Mietrecht: Vermieter sollte vor Gutachtenauftrag die Mängelbeseitigungsfrist abwarten.

Amtsgericht Ottweiler, 24. 11.2016, Az.: 16 C 170/15

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in § 535 ausdrücklich die Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Folglich hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die gemietete Wohnung – oder das Haus – laufend instand hält und sobald es nötig ist, auftretende Mängel beseitigt, also Instand setzt. Hat der Mieter die Mängel selbst zu verschulden, so ist das Recht auf Mängelbeseitigung ausgeschlossen.

Wird dem Mieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt, so muss diese erst ablaufen, bevor weitere Handlungen – z.B. die Beauftragung eines Gutachtens ob die aus der Sphäre des Mieters oder Vermieters herrühren – ausgeführt werden dürfen.

Sachverhalt: In dem hier besprochenen Fall gab es ein Wohnungsmietverhältnis zwischen der Klägerin (Mieterin), und der Beklagten (Vermieterin) Vermieterin, welches im Dezember 2014 beendet worden war. Die Wohnung hatte mehrere Mängel – wie beispielweise schwarze Fugen im Bad –, so dass die Beklagte die Klägerin angewiesen hatte, diese zum 15.01.2015 zu beseitigen.

Nach der Beendung des Mietverhältnisses behielt die Beklagte einen Teil der Mietkaution ein. Die von der Klägerin geleistete Kaution inklusive Zinsen betrug zu diesem Zeitpunkt 841,14 Euro. Die Nebenkostenabrechnung wies ein Guthaben in Höhe von 684,71 Euro aus. Die Beklagte erstattete der Klägerin einen Betrag in Höhe von 301, 57 Euro. Der Beklagten stand gegen die Klägerin darüber hinaus ein aufrechenbarer Zahlungsanspruch für den Stromverbrauch des Kabelanschlusses in Höhe von 7,68 Euro zu. Mit einem Schreiben der Klägerin wurde die Beklagte aufgefordert den Restbetrag in Höhe von 1216,60 Euro zu erstatten.

Der Grund für Einbehaltung der teilweisen Kaution, waren zum einen Kosten in Höhe von 129 Euro für die Beauftragung eines Gutachters – welcher bereits am 12.01.2015 tätig war – zum Nachweis der Tatsache, dass die schwarzen Flecken an einem Fenster und an den Fliesenfugen im Bad auf mangelnde regelmäßige Reinigung zurückzuführen waren. Zum anderen machte die Vermieterin Kosten von ca. 248 Euro geltend, die für die Beseitigung des Schimmels an den Fenstern benötigt waren.

Die Klägerin führte in dem Rechtsstreit an, dass sie gemäß dem Übergabeprotokoll lediglich zur Beseitigung der schwarzen Fugen im Bad verpflichtet gewesen sei. Dies habe sie innerhalb der gesetzten Frist erledigt. Schimmel am Fenster sei im Protokoll nicht festgehalten worden.

Amtsgericht Ottweiler: Das Amtsgericht Ottweiler entschied zu Gunsten der Mieterin. Sie habe einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, da die Beklagte weder die Kosten für die Schimmelanalyse noch für die Beseitigung des Schimmels an dem genannten Fenster aufrechnen dürfe.

Die Schimmelanalyse sei zum Zeitpunkt der Beauftragung nach Auffassung des Amtsgerichts nicht erforderlich gewesen. In dem Übergabeprotokoll sei eine Frist bis zum 15.01.2015 gesetzt worden um die schwarzen Fugen zu reinigen. Die beauftragte Untersuchung habe aber bereits drei Tage vorher stattgefunden. Die Vermieterin sei hingegen gehalten gewesen, vor Beauftragung der Schimmelanalyse die Frist zur Mangelbehebung abzuwarten. Überdies hätten die Beweisaufnahmen durch Zeugen der Klägerin gezeigt, dass die schwarzen Fugen im Bad von der Mieterin ordnungsgemäß gereinigt worden seien.

Die Beklagte sei ferner nicht berechtigt gewesen, die Kautionsrückzahlung aufgrund der entstandenen Kosten für die Beseitigung von Schimmel an einem betroffenen Fester zu verweigern. Solche Mängel seien nicht in dem Übergabeprotokoll festgehalten worden, sodass die Klägerin dazu nicht verpflichtet sei.

Quelle: Amtsgericht Ottweiler

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