WEG-Recht: Die in der Teilungserklärung vereinbarte Duldung einer baulichen Veränderung ersetzt nicht die Zustimmung

Landgericht Berlin, 16.07.2013, Az.: 55 S 171/12

Gemäß § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Für Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft heißt dies, dass die anderen Miteigentümer bei deren Umbauplänen mitbestimmen dürfen.

Damit die Abstimmung auf einer Wohnungseigentümerversammlung erfolgreich verläuft, sollte die Beschlussfassung durch denjenigen Miteigentümer, der die Bauausführung beabsichtigt, sorgfältig vorbereitet werden.

Fehlen der Eigentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung nämlich wesentliche Angaben zum beabsichtigten Bau, kann die Gemeinschaft die Zustimmung verweigern, bis alle notwendigen Informationen vorliegen.

Wenn allerdings alle Informationen vorliegen und die Gemeinschaft den Ausbau zu Unrecht verweigert, kann der den Umbau begehrende Eigentümer nach § 21 Abs. 8 WEG auf Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht klagen.

In dem oben genannten Urteil des Landgerichts Berlin hatte dieses im Rahmen der Berufung darüber zu entscheiden, ob eine WEG die Zustimmung zum Ausbau eines Dachbalkons zu Unrecht verweigert hatte.

Sachverhalt: Der Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage wollte einen Balkon errichten. Dieser Balkon sollte nicht an der Außenfassade angebracht werden, sondern als Dachbalkon ausgestaltet werden.

In der der WEG zugrunde liegenden Teilungserklärung war unter § 8 Nr. 3 eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen.

Hinsichtlich der Errichtung des Dachbalkons erfolgte auf einer Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abstimmung.

Die Miteigentümer stimmten gegen den Ausbau des Dachbalkons. Diesen Beschluss versuchte der Kläger zunächst erfolglos vor dem Amtsgericht Berlin-Wedding für ungültig erklären zu lassen, indem er unter Anderem argumentierte, dass eine Miteigentümerin bei der Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß vertreten worden sei.

Gegen das abweisende Urteil des Amtsgericht richtete sich die Berufung des Klägers zum Landgericht Berlin.

Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Amtsgerichts Berlin Wedding und wies die Berufung des Klägers ab. Eine nicht ordnungsgemäße Vertretung einer Miteigentümerin habe hier keine Auswirkung auf das Ergebnis des Beschlusses gehabt, da jedenfalls nicht alle Miteigentümer zugestimmt hätten.

Dass aber alle Miteigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschlussantrag erteilen mussten, folge aus § 22 Abs. 1 WEG.

Nach dieser Vorschrift müssten einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer zustimmen, welche durch diese Maßnahme in einem das Maß des § 14 Ziffer 1 WEG übersteigenden Umfang beeinträchtigt seien. Eine bauliche Veränderung sei ein auf Dauer gerichteter Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, der nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung diene.

Wenn Balkone an einer Fassade angebracht werden sollen oder wie hier ein Dachbalkon errichtet werden solle, dann sei das ein auf Dauer angelegter Eingriff in das Gemeinschaftseigentum bzw. eine Veränderung des Gemeinschaftseigentum, was das äußere Erscheinungsbild anbelange, denn dieser Balkon sei von außen sichtbar und erfordere aus statischen Gründen Sicherungen in der Fassade und innerhalb der Decken der darunter liegenden Einheit/en.

Der von dem Kläger beabsichtigte Bau beinhalte entgegen seiner auch in zweiter Instanz weiter vertretenen Auffassung keine ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage, was bedeuten würde, dass lediglich eine mehrheitliche Entscheidung der Eigentümer erforderlich sei.

Denn der Umstand, dass in der Teilungserklärung in § 8 Nr. 3 eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen sei, bedeute lediglich eine vereinbarte Entscheidung über das „Ob“.

Es bedeute jedoch nicht etwa eine Verpflichtung eines jeden Eigentümers, diesen Balkon errichten zu müssen oder einen konkreten Plan aller dahingehend, dass ohne Balkone die Anlage unfertig wäre. Ein Haus ohne Balkone sei weder im Allgemeinen noch konkret mit dieser Bestimmung in der Teilungserklärung ordnungswidrig bzw. unvollständig hergestellt.

Die Errichtung des Balkons für die Dachgeschosswohnung stelle einen erheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar, von dem alle Miteigentümer gleichermaßen betroffen seien, weil sie über das Maß an Störungen, die man bei normalem nachbarlichen Zusammenleben hinnehmen müsse, beeinträchtigt würden.

Dies betreffe sowohl den Eingriff in die Substanz, als auch in die Optik. Es hätten nicht alle Eigentümer zugestimmt, also sei der Beschuss richtig als abgelehnt protokolliert worden.

Die Eigentümer seien auch nicht etwa verpflichtet gewesen, ihre Zustimmung zu dem Beschlussantrag des Klägers zu erklären. Der Beschluss sei zwar bereits sehr detailreich und hätte viele Fragen geklärt, welche durch einen derartigen Bau entstünden.

Allerdings könne man keine Farben, kein Material und überhaupt nur grobe Einzelheiten erkennen. Ein Beschluss, der zustimmungsfähig sei, müsse Architektenzeichnungen beinhalten oder vergleichbare Darstellungen mit Einzelheiten, was Material, Optik und Technik anbelange.

Quelle: Langericht Berlin

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.
Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterDigg thisShare on LinkedIn0Share on XingShare on Reddit0Email this to someone

No Comments Yet.

Leave a comment