WEG-Recht: Der WEG-Beschluss, dass die Haustür nachts abzuschließen ist, kann anfechtbar sein.

Landgericht Frankfurt am Main, 12.05.2015, Az.: 2-13 S 127/12

Gemäß § 23 WEG können die Wohnungseigentümer über alle Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer durch Beschluß entschieden werden kann, in einer Eigentümerversammlung Beschlüsse treffen.

Ein solcher Beschluss bindet gemäß § 10 Abs. 4 WEG alle Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob und wie sie abgestimmt haben.

Dennoch kann ein solcher Beschluss ungültig sein und später durch einzelne Wohnungseigentümer angefochten werden.

Ein Beschluss ist z. B. dann ungültig, wenn er

  • gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt (§ 134 BGB)
  • einen sittenwidrigen Inhalt hat (§ 138 BGB)
  • gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung zwingend
    nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 2WEG)

In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Frankfurt am Main wurde ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Eigentümer angefochten, nach welchem die Haustür des Hauses nachts abgeschlossen werden sollte

Sachverhalt: Die Parteien waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung vom 21.05.2011 beschlossen die Wohnungseigentümer zu dem Tagesordnungspunkt 10, den § 4.7 der Hausordnung wie folgt zu ändern:

„Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten“.

Diesen Beschluss haben die Kläger mit der vorliegenden Klage angefochten. Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage ab, gegen dieses Urteil richteten die Kläger ihre Berufung zum Landgericht Frankfurt am Main.

Landgericht Frankfurt am Main: Das LG Frankfurt am Main urteilte nun, dass die Berufung nicht nur zulässig, sondern auch begründet ist. Der angefochtene Beschluss sei für ungültig zu erklären.

Nach Ansicht des Landgerichts könne dabei dahinstehen, ob die angefochtene Regelung in der Hausordnung bereits gem. § 134 BGB in Verbindung mit der Hessischen Bauordnung nichtig sei, denn die getroffene Regelung würde jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Mit dem angefochtenen Beschluss würde die bestehende Hausordnung geändert. Eine Hausordnung enthalte im Wesentlichen Verhaltensvorschriften, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen, wobei insbesondere die §§ 13, 14 WEG, das öffentliche Recht und die Verkehrssicherungspflichten zu beachten seien.

Dabei müssten die Regelungen der Hausordnung ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG und einem ordnungsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG entsprechen.

Unter Anlegung dieser Maßstäbe würde die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Denn insoweit seien bei einer Ergänzung der Hausordnung die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.

Diese Abwägung würde dazu führen, dass auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses der beklagten übrigen Wohnungseigentümer die angefochtene Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde.

Insoweit könne dahinstehen, ob die Hessische Bauordnung bereits dem Verbot entgegenstünde und ob insoweit eine drittschützende Wirkung bestünde, die für eine Nichtigkeit des Beschlusses gem. § 134 BGB Voraussetzung wäre.

Denn das Abschließen der Hauseingangstür würde zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher führen. Durch das Abschließen der Haustür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt würde. Dieses würde die Fluchtmöglichkeit erheblich einschränken, da es auf der Hand liege, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt sei, dass jeder Hauseigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führen würde, so dass sich eine abgeschlossene Haustür im Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen könne.

Demzufolge werde auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur – zu der vergleichbaren mietrechtlichen Thematik – eine Regelung dahingehend, dass die Haustür verschlossen zu halten sei, in Mietverträgen als unzulässig angesehen.

Diesem Interesse stünde zwar das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber, aus Sicherheitsgründen die Haustür geschlossen zu halten. Insoweit stünde auch für die Kammer außer Frage, dass dem Sicherungsbedürfnis durch eine geschlossene Haustür in höherem Maße als durch eine nichtverschlossene Haustür Rechnung getragen werde.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes bedürfe es insoweit einer Abwägung dieser Interessen – bei der sich schon die Frage stellen dürfte, ob sie gleichwertig seien – allerdings nicht, denn diese beiden Interessen stünden bezüglich eines Verschlusses der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis.

Es gebe – auch dieses sei Gegenstand der Eigentümerversammlung gewesen, auf welcher der angefochtene Beschluss gefasst wurde – Haustürschließungssysteme, welche beide Interessen vereinigen, die nämlich ein Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen würden.

Angesichts dieser Möglichkeit würde es jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen würde, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten – mit gegebenenfalls tödlichem Risiko – erschweren würde. Ein derartiger Beschluss würde das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich überschreiten, so dass auf die Anfechtung der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären sei.

Quelle: Landgericht Frankfurt am Main

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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