Mietrecht: Voraussetzungen für die Kündigung wegen Betriebsbedarf nach § 573 Abs. 1 BGB

Bundesgerichtshof, 29.03.2017, Az.: VIII ZR 44/16

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Bei der Beurteilung des berechtigten Interesses sind zunächst die Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und die Interessen des Mieters an der Fortführung des Mietverhältnisses gegeneinander abzuwägen.

Im Weiteren enthält § 573 Abs. 2 BGB Regelbeispiele, die typischerweise das Vermieterinteresse überwiegen lassen. So ist ein berechtigtes Interesse hiernach anzunehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Greift keines der Regelbeispiele ein, so muss eine Interessenabwägung stattfinden, wobei zu berücksichtigen ist, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter unter den Schutz des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG fallen.

Im hier besprochenen Urteil begehrt der Kläger Schadensersatz wegen einer vorgetäuschten Bedarfskündigung.

Sachverhalt: Der Kläger begehrt von dem Beklagten (seinem früheren Vermieter) Schadensersatz wegen einer von ihm geltend gemachten unberechtigten, auf vorgetäuschten Bedarf gestützten Kündigung.

Der Kläger mietete von der Rechtsvorgängerin des Beklagten eine im dritten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses befindliche Vier-Zimmer-Wohnung in Koblenz zu einer monatlichen Miete von 523,09 EUR.

In einem Vorprozess hatte der jetzige Beklagte den Kläger auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Räumungsklage stützte er einerseits auf eine vom Voreigentümer ausgesprochene Kündigung vom 25.02.2010, sowie darauf, dass er die Wohnung für den neuen Hausmeister benötige.

Die Parteien schlossen in dem Rechtsstreit am 14.06.2011 auf Vorschlag des Berufungsgerichts einen Räumungsvergleich, in dem sich der Kläger (als damaliger Beklagter) verpflichtet, die Wohnung binnen einer Frist von 6 Monaten (spätestens zum 31.12.2011) zu räumen und die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu tragen. Im Weiteren verzichtete er auf Räumungsschutz gemäß § 794a ZPO. Ferner wurde vereinbart, dass bei vorzeitigem Auszug unter Ankündigung nur die Miete bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen wäre.

Am 31.10.2011 zog der Kläger aus der streitgegenständlichen Wohnung aus, jedoch zog daraufhin nicht der neue Hausmeister, sondern eine andere Familie in die Wohnung ein.

Nunmehr begehrt der Kläger den Ersatz von Umzugskosten (750 EUR), der Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits (4.438,15 EUR) sowie der Mehrkosten (16.691,68 EUR für einen Zeitraum von vier Jahren), die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung (850 EUR monatlich gegenüber bisher 523,09 EUR) entstanden seien. Außerdem habe er die bisher zu Fuß zurückgelegten Wege nunmehr mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen müssen (3.677,60 EUR für den Zeitraum von vier Jahren). Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. In dem Berufungsurteil vom 26.02.2014 wurde darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räumungsvergleich einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen.

Mit Urteil vom 10.06.2015 (VIII ZR 99/14) hat der Senat das vorgenannte Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Diese hat die Berufung des Klägers gegen die erstinstanzliche Entscheidung mit Urteil vom 22.02.2016 ebenso zurückgewiesen.

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hat der Senat die Revision erneut zugelassen.

Bundesgerichtshof: Die Revision sei zulässig und teilweise begründet. Das Berufungsgericht habe in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Berufung des Klägers unbegründet sei, da er nicht nachgewiesen habe, dass der geltend gemachte Wohnbedarf für den Hausmeister nur vorgetäuscht gewesen sei. Der Vermieter habe zwar grundsätzlich den behaupteten Nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters umzusetzen und bei nicht Umsetzung darzulegen und zu beweisen, weswegen keine Umsetzung erfolgt sei, jedoch sei der Beklagte diesem Erfordernis nachgekommen. Der Beklagte habe dargelegt, dass der Hausmeister ihm Anfang November mitgeteilt habe, dass er aufgrund von Kniebeschwerden und einem Krankenhausaufenthalt nicht in die dritte Etage einziehen würde.

Da der Beklagte seiner Beweislast nachgekommen sei, sei es nunmehr an dem Kläger, nachzuweisen, dass der Beklagte nie den Einzug des Hausmeisters beabsichtigt habe. Diesen Beweis habe er jedoch nicht erbracht.

Im Weiteren habe der Kläger einen ihm entstandenen Schaden nicht substantiiert dargelegt. Das von dem Beklagten bestrittene Vorbringen des Klägers erschöpfe sich in nicht ansatzweise ausreichenden Darlegungen zur Höhe der im Einzelnen geltend gemachten Umzugskosten. Diese seien zwar der Höhe nach aufgeschlüsselt, jedoch fehlten Darlegungen zu ihrer Notwendigkeit und die Vorlage von Rechnungen zum Beweis ihrer Entstehung. Die angebotene Vernehmung der Ehefrau des Klägers sei als unzulässiger Ausforschungsbeweis zu bewerten. Auch die zusätzlichen Fahrtkosten für die Dauer von vier Jahren (jährlich 919,40 EUR; insgesamt 3.677,60 EUR) seien gänzlich unsubstantiiert. Die Erstattung der Kosten des Vorprozesses seien – abgesehen davon, dass der Beklagte unbestritten vorgetragen habe, dass diese Kosten von der Rechtsschutzversicherung des Klägers getragen worden seien – infolge des getroffenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen. Die als Schaden geltend gemachten Mietdifferenzkosten seien weder durch die Vorlage der Mietverträge über die bisherige und die neue Wohnung nachgewiesen noch sei die Vergleichbarkeit der beiden Wohnungen nach Wohnfläche, Art, Lage und Ausstattung dargelegt. Die angebotene Vernehmung der Ehefrau des Klägers als Zeugin sei als bloßer Ausforschungsbeweis auch insoweit unbeachtlich.

Die vorgenannte rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts hielte einer Nachprüfung des Revisionsgerichtes nur insoweit stand, wie es die geltend gemachten Fahrtkosten in Höhe von 3.677,60 EUR als zu unsubstantiiert abgewiesen habe. Die Übrigen durch die Revision geltend gemachten Anspruche des Klägers seien nach § 280 Abs. 1 BGB wegen (schuldhafter) unberechtigter Kündigung des Mietverhältnisses begründet.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei die Klage insoweit weder mangels Substantiierung der weiteren Schadenspositionen unschlüssig noch könne mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung bereits eine haftungsbegründende Pflichtverletzung des Beklagten verneint werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts, der vom Beklagten geltend gemachte Bedarf für den Einzug durch den Hausmeister habe im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestanden und sei erst im November 2011, demnach nach Auszug des Klägers entfallen, beruhe auf einer unvollständigen und somit rechtsfehlerhaften Würdigung des gesamten Prozessstoffs.

Darüber hinaus sei das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte seiner (sekundären) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs nachgekommen sei und daher der Kläger nachzuweisen habe, dass dieser nie beabsichtigt gewesen sei.

Der Vermieter sei bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung, insbesondere im Fall des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden
(Eigen-)Bedarfs, nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig, sofern der Mieter daraufhin auszieht und deswegen einen Vermögensschaden erleidet.

Den Vermieter treffe eine sekundäre Beweislast zum nachträglichen Wegfall, sofern er den geltend gemachten „Betriebsbedarf“ nach § 573 Abs. 1 BGB nicht umsetze. Eine Nichtumsetzung des Betriebsbedarfs läge nämlich den Verdacht nahe, dass dieser nur vorgeschoben gewesen sei. Daher sei es dem Vermieter zumutbar, substantiiert und stimmig darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. An dieses Erfordernis seien strenge Anforderungen zu stellen, welche das Berufungsgericht bei seiner Begründung nicht eingehalten habe. Der Vortrag des Beklagten über den nachträglichen Wegfall sei in keiner Weise plausibel und stimmig. Vielmehr sei es fragwürdig, weshalb der Beklagte nicht bereits nach Abschluss des Räumungsvergleichs mit dem Hausmeister einen Mietvertrag mit voraussichtlichem Einzugstermin geschlossen habe. Insbesondere, da auch der Hausmeister seine bisherige Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist hätte kündigen müssen.

Die Darlegung des Beklagten, dass der Hausmeister erst im November mitgeteilt habe, dass er die Wohnung aufgrund von Kniebeschwerden nicht haben wolle, sei daher nicht plausibel.

Daher dränge sich nach Ansicht des BGH nach der Darstellung des Beklagten die Vermutung auf, dass bei der Kündigung kein oder jedenfalls noch kein konkreter und ernsthafter, sondern ein allenfalls sehr unbestimmter Nutzungswille bestanden und es sich daher (allenfalls) um eine (unzulässige) Vorratskündigung gehandelt habe, die ebenso eine Pflichtverletzung darstelle. Der Beklagte sei seiner Darlegungslast nicht hinreichend nachgekommen, sodass den Kläger entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Beweislast bezüglich des von Anfang an nicht bestehenden Bedarfs traf.

Die vom Berufungsgericht gebildete Überzeugung, der vom Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf habe tatsächlich vorgelegen, sei ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst und beruhe insbesondere auf einer unvollständigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO).

Die tatrichterliche Beweiswürdigung könne zwar vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter sich den Darlegungen im Urteil zufolge mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt habe, die Würdigung vollständig und rechtlich möglich sei und nicht gegen Denk- und Naturgesetze verstoße (st. Rspr.; vgl. BGH, Urt. v. 16.04.2013 – VI ZR 44/12). Derartige Fehler seien dem Berufungsgericht vorliegend jedoch unterlaufen.

Das Berufungsgericht habe sich lediglich auf die Zeugenaussage des Hausmeisters gestützt, obwohl der Kläger bereits im Vorprozess rügte, dass der Hausmeister eine falsche eidesstattliche Versicherung darüber abgab, dass er bei Rückgabe der Wohnung durch den Kläger anwesend gewesen sei. Darüber hinaus habe sich das Berufungsgericht nicht näher mit der Frage auseinandergesetzt, wie es zu dem angeblichen Sinneswandel gekommen sei. Auch auf die Rüge des Klägers, dass auf dem Nachbaranwesen, welches auch dem Beklagten gehöre, Wohnungen frei gestanden hätten, hätte eingegangen werden müssen. Insbesondere wurde weder berücksichtigt, dass der Beklagte und der Hausmeister noch keinen Mietvertrag geschlossen hatten, noch dass es sich bei den Kniebeschwerden des Hausmeisters um verschleißbedingte Einschränkungen des Bewegungsapparates handele. Letztere lassen nicht erkennen, weswegen der Hausmeister erst nach Auszug des Klägers zu dem Entschluss kam, nicht in den dritten Stock ziehen zu wollen. Insbesondere, da die Beschwerden bereits seit April 2011 bestanden haben. Ebenso sei ungeklärt, weswegen der Beklagte im Hinblick auf die neue Wohnung seine alte noch nicht fristgerecht gekündigt hatte.

Aufgrund dessen legen die Angaben nahe, dass es bei der zur Grundlage der Kündigung gemachten Absicht des Beklagten, die Wohnung dem Hausmeister zu überlassen, und der korrespondierenden Absicht des Hausmeisters, die streitgegenständliche Wohnung anzumieten um eine allenfalls vage, unbestimmte Absicht gehandelt habe. Dies stelle insoweit eine (schuldhaft) unberechtigte (Vorrats-)Kündigung dar, welche den Beklagten schadensersatzpflichtig mache. Insbesondere auch im Hinblick auf den Vortrag, dass im Nebenhaus Wohnungen freistanden und der Beklagte bei der Räumungsklage geltend gemacht habe, dass der Hausmeister für dieses und andere Objekte zuständig sein sollte.

Im Weiteren beinhalte der Räumungsvergleich vom 14.06.2011 keinen Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs (VIII ZR 99/14).

Soweit der Senat im vorbezeichneten Senatsurteil vom 15.06.2014 darauf hingewiesen habe, dass durch den Räumungsvergleich die Frage dem Streit entzogen sein dürfte, ob der vom Beklagten angegebene „Betriebsbedarf“ (nämlich der Wunsch, die Wohnung einem angestellten Hausmeister zu überlassen, der dieses und weitere Gebäude des Beklagten betreuen sollte) den hohen Anforderungen genüge, die an eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen „Betriebsbedarf“ zu stellen seien, handele es sich um einen anderen rechtlichen Aspekt. Insoweit ist die von der Vortäuschung eines Bedarfs zu unterscheidende Frage angesprochen, dass eine Kündigung wegen „Betriebsbedarf“ nach der Rechtsprechung des Senats voraussetze, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig mache. Die Wohnung müsse demnach für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein (Urt. v. 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06). Dies werde etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines „Concierge“ übertragen werden oder dessen ständige Anwesenheit aus sonstigen Gründen vorausgesetzt ist, der Fall sein, nicht aber – wie vorliegend – bei einem Hausmeister, der mehrere Gebäude des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohne.

Der Kläger könne die geltend gemachten Schadensersatzansprüche somit zwar nicht darauf stützen, dass der tatsächlich geltend gemachte Bedarf aus Rechtsgründen die ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht rechtfertige, wohl aber darauf, dass die vom Beklagten dargelegte Bedarfssituation in Wahrheit nicht vorgelegen habe.

Zu den einzelnen Schadenspositionen führt das Revisionsgerichts aus, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts der Kläger den entstandenen Aufwand bezüglich der Umzugskosten hinreichend dargelegt habe. So habe der Kläger die Kosten der Wohnungssuche (50 €), für das beauftragte Unternehmen (450 €), Zahlungen an freiwillige Helfer (100 €), Fahrtkosten (50 €) und Umzugsservice der Telekom (60 €) aufgeführt. Das Berufungsgericht überspanne die Substantiierungsanforderungen bei weitem, indem es verlange, dass der Kläger bereits auf dieser Ebene Rechnungsbelege vorlege und weiteren Vortrag zur Notwendigkeit der einzelnen Kostenpositionen erbringe. So hätte der Betrag von nur 750 €, den der Kläger insoweit als Gesamtbetrag der noch näher aufgeschlüsselten Umzugskosten angesetzt hat, auch ohne weiteres im Wege einer Schätzung nach § 287 ZPO zugrunde gelegt werden können. Nach allgemeiner Lebenserfahrung überstiegen die Kosten für einen Umzug des Mobiliars einer Vier-Zimmer-Wohnung schon den durch den Kläger geltend gemachten Betrag. Bei Zweifeln hätte das Berufungsgericht den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen.

Auch bezüglich der Mietdifferenz sei der Vortrag ausreichend substantiiert gewesen, eine Vorlage der Mietverträge sei nicht erforderlich gewesen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei ein Sachvortrag schon dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vortrage, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich seien, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten sei hingegen nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung seien. Das Gericht müsse nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs vorliegen. Diesen Anforderungen sei der Kläger nachgekommen. Insbesondere habe er Zeugenbeweis angeboten. Eine andere Einschätzung könne auch nicht vorgenommen werden im Hinblick darauf, dass der Kläger keine Angaben zur Ausstattung, Lage Größe und Zuschnitt der neuen Wohnung gemacht habe. Eine Ablehnung der Mietdifferenz könne nur erfolgen, wenn ein tatsächlicher höherer Wohnwert bei der neuen Wohnung festgestellt wurde.

Unter anderem habe das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine 100 qm Wohnung mit vier Zimmern und zwei Balkonen handele, die lediglich 523,09 EUR gekostet habe und daher trotz guter Lage weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Im Weiteren habe eine tatsächliche Bewertung lediglich mit Hilfe eines Gutachters erfolgen können, sodass das Berufungsgericht weit überspannte Substantiierungsanforderungen an den Kläger stelle.

Hinsichtlich der Prozesskosten des vorangegangenen Räumungsprozesses sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, ein Schadensersatzanspruch sei insoweit durch den abgeschlossenen Räumungsvergleich ausgeschlossen. Dabei habe es erneut verkannt, dass der Vergleich keine Anhaltspunkte dafür biete, dass die Parteien damit gleichzeitig Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgelten wollten. Die Prozesskosten des Räumungsprozesses seien aber Teil des insoweit entstandenen Schadens. Hieran änderte sich auch nichts, sofern der Vortrag richtig sei, dass die Rechtsschutzversicherung die Kosten getragen habe, da dies nur zum Schadensübergang nach § 86 VVG führe.

Das angefochtene Berufungsurteil könne keinen Bestand haben, soweit es die Schadenspositionen des Klägers, mit Ausnahme der Fahrtkosten abgelehnt habe. Das Urteil sei daher diesbezüglich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen sei das Verfahren an das Berufungsgericht zurückzuweisen (§ 563 Abs. 1 S. 1 ZPO).

Quelle: Bundesgerichtshof

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