Mietrecht: Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweisen vom Vermieter nicht mehr geduldet werden

Amtsgericht Freiburg, 01.10.2013, Az.: 53 C 1059/13

Ein Mietverhältnis kann u.a. durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Das vertragswidrige Verhalten eines Mieters kann zu eine fristlosen Kündigung führen.

Bei einer fristlosen Kündigung sind die Voraussetzungen der §§ 543 und 569 BGB zu beachten. Der Vermieter muss allerdings den Mieter, bevor dieser mit der fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen muss, darauf hinweisen, welche Verhaltensweisen nicht mehr geduldet werden.

Das heißt, dass, der Vermieter jedes vertragswidrige Verhalten konkret bezeichnen und abmahnen muss, um später erfolgreich fristlos kündigen zu können.

Mit der Wirksamkeit eines Aufhebungsvertrages und einer außerordentlichen Kündigung setzte sich das Amtsgericht Freiburg in dem oben genannten Urteil im Rahmen einer Räumungsklage auseinander.

Sachverhalt: Die klagenden Vermieter verlangten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Der Anspruch wurde auf eine Räumungsvereinbarung gestützt.

Die Räumungsvereinbarung wurde in der Wohnung der beklagten Mieterin unterzeichnet. Zu diesem Zwecke suchten einer der Kläger, ein Berater der Kläger sowie ihr Anwalt die Beklagte nach vorheriger Anmeldung in ihrer Wohnung auf. Kurz darauf erklärte die Beklagte, sie ziehe die Vereinbarung zurück.

Hilfsweise stützten die Kläger ihren Räumungsanspruch auf eine fristlose Kündigung.

Diese Kündigung beruhte darauf, dass die Beklagte die Miete zu spät bezahlt habe bzw. die Nebenkostenabrechnung in Raten bezahlt habe, ohne dass es eine entsprechende Vereinbarung gegeben habe.

In der Kündigungserklärung wurde allerdings nicht auf die ratenweise Ausgleichung der Nebenkostenabrechnung Bezug genommen.

Amtsgericht Freiburg: Das AG Freiburg hielt die Räumungsklage für zulässig, aber unbegründet. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ergebe sich nicht aus der Räumungsvereinbarung.

Die Beklagte habe ihre zustimmende Willenserklärung gem. §§ 312, 355 I BGB wirksam widerrufen. Insofern sei § 312 BGB, welcher das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften statuiert, anwendbar. Es handele sich den Umständen nach um ein typisches Haustürgeschäft. Die Beklagte sei durch mündliche Verhandlungen in ihrer Privatwohnung zum Abschluss des Geschäftes bestimmt worden.

Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die Kündigung beendet worden. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gem. §§ 543 I, 569 BGB hätten nicht vorgelegen.

Gem. § 569 IV BGB seien die zu Kündigung führenden wichtigen Gründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben; nicht angegebene Gründe seien nicht zu berücksichtigen.

Insofern komme es nicht darauf an, ob die Beklagte aufgrund der entsprechenden widerspruchslosen Duldung auf Klägerseite berechtigt sei, ihre Nebenkostennachzahlungen in Raten abzutragen. Abgesehen davon, dass sich aus der Ratenzahlung ergebe, dass eine Zahlungsverweigerung nicht vorliege, sei auf die Nebenkosten in der Kündigungserklärung nicht Bezug genommen worden.

Wer seine Miete unpünktlich zahle, begehe grundsätzlich eine Vertragsverletzung, die auch bei längerer Duldung nicht zu einer Änderung der Fälligkeit führe.

Ein die fristlose Kündigung begründender Tatbestand im Sinne von § 543 I S. 2 BGB liege jedoch erst dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfall, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar sei.

Die unpünktliche Mietzahlung müsse allerdings nachhaltig sein. Dies könne – bei sieben Überschreitungen der Zahlungsfrist innerhalb eines Jahres, wie im Kündigungsschreiben angegeben – bejaht werden.

Vor den dargelegten, unpünktlichen Zahlungen sei die Beklagte nicht abgemahnt worden.

Ein Mieter müsse, bevor er mit der fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen muss, deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweise vom Vermieter nicht mehr geduldet werden sollen.

Wenn die Beklagte an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät gezahlt habe, dies jedoch nicht ausdrücklich gerügt worden sei, könne ihr nicht später unter Hinweis auf Mahnungen gekündigt werden, welche sich darauf bezogen, dass sie 10,00 € zu wenig bezahlt habe.

Die verspäteten Mietzahlungen würden auch keine ordentliche Kündigung gem. § 573 II Nr. 1 BGB begründen. Auch in Bezug auf die Voraussetzungen der fristgerechten Kündigung sei die Vertragsverletzung nicht so erheblich, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klägern unzumutbar wäre.

Quelle: Amtsgericht Freiburg

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