Mietrecht: Zu den Voraussetzungen der Anscheinsvollmacht bei Zahlung der Miete an eine Immobilienverwalterin.

Amtsgericht Brühl, 9.11.2017, Az.: 23 C 170/14

Um einen Vertrag zu schließen bedarf es zwei übereinstimmender Willenserklärungen der Vertragsparteien. Dabei kann eine solche Willenserklärung auch durch einen Stellvertreter gemäß § 164 BGB ergehen. Dazu muss der Stellvertreter eine eigene Willenserklärung in fremdem Namen abgeben und in den Grenzen seiner erteilten Vertretungsmacht handeln.  Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt dann unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll, vgl. § 164 Abs. 1 BGB.

Es kann jedoch Fälle geben, in denen der Vertragsschließende nicht mit der nötigen Vertretungsmacht ausgestattet ist, um einen wirksamen Vertrag für und gegen den Vertretenen zu schließen. Problematisch dabei ist jedoch, dass dies oftmals  für den Vertragspartner nichterkennbar ist und er daher besonders geschützt werden muss. Für solche Fälle wurden die Konstruktionen der Anscheins- und Duldungsvollmacht geschaffen. Diese greifen in den Fällen, in denen der Vertragspartner wegen des Verhaltens des angeblichen Vertreters und des Vertretenen davon ausgehen durfte, dass eine erforderliche Vollmacht vorliege.

Die Anscheinsvollmacht wird dabei insbesondere begründet, wenn der Vertretene bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass der andere in seinem Namen rechtswirksame Handlungen vornimmt. Dies begründe nämlich einen Rechtsscheintatbestand auf den sich der Vertragspartner berufen könne.

Im nachstehenden Urteil musste sich das Amtsgericht Brühl mit der Frage auseinandersetzen, ob eine Immobilienverwalterin, die nicht zugleich auch Hausverwalterin war, jedoch mit dem zukünftigen Mieter die Wohnung besichtigte und ihm auch den Schlüssel überließ sowie den Mietvertrag stellvertretend für den Vermieter unterzeichnete den Rechtsscheintatbestand einer Anscheinsvollmacht entstehen ließ, sie sei auch zum Empfang von Mietzahlung und Kaution berechtigt, sodass der Mieter mit erfüllender Wirkung an sie habe leisten können. Das Gericht verneint die Frage vorliegend, da diese Umstände alleine noch keine objektive Lage schaffe, die einen solchen Rechtsscheintatbestand auslöse.

Sachverhalt: Der Beklagte ist seit dem 1.4.2013 Mieter einer vormals im Eigentum des Klägers stehenden Wohnung.

Im Mietvertrag heißt es wörtlich der Kläger habe „vertreten durch Sigrid W. Immobilien und Hausverwaltung B., M. Straße … in … B.“ mit dem Beklagten den Mietvertrag geschlossen. Der Wohnraumietvertrag ist für den Vermieter von der Streitverkündeten als Immobilienverwalterin unterschrieben. Datiert ist der Vertrag auf den 20. März 2013 und sieht eine Kaution in Höhe von 900 € vor. Nach § 4 des Mietvertrags sollten die Zahlungen, insbesondere die Kaution an den Vermieter auf das dort konkret benannte Konto erfolgen. Die Schlüssel zur Wohnung wurden dem Beklagten durch die Streitverkündete übergeben, diese war nicht Hausverwalterin des streitgegenständlichen Mietobjekts. Dennoch erteilte der Kläger der Streitverkündeten einen Auftrag zur Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung, welche  den Beklagten als neuen Mieter vorschlagen hatte.

Es erfolgte dann jedoch keine Zahlung der Mieten für die Monate April und Mai 2013 in Höhe von 600 € ebenso unterblieb die Zahlung der Kaution in Höhe von 900 € auf das angegebene oder ein anderes Konto des Klägers durch Beklagten.

Die Streitverkündete quittierte aber den Empfang eines Betrags in Höhe von insgesamt 1.650 €, dabei getrennt voneinander zwei Zahlungen des Beklagten in Höhe von 600 € unter dem 28.3.2013 und dem 8.5.2013 sowie eine Zahlung in Höhe von 450 € seitens des Beklagten unter dem 22. Februar 2013.

Die  Wohnung wurde während des Verfahrens durch den Kläger verkauft und das Eigentum an der Wohnung ging am 8.4.2014 auf die B. V. GmbH über.

Der Kläger forderte den Beklagten mit den Schreiben vom 10.6.2013 und 6.1.2014 jeweils unter Fristsetzung zur Zahlung eines Betrags von insgesamt 2.100,00 € auf und wendete sich auch an die Streitverkündete, sie solle zu Unrecht erhaltene Beträge an ihn auszukehren, was ohne Erfolg blieb.

Der Kläger meinte, der Beklagte habe die Mieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate April und Mai 2013 in Höhe von jeweils 600 € sowie den Betrag in Höhe von 450 € nicht mit befreiender Wirkung geleistet, denn die Streitverkündete sei nicht zur Entgegennahme bzw. zum Empfang der Beträge berechtigt gewesen. Zudem bestreitet er einen Erlass der Kaution um einen Betrag in Höhe von 350 € zwischen dem Beklagten und der Streitverkündeten mit Nichtwissen. Die Streitverkündete sei auch dazu nicht befugt gewesen.

Der Kläger hat ursprünglich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.100,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinnsatz aus 600,00 € seit dem 5.4.2013, aus 600,00 € seit dem 6.5.2013 sowie aus 900,00 € seit dem 1.4.2013 zu zahlen. Diesen Antrag änderte der Kläger und forderte den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1200 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 600,00 € seit dem 5.4.2013 und aus weiteren 600,00 € seit dem 6.5.2013 und an die B. V. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn Simon J., H. … K., 900,00 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.4.2013 zu zahlen.

Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen, da er der Ansicht war, die Streitverkündete habe mit dem Kläger vereinbart, dass dem Beklagten 350 € von der vereinbarten Kaution erlassen würden, da dieser die Wohnung renovieren würde. Er habe den geschuldeten Betrag in Höhe von 450 € sowie die streitgegenständlichen Monatsmieten bar gegen Quittung an die Streitverkündete gezahlt und den  Betrag in Höhe von insgesamt 1650,00 € mit befreiender Wirkung an die Streitverkündete geleistet. Weiter behauptete er,  er habe den schriftlichen Mietvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt erhalten, was vom Kläger mit Nichtwissen bestritten wurde.  Außerdem habe der Kläger die Streitverkündete telefonisch zum Geldempfang für Zahlungen von Mieterseite beauftragt, wodurch jedenfalls der Rechtsschein entstanden sei, dass die Streitverkündete geldempfangsbevollmächtigt war und weitere Absprachen treffen konnte. Auch habe sie die Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt, was der Kläger wiederum mit Nichtwissen bestritt.

Amtsgericht Brühl: Die Klage sei zulässig und begründet, denn der Kläger könne von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 1.200,00 € gemäß § 535 Absatz 2 BGB verlangen.

Ein Mietvertrag nach Maßgabe von § 535 Absatz 1 BGB bestehe zwischen den Parteien, weswegen der Beklagte als Mieter dem Kläger als Vermieter die Bezahlung der vereinbarten Miete schulde.

Dem Kläger sei nämlich die Willenserklärung zum Abschluss des Vertrags der Streitverkündeten als eigene nach Maßgabe der §§164 ff. BGB zuzurechnen, da diese die erforderliche Vertretungsmacht gehabt habe. Im Termin zur mündlichen Verhandlung habe der Kläger eingeräumt, der Streitverkündeten den Auftrag zur Vermietung des streitgegenständlichen Mietobjekts erteilt zu haben.

Der Anspruch des Klägers sei jedoch nicht durch Erfüllung gemäß § 362 BGB untergegangen. Das Gericht erklärte zwar, dass es von der Zahlung des Beklagten an die Streitverkündete nach Maßgabe von § 286 ZPO in hinreichender Weise überzeugt sei. Denn nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung sei ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt sei und alle vernünftigen Zweifel ausgeräumt wären. Wegen der Quittungen, die die Streitverkündete vorlegen konnte, stehe dies als von der Privaturkunde ausgehende Vermutung fest. Jene Zahlungen des Beklagten hätten jedoch im Verhältnis zum Kläger nicht erfüllend gewirkt.

Denn die Streitverkündete sei  insbesondere weder für den Empfang der Leistung zuständige Hilfsperson oder Empfangsvertreterin des Klägers gewesen, noch von diesem rechtsgeschäftlich ermächtigt worden die Leistung im eigenen Namen für diesen in Empfang zu nehmen bzw. einzuziehen. Entsprechendes konnte der beweisbelastete Beklagte nicht zur Überzeugung des Gerichts nach Maßgabe von § 286 ZPO beweisen. Die im Schriftsatz vom 10.10.2014 lediglich pauschal gehaltene Behauptung der Streitverkündeten, dass diese zwar nie als Verwalterin für den Kläger tätig war, von ihm jedoch „telefonisch mit Vollmachten zum Geldempfang (…) bevollmächtigt“ worden sei, habe weder dieser noch ihr Sohn im Rahmen der Vernehmung in hinreichender Weise präzisieren können und dem Gericht keine Tatsachen benannt, welche die behauptete Bevollmächtigung der Streitverkündeten durch den Kläger objektiv nachprüfbar machen würden. Der Sachvortrag der Zeugin sei dahingehend nicht ausreichend gewesen, vielmehr habe die Streitverkündete im Rahmen ihrer Vernehmung lediglich pauschal erklärt, dass Zahlungen an sie mit dem Kläger telefonisch abgesprochen gewesen seien. Detaillierte Angaben dazu konnte die Streitverkündete nicht machen. Auch nicht zu dem Umstand, ob ihr oder ihrem Büro Empfangsvollmacht hinsichtlich der monatlichen Mieten von Seiten des Klägers, insbesondere der hier gegenständlichen Mieten, erteilt worden sei. Angeforderte Belege zur Einziehungs- bzw. Empfangsberechtigung wurden ebenfalls nicht zur Akte gereicht. Zeugen konnten keine weiteren Angaben machen und behaupteten zur Tatsachenbehauptung, dass im konkreten Fall zwei Zahlungen erfolgt seien, habe sich „so ergeben“. Dass nicht erkennbar gewesen sei, dass der Kläger mit der Entgegennahme des Geldes nicht einverstanden gewesen sei, genügt jedoch nicht zum Beweis einer ausdrücklich oder auch nur schlüssig erteilten Ermächtigung der Streitverkündeten durch den Kläger.

Soweit der Beklagte hier gutgläubig von einer Empfangsvollmacht der Streitverkündeten ausgegangen sei, führe auch dies schließlich zu keinem anderen Ergebnis. Denn die Leistung an einen nichtberechtigten Dritten erlange, sofern keine gesetzliche Sonderregelung eingreife, wie sie etwa in den §§ 169, BGB § 370, BGB § 407, BGB § 208 BGB enthalten sei, nur dann befreiende Wirkung, wenn der Gläubiger sie nachträglich genehmigt oder einer der beiden anderen Fälle von  § 185 Absatz 2 BGB eintrete. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Es sei insbesondere nicht dargetan und bewiesen, dass das gezahlte Geld an den Kläger geflossen sei.

Auch lasse sich die Berechtigung nicht über einen Rechtsschein bzw. eine  Anscheins- oder Duldungsvollmacht konstruieren. Denn für eine Anscheinsvollmacht bedürfe es eines Rechtsscheintatbestands, der dem Vertretenen als Geschäftsherrn zurechenbar sei und auf den der Geschäftsgegner vertraue, so dass er daraufhin handle. Der Vertretene könne sich auf den Mangel der Vertretungsmacht seines Vertreters nicht berufen, wenn er schuldhaft den Rechtsschein einer Vollmacht veranlasst habe, so dass der Geschäftsgegner nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte von einer Bevollmächtigung ausgehen durfte und von ihr ausgegangen sei.

Notwendig sei also eine objektive Grundlage, um ein nach Treu und Glauben berechtigtes Vertrauen des Geschäftsgegners zu begründen, dass der Vertreter mit Vollmacht für den Vertretenen handelt sowie ein entsprechendes Verhalten des Vertretenen (Tun oder Unterlassen). Eine Behauptung des Vertreters hinsichtlich der Vollmacht genüge dafür noch nicht.

An solch einer objektiven Lage fehle es hier jedoch. Der Beklagte habe schon nicht behauptet, dass die Streitverkündete oder deren Sohn zu irgendeinem Zeitpunkt ausdrücklich ihm gegenüber erklärt haben, dass diese zum Empfang von Geld im Hinblick auf den streitgegenständlichen Mietvertrag berechtigt seien.

Das Vorbingen des Beklagten beschreibe lediglich ein berechtigtes Vertrauen darin, dass die Streitverkündete entsprechende Handlungen vornehmen durfte und seitens des Klägers dazu ermächtigt war, Handlungen, die typischerweise in den Aufgabenbereich eines Maklers fallen durchzuführen. Dies führe jedoch aus Sicht eines objektiven Dritten nicht auch zu der Annahme, dass sie zur Entgegennahme von Geldern berechtigt sei, die dem Vermieter zustehen. Um eine solche Annahme zu rechtfertigen, hätten weitere Anhaltspunkte und Indizien vorliegen müssen.  Dazu genüge ebenfalls nicht,  dass die Streitverkündete unstreitig ausweislich des zur Akte gereichten Mietvertrags als Vertreterin des Klägers benannt sei und den Vertrag für diesen unterzeichnet habe.

Die Bezeichnung  als Hausverwalter tätig zu sein, genüge noch nicht, um den Namensführer objektiv als dazu berechtigt ansehen zu dürfen, Mietzinsen und Mietsicherheiten in Empfang zu nehmen bzw. für den Vermieter einzuziehen. Es bestehe gerade kein gesetzlicher Aufgabenkatalog für diesen und daher obliege es dem Vermieter entsprechende Aufgaben und ihm originär zustehende Rechte aus dem Mietverhältnis zu delegieren. Auch das Durchführen des Besichtigungstermins und die Übergabe der Schlüssel an den Mieter seien keine Anhaltspunkte, die auf einen Rechtsscheintatbestand hindeuten würden. Die Zeugen hätten selbst nichts dazu sagen können, dass die Entgegennahme von Geld typisch für einen Hausverwalter sei. Vielmehr sei die Durchführung des Besichtigungstermins und die Fertigung des Übergabeprotokolls durch diesen zu erledigen.

Dazu kommt, dass ausweislich des Mietvertrags unter § 4 aufgeführt werde, dass Zahlungen an den Vermieter bzw. den dort namentlich benannten Kläger auf dessen dort konkret aufgeführtes Konto zu erfolgen hätten. Damit könne der Beklagte nicht davon ausgehen, dass Zahlungen aufgrund des Mietvertrags mit befreiender Wirkung an die Streitverkündete erfolgen konnten. Eine spätere Kenntnisnahme dieser Regelung, weil der Beklagte den Mietvertrag erst später erhalten habe, führe zu keinem anderen Ergebnis, da dies nicht ausreichend belegt sei, sodass insbesondere nicht ersichtlich sei, dass die zwei von ihm vorgenommenen Zahlungen in Höhe von jeweils 600 € am 28.3.2013 und am 8.5.2013 an die Streitverkündete erfolgten, als dem Beklagten der streitgegenständliche Mietvertrag noch nicht vorgelegen habe.  Hiergegen spreche, dass der Mietvertrag, der von dem Beklagten unstreitig unterzeichnet ist, auf den 20.3.2013 datiert sei.

Der Kläger könne von dem Beklagten schließlich auch die Zahlung von 900 € an dessen Rechtsnachfolgerin bzw. die unstreitige Erwerberin des streitgegenständlichen Mietobjekts verlangen. Er sei zur Fortführung des Prozesses nach Maßgabe von § 265 Absatz 2 ZPO berechtigt gewesen, nachdem das streitgegenständliche Mietobjekt von diesem unbestritten zu einem Zeitpunkt nach Rechtshängigkeit der hiesigen Klage an den Erwerber veräußert wurde. Insoweit sei der Kläger berechtigt gewesen, seinen Klageantrag umzustellen. Dies sei gem. § 264 Nr. 2 auch ohne Zustimmung des Beklagten zulässig

Der Anspruch folge aus dem Mietvertrag, in dem unstreitig eine Kautionsleistung in Höhe von 900 € vereinbart sei. Da der Beklagte nicht mit befreiender Wirkung an die Streitverkündete habe leisten können, greife sein Vorbringen nicht durch, bereits 450 € an diese gezahlt zu haben.

Der Anspruch des Klägers sei auch nicht im Wege eines wirksamen Erlassvertrags um 350 € reduziert, denn eine entsprechende Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Kläger habe der Beklagte nicht hinreichend dargetan und bewiesen. Ob eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Streitverkündeten bestanden habe, sei soweit irrelevant, denn die Berechtigung der Streitverkündeten sei nach Ansicht des Gerichts auch nach der Beweisaufnahme nicht ausreichend erwiesen. Der Zeuge W. habe hierzu keine Angaben machen können und auch die Streitverkündete habe eine solche Berechtigung nicht in ausreichend zuverlässiger, glaubhafter Weise bekunden können. Diese habe nicht die Behauptung des Beklagten bestätigt, dass sie „im Beisein von Zeugen“ mit dem Kläger vereinbart habe, dass dem Beklagten von der Kaution 350 € dafür erlassen würden, dass dieser die Wohnung selbst renoviere. Die Streitverkündete habe bei ihrer Vernehmung lediglich bekundet, in ihren Unterlagen eine Niederschrift gefunden zu haben, ausweislich der mit dem Kläger Entsprechendes besprochen worden sei. Weitere Angaben konnte die Streitverkündete nicht machen, was jedoch nicht genüge, um das Gericht in hinreichender Weise davon zu überzeugen, dass der Kläger die Streitverkündete zur Abgabe einer entsprechenden rechtsverbindlichen Erklärung gegenüber dem Beklagten bevollmächtigt habe. Da sich die Streitverkündete nicht auf die eigene Wahrnehmung berufe und zu dem gesamten Ablauf der Vermietung keine konkreten Angaben machen könne, fehle es an Anhaltspunkten und einem Bündel hochwertiger Realkennzeichen, infolge derer die Angaben der Streitverkündeten in hinreichender Weise als zuverlässig und glaubhaft zu bewerten seien.

Das Gericht führt zudem aus, dass ein eigenes Interesse der Streitverkündeten am Ausgang des hiesigen Prozesses nicht ausgeschlossen werden könne und sie sei gerade nicht als unabhängige Zeugin einzuordnen.

All dies gehe hier zu Lasten des Beklagten, als beweisbelastete Partei.

Das Gericht stellt klar, dass der Antrag auf nochmalige Vernehmung der Streitverkündeten einen unzulässigen Ausforschungsbeweis darstellen würde, auch wenn der Beklagte als beweisbelastete Partei keine eigene Kenntnis von dem zwischen der Streitverkündeten und dem Kläger bestehenden Verhältnis haben könne. Eine ausgiebige Befragung sei bereits durchgeführt worden.

Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Streitverkündete in Ansehung der Vernehmung ihres Sohnes, dem Zeugen W, weitere Angaben in Bezug auf das zum Kläger bestehende Rechtsverhältnis machen könne, würden fehlen und seien auch objektiv nicht ersichtlich.

Weitere Tatsachen, die zu einem Rechtsschein führen könnten, seien ebenfalls nicht ersichtlich. Denn der Beklagte habe keine konkreten Anhaltspunkte und Umstände vorgetragen, die objektiv den berechtigten Schluss des Beklagten darauf zuließen, dass die Streitverkündete auch zum Nachteil des Klägers vom Mietvertrag abweichende Vereinbarungen zu treffen berechtigt war.

Zusätzlich entspräche eine Erlassvereinbarung auch nicht der erforderlichen Form, da im schriftlichen und seitens des Beklagten unterzeichneten Mietvertrag unter § 5 ausdrücklich eine Kaution in Höhe von 900 € festgehalten sei. Änderungen des Vertrags bedürften schließlich entsprechend der in § 25 enthaltenen Regelung der Schriftform, ebenso wie die Änderung dieser Schriftformklausel selbst.

Nach alledem sei die Klage als begründet anzusehen.

Quelle: Amtsgericht Brühl

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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