Mietrecht: Vermieter sind nicht berechtigt, die Kaution mit mietfremden Forderungen aufzurechnen.

Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter eine Kaution zu stellen.

Ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer solchen Sicherheitsleistung entsteht somit nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung trifft (vertragliche Verpflichtung).

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution dann allerdings nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Im Rahmen dieser Berechnung sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht einzubeziehen.

Wird vertraglich dennoch eine höhere Kaution verlangt, ist diese Regelung gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Kaution kann durch den Vermieter unter Anderem in Form einer Geldleistung, einer Bankbürgschaft oder eines verpfändeten Sparkontos eingefordert werden.

Soll die Kaution als Geldleistung erfolgen, hat der Mieter im Wohnungsmietrecht das Recht, den Betrag gem. § 551 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Die erste Teilzahlung muss bei Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.

Neuerdings erfolgt die Gestellung der Bürgschaft allerdings immer häufiger in Form der Bürgschaftserklärung. Dabei handelt es sich grundsätzlich um eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Bei dieser Art der Bürgschaft handelt es sich um eine Sonderform, mit welcher der Gläubiger den Bürgen zwecks Rückzahlung der Schuld schneller in Anspruch nehmen kann.

Denn bei der „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ ist die „Einrede der Vorausklage“, nach der sich der Gläubiger zunächst an den Schuldner wenden muss, ausgeschlossen. Somit kann sich der Gläubiger zwecks Erfüllung der Schuld sofort an den Bürgen wenden.

Die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution besteht erst dann, wenn sämtliche vorhandenen Schäden oder Mietrückstände beseitigt sind.

Somit gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückzahlung der Kaution, sondern nur eine Überlegungs- bzw. Prüfungsfrist des Vermieters, welche die Rechtsprechung im Laufe der Zeit auf eine Länge von drei bis sechs Monaten festgelegt hat. Während dieser Frist ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig.

Besteht eine noch offene Nebenkosten – bzw. Betriebskostenabrechnung kann sich diese Rückzahlungsfrist sogar noch über die 6 Monate hinaus verlängern.

Zu beachten ist weiterhin, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Kaution mit Forderungen aufzurechnen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

Mit genau diesem Aufrechnungsverbot hatte sich der Bundesgerichtshof in der oben genannten Entscheidung zu befassen.

Sachverhalt: Die Parteien des Rechtsstreits stritten um die Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten, für welche sie bei Mietbeginn eine Kaution in Höhe von 1.020 € erbracht hatten.

Nach Rückgabe der Wohnung durch die Kläger bei Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Kläger die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf.

Die Beklagte hingegen rechnete mit Gegenansprüchen aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung auf, die der frühere Vermieter der Kläger an die Beklagte abgetreten hatte.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren beim BGH weiter.

Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof verneinte wie die Vorinstanzen ebenfalls die Möglichkeit der wirksamen Aufrechnung durch die Beklagte.

Insofern führte der BGH aus, dass eine Aufrechnung über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus ausgeschlossen sein könne.

Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn, wie in diesem Fall, die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lasse.

In solchen Fällen sei bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen.

Die Mietkaution diene ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis.

Die darin liegende Zweckbindung ende nicht schon, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt werde, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

Quelle: Bundesgerichtshof

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