hinaus war das Landgericht Berlin auch der Ansicht, dass die nicht rechtzeitige Beibringung der geänderten Genehmigung in diesem Fall keinen wichtigen Kündigungsgrund darstellen würde.
Denn zum einen komme es darauf an, ob und inwieweit die Nutzung in öffentlich-rechtlicher Hinsicht materiell-rechtlich zulässig sei, während es sich bei der Genehmigungserteilung selbst um einen Formalakt handelt, der dies nach Prüfung nur bestätigen würde.
Fehlende behördliche Genehmigung berechtigt Vermieter nicht zur Kündigung
Eine fehlende Genehmigung mache die Nutzung zwar (formell) rechtswidrig, jedoch obliege dem Vermieter nicht gegenüber seinem Mieter die Wahrung der Rechtsordnung, jedenfalls solange nicht, wie seine eigene Rechtsstellung bzw. Interessenlage nicht davon betroffen werde.
Da sich der Mieter hier ersichtlich rechtstreu verhalten wollte und die erforderliche Genehmigung eingeholt habe und die Behörde zudem signalisiert habe, dass sie keine Nutzungsuntersagung aussprechen würde, waren auch für den Vermieter keine behördlichen Maßnahmen zu erwarten. Ihm war sei somit zumutbar gewesen, den Ausgang des Genehmigungsverfahrens abzuwarten.
Im Ergebnis wurde die Räumungsklage des klagenden Vermieters somit abgewiesen.
Quelle: Landgericht Berlin
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