Mietrecht: Wirksamkeit des im Mietvertrag vereinbarten unbefristeten Kündigungsausschlusses

Landgericht Düsseldorf , 23.08.2017, AZ.: 23 S 92/16

Allgemeine Geschäftsbedingungen werden gerne bei Abschluss von gleich- oder ähnlich lautenden Verträgen  mit unterschiedlichen Parteien genutzt, so zum Beispiel bei Mietverträgen mit Wohnungseigentümergesellschaften.  Dabei werden allgemeine Geschäftsbedingungen definiert als alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat, vgl. § 305 Abs.1 BGB.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen jedoch nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

Wird eine Klausel in den Vertrag eingeführt, die zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sei, unterfällt dies stets dem § 305 Abs. 1 BGB, unabhängig davon, ob der Erwerber des Formulars dieses mehrfach verwenden wollte oder die Klausel allgemein mehrfach verwendet werden sollte. Diese Klausel unterliegt dann der Inhaltsprüfung des § 307 Abs.1 BGB. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Im nachstehenden Urteil geht das Landgericht Düsseldorf darauf ein, wann eine Formularklausel durch handschriftliche Bearbeitung nach wie vor eine solche bleibt und wann eine individualvertragliche Regelung vorliege. Dies vor dem Hintergrund, ob es möglich sei einen generellen Ausschluss für eine ordentliche Kündigung vertraglich durch Formularklausel zu vereinbaren. Das Gericht kommt dabei zu dem Ergebnis, dass ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs durch eine Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters darstelle, wenn der Ausschluss für alle Zeit gelten soll. 

Sachverhalt: Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch. Seit dem 17.07.2015 ist er Eigentümer der Immobilie F 17 in L. Die Erdgeschosswohnung des Objektes steht inzwischen leer. Eine Wohnung im Obergeschoss wurde von der früheren Eigentümerin mit Mietvertrag vom 19.08.2013 an die Beklagten vermietet. Mit Urteil vom 02.12.2016 hat das Amtsgericht Neuss die Klage abgewiesen.

Es begründete die Abweisung damit, dass der Kläger das Mietverhältnis zu den Beklagten weder durch die fristlos erfolgten Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 noch durch die ordentlichen Kündigungen vom 29.07.2015, 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und

09.12.2015 wirksam beendet habe. Die fristlose Kündigung vom 17.08.2015 sei unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt weder in Zahlungsverzug befunden hätten noch die übrigen seitens des Klägers geltend gemachten Pflichtverletzungen zur fristlosen Kündigung berechtigen würden.

Es läge auch kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor. Dies sei weder in der Nutzung des Treppenhauses vor der Wohnung durch einen Schrank noch in der Nutzung des Verschlags und Gartens zu sehen. Die fristlose Kündigung vom 26.10.2015 sei ebenfalls unwirksam. Die Beklagten seien zu diesem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug gewesen. Zum Betreten des Heizungskellers seien die Beklagten genauso vertraglich berechtigt gewesen wie auch zum Veranlassen von Arbeiten an der Heizungsanlage. Eine zwischen den Parteien stattgefundene körperliche Auseinandersetzung rechtfertige ebenso keine fristlose Kündigung.

Die fristlosen Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien mangels Zahlungsverzugs der Beklagten auch nicht wirksam. Die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 sei deshalb unwirksam, weil im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung in Form einer Individualvereinbarung ausgeschlossen worden sei. Eine handschriftliche Streichung einer Befristungsvorgabe innerhalb der Vertragsklausel führe zu einer Wesensänderung, in dem durch die Umwandlung eines dilatorischen

Kündigungsverzichts in einen peremtorischen Kündigungsausschluss die Vertragsklausel qualitativ verändert werde. Unerheblich sei, dass unstreitig die Beklagten der früheren Vermieterin das Mietvertragsformular gestellt hätten. Der Kläger habe insoweit jedenfalls nicht vorgetragen, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrfach erwirkt hätten. Wegen dieses Ausschlusses seien auch die übrigen hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 unwirksam.

Der Kläger hat Berufung eingelegt, mit welcher er sein Räumungsbegehren weiterverfolgt und dies mit der Ansicht begründet, die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015  sei wirksam.

Das Kündigungsrecht des Vermieters zum Zweck der Eigennutzung sei durch den Kündigungsausschluss im Mietvertrag unrechtmäßig ausgeschlossen, weswegen der Ausschluss unwirksam sei.

Es handele sich entgegen der Ansicht des Gerichts nicht um eine individualvertragliche Regelung, sondern um eine vorformulierte Vertragsbedingung. Zudem sei der Kündigungsausschluss sittenwidrig. Die Kündigung vom 17.08.2015 sei ebenfalls wirksam ergangen. Diese sei nicht, wie vom Gericht angenommen, wegen Mietrückstand sondern wegen unvollständiger Mietzahlungen ergangen. Die Beklagten seien auch weder zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus

noch zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt. Auch zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage seien sie unberechtigt gewesen, weshalb die Kündigung vom 26.10.2015 wirksam sei. In der körperlichen Auseinandersetzung mit dem Beklagten zu 2. liege ein Kündigungsrecht vor.

Die Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien wirksam, da jedenfalls die seitens des Amtsgerichts angesetzten Minderungsquoten überhöht seien. Die Beklagten hätten sich daher zu dem Zeitpunkt in Zahlungsverzug befunden.

Der Kläger hat mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 wegen eines Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 5.632,59 EUR für den Zeitraum von Juli 2015 bis Dezember 2016 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Außerdem hat er schriftlich am  10.02.2017 und am 21.06.2017 eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, weil der Beklagte zu 2. eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt haben soll.

Der Kläger beantragte,  in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zur räumen und geräumt an ihn herauszugeben. Die Beklagten beantragten, die Berufung zurückzuweisen und führten aus, dass das Mietverhältnis durch keine der vorgenommenen Kündigungen wirksam beendet worden sei.

Der unbefristete Kündigungsverzicht sei wirksam, daher sei die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 unwirksam. Durch die handschriftlichen Veränderungen habe es eine individualvertragliche Vereinbarung gegeben, die keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle.

Ebenso wenig sei der Kündigungsverzicht sittenwidrig. Die Mietminderungen seien berechtigt gewesen und auch das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie die Nutzung des Verschlags und Gartens würden keinen Kündigungsgrund darstellen. Dies sei zudem mit der früheren Vermieterin so abgesprochen worden. Weitere Kündigungsgründe gebe es keine. Die Kündigung aus der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 sei unwirksam, weil sie nach wie vor zur Mietminderung berechtigt seien.

Landgericht Düsseldorf: Die Berufung des Klägers habe Erfolg, sie sei sowohl zulässig als auch begründet. Die zulässige Berufung sei nach §§ 511, 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt sowie nach § 520 Abs. 3 ZPO ordnungsgemäß begründet worden.

In der Sache habe die Berufung ebenfalls Erfolg, daher verurteilte das Gericht die Beklagten als Gesamtschuldner, die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Richtig sei, dass das seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 gerügte Zahlungsverhalten gegen die Beklagten nach §§ 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses begründe. Dasselbe ergebe sich für die mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 ausgesprochene Kündigung.

Die Begründung der Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 mit wiederholt unvollständigen Mietzahlungen der Beklagten gehe fehl, denn der Kläger weise nur pauschal darauf hin, dass die Beklagten die Mietzinsen auch in der Zeit vor dem Eigentumsübergang nicht vollständig beglichen hätten. Auf den Zeitraum vor Juli 2015 vermag sich der Kläger jedoch bereits deshalb nicht zu stützen, weil davon nicht das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten, sondern das Vertragsverhältnis zwischen den Beklagten und der früheren Vermieterin betroffen sei und der Zeitraum von Juli bis Oktober 2015 habe jedenfalls noch nicht dazu ausgereicht, um bereits von wiederholt unvollständigen Mietzahlungen zu sprechen.

Der angebliche Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs konnte nicht bestätigt werden, da weder die tatsächlichen Feststellungen noch die abschlägigen Minderungsquoten des Amtsgerichts seitens des

Klägers substantiiert angegriffen worden seien. Insbesondere bezüglich des Mietmangels sei nicht ausreichend entgegen getreten worden.

Ebenso habe das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweise der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden könnten. Da sich die Beklagten im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, sei unstreitig, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe. Die Beklagten seien auch zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen.

Die körperliche Auseinandersetzung zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten zu 2. am 15.10.2015 begründe kein Kündigungsrecht. Denn dem Kläger und seinem Vater habe kein Recht zur Besichtigung oder zum Betreten der Wohnung der Beklagten zugestanden, weshalb das Verhalten des Beklagten gegenüber dem Vater des Klägers noch von seinem Hausrecht als Mieter gedeckt gewesen sei. Denn will sich der Vermieter oder ein unbefugter Dritter eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer verschaffen, stehe es dem Mieter frei, ihn davon abzuhalten.

Das Vorbringen die Kündigungen seien wegen heimlich aufgenommener Tonbandaufnahmen gerechtfertigt, gehe auch fehl, da diese offenbar nicht verdeckt, sondern für die ehemalige Ehefrau des Klägers ersichtlich angefertigt worden seien.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist das Landgericht aber der Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet wurde. Die Beklagten würden zwar im Berufungsverfahren den Eigenbedarf des Klägers nicht bestreiten, jedoch sei ungeklärt, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und verbindlich sei.

Der BGH sieht einen formularmäßigen Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB als unwirksam an, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Unstreitig sei im hiesigen Fall, dass der Mietvertrag vom 19.08.2013 ein Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH sei. Daher sei der unbefristete Kündigungsverzicht

keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung und folglich nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht seien, unterfielen stets dem § 305 Abs. 1 BGB, unabhängig davon, ob der Erwerber des Formulars dieses mehrfach verwenden wollte oder die Klausel allgemein mehrfach verwendet werden sollte. Es genüge die Bestimmung der Klausel zur mehrfachen Verwendung durch andere.

Weitere Voraussetzung des § 305 Abs. 1 BGB sei, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei gestellt habe, wobei irrelevant sei, ob die andere Vertragspartei Möglichkeiten zum Aushandeln gehabt habe. Es gehe nur um den Umstand, dass eine Vertragspartei der anderen konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet habe, egal ob Vermieter oder Mieter dies getan hätten.

Daran ändere auch die handschriftliche Veränderung der Klausel z.B. durch unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts nichts. Werde eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibe sie dennoch eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt nicht verändert werde. Gleiches gelte, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht werde.

Würde sich jedoch durch das Bearbeiten der Klausel ein anderer Sinn ergeben, sei zu unterscheiden:

Eine Formularklausel liege dann noch vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthalte. Ergebe sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so müsse im Einzelfall geprüft werden, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel vorliege.

Die Parteien hätten hier die Klausel angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ durchgestrichen, jedoch sei weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte „bis zum“ gestrichen worden. Die Klammersätze würden aber nur darauf hinweisen, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig sei, ein eigener Regelungsgehalt bestehe nicht. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden und  dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen würden, würde ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen. Da die Leerstelle nicht ausgefüllt worden sei, habe man einen unbefristeten Kündigungsausschluss getroffen, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig sei.

Auch bei einer individualvertraglichen Regelung über einen unbefristeten Kündigungsausschluss würden jedoch Bedenken aufkommen.

Zwar könne ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über dem bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgehe. Was auch von der Rechtsprechung in Fällen von bis zu 30 Jahren Ausschluss bestätigt worden sei. Jedoch gehe die vorliegende mietvertragliche Regelung noch darüber hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vereinbart wäre. Dies würde nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden.

In Anbetracht der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG sei dies äußerst bedenklich, bedürfe aber an dieser Stelle keiner abschließenden Beurteilung.

Quelle: Landgericht Düsseldorf

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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