Mietrecht: Zur Frage, ob die Nichtzahlung der Betriebskosten nach Abrechnung zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Landgericht Dessau-Roßlau, 29.12.2016, 5 S 141/16 

Der Vermieter besitzt das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nur dann, wenn der Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Mieten in Verzug kommt. Dabei ist die Betriebskostennachzahlung jedoch nicht mit einzurechnen, da diese keine periodisch zu erbringende Mietrate ist, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststeht.

Die Nebenkostenzahlung als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nur dann mit einzuberechnen, wenn sie als Nebenkostenpausale oder als Nebenkostenvorauszahlung gemeinsam mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.

Sachverhalt: Der Kläger (Vermieter) in diesem Fall begehrte von dem Beklagten (Mieter) auf Grund einer Kündigung die Räumung sowie die Herausgabe der Mietwohnung. Die Monatsmiete für die 31 m² große Wohnung betrug zuletzt 254 €. Ferner begehrte er (ursprünglich) die Zahlung von 1.176,21 € – zusammengesetzt aus 667,21 € aus Heizkostenabrechnung, Betriebskostenvorauszahlungen für neun Monate i.H.v. insgesamt 504 € und Mahngebühren von 5 €.

In Bezug auf den Zahlungsanspruch erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der ersten Instanz aufgrund zweier Zahlungen durch das Jobcenter für den Beklagten übereinstimmend für erledigt. Zusätzlich zahlte das Jobcenter im Juni 2016 an den Kläger einen weiteren Betrag – i.H.v. 1.188,24 € – auf Ausstände aus nicht näher dargelegten Betriebskostenabrechnungen, die Gegenstand eines Mahnverfahrens aus dem Jahr 2014 waren.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, soweit sie nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden war. Das Amtsgericht war der Auffassung, dass die Erklärung der Kündigung unwirksam sei. In dem in der Kündigung aufgezeigten Mietrückstand seien Beträge i.H.v. 1.430,22 € (Inhalt des Vollstreckungsbescheides des AG bzgl. Betriebskostenabrechnungen aus vorherigen Zeiträumen) und 667,21 € (Heizkostenabrechnung) angeführt gewesen, die nicht unter den Begriff der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fallen würden. Gegen dieses Urteil legte der Kläger Berufung zum Landgericht Dessau-Roßlau ein.

Landgericht Dessau-Roßlau: Das LG Dessau-Roßlau folgte der Ansicht des Amtsgerrichts und urteilte, dass dem Kläger gegen den Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe oder Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zustünde.

Die Summe der ausstehenden Beträge übersteige zwar erkennbar den Betrag von zwei Monatsmieten i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 3 BGB, jedoch müsse hier berücksichtigt werden, dass es sich bei den Beträgen aus dem Vollstreckungsbescheid i.H.v. 1.147,38€ und der Heizkostenabrechnung i.H.v. 667,21 € um sog. Nachzahlungen von Betriebskosen wegen einer Abrechnung handelt. In der Rechtsprechung sowie der Literatur sei es umstritten, ob unter Mietzahlung i.S.d. § 543 Abs. 2 Ziffer 3b BGB auch die Nachzahlung von Betriebskosten auf Grund einer Abrechnung zu verstehen sei. Der BGH habe diese Frage bisher offengelassen.

Die h.M. ginge davon aus, dass Nachzahlungen von Betriebskosten aufgrund von Abrechnung nicht unter § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fallen würden. Dieser Auffassung schließe sich die Kammer an, sodass die Ausführung der Gegenmeinung nicht überzeugen würden. Wenn Betriebskostennachzahlungen aufgrund von Abrechnungen nicht unter § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB zu subsumieren seien, dann könne in der weiteren Konsequenz § 543 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Insoweit seien Rückstände einer Zahlung hinsichtlich der Mietzahlung unter § 543 Abs. 2 BGB als Kündigungsgrund definiert. Insoweit führe § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB nur „Miete“ aus und sei somit maßgeblich, was hierunter zu fassen sei. „Miete“ bestünde aus Nebenkosten, die der Mieter in Form von Geld oder geldwerten Leistungen übernommen habe. Dies gelte jedoch nicht für Betriebskostennachzahlungen. Denn die Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung habe nicht den Charakter einer periodisch zu erbringenden Mietzinsrate.

Würde man die Nichtzahlung einer Betriebskostenabrechnung als Grundlange für eine firstlose Kündigung sehen, so könne ein Vermieter zeitnah nach Zugang einer solchen Abrechnung, wenn der Nachzahlungsbetrag entsprechend hoch sei, bei fehlender Zahlung des Mieters sofort eine fristlose Kündigung aussprechen. Da die Betriebskostenabrechnung sofort fällig werde, würde nach der Gegenauffassung diese Forderung offenbleiben und dem Vermieter die Möglichkeit sofort offenstehen, fristlos zu kündigen. Der Vermieter könne ebenso allein aufgrund einer Betriebskostenabrechnung fristlos kündigen, sobald er es im Laufe des Abrechnungsjahres verabsäumt habe, innerhalb angemessener Frist wegen einzelner ausstehender Nebenkostenvorauszahlungen zu kündigen, und so das Erfordernis der Frist umgehen.

Aufgrund der Frage, ob Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der „Miete“ i.S.d. §§ 543, 569 BGB zu fassen sind, wurde durch das LAndgericht die Revision zugelassen.

Quelle: Landgericht Dessau-Roßlau

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