Mietrecht: Verjährung von Ersatzansprüchen des Mieters hinsichtlich rechtsgrundlos erbrachter Renovierungskosten

Bundesgerichtshof, 04.05.2011, VIII ZR 195/10

Das Thema Schönheitsreparaturen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen die oftmals bis zum Bundesgerichtshof ausgefochten werden.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen bzw. vertragsgemäßen Zustand zu halten, wozu auch die regelmäßige Renovierung der Mieträume gehört.

Allerdings wird diese Verpflichtung des Vermieters in dem Mietvertrag üblicherweise auf den Mieter abgewälzt.

Früher wurde dazu häufig eine Renovierungsklausel mit starrem Fristenplan aufgenommen die typischerweise folgendermaßen ausformuliert wurde:
„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre und in den übrigen Räumen alle 5 Jahre durchzuführen.“

Über eine solche Klausel mit starrem Fristenplan hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 23. Juni 2004 (Az.: VIII ZR 361/03) geurteilt, dass der starre Fristenplan den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten würde und die Klausel wegen des darin enthaltenen Verstoßes gegen Treu und Glauben somit unwirksam sei.

Auch die sogenannte „Tapetenklausel“, wonach der Vermieter verpflichtet wird, beim Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen, ist nach BGH Rechtsprechung (VIII ZR 152/05, VIII ZR 109/05) unwirksam:

„Der Mieter hat die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.”

Ein weiteres (vielbeachtetes) Urteil des BGH vom 28.03.2007 (Az.: VIII ZR 199/06) beschäftigte sich mit den sogenannten Ausführungsklauseln.
Danach sind an im Wohn¬raummietvertrag enthaltene Klauseln, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepara¬turen in einer bestimmten Art und Weise auferlegen, hohe Anforderungen zu stellen.

Eine Klausel, die z. B. bestimmt, dass der Mieter nur mit Zu¬stimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen abweichen darf, ist demgemäß wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

In dem oben genannten Urteil hatte sich der BGH nun mit der Frage zu beschäftigen, ab wann ein Erstattungsanspruch des Mieters hinsichtlich von Schönheitsreparaturen verjährt, welche der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Sachverhalt: Der Kläger war über 6 Jahre Mieter einer Wohnung des Beklagten. Vor Beendigung des Mietverhältnisses ließ der Kläger die Wohnung fachgerecht renovieren.

In dem Mietvertrag war vereinbart, dass der Kläger zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei:

„Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen: Küche, Bad bzw. Duschräume, Toilette alle drei Jahre; alle übrigen Wohnräume und Flure alle fünf Jahre“.

Da die Klausel aufgrund der starren Fristen insofern wegen unangemessener Benachteiligung des Klägers gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam war, verlangte der Kläger von dem Beklagten die aufgewandten Renovierungskosten wegen rechtsgrundloser Bereicherung zurück. Der Beklagte hingegen erhob die Einrede der Verjährung.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des Beklagten. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren grundsätzlich in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).

Diese Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasse auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt habe.

Quelle: Bundesgerichtshof

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