WEG-Recht: Stellt die Nutzung einer Wohnung durch Asylbewerber eine Wohnnutzung dar?

Landgericht Koblenz, 16.11.2016, 2 S 99/15

Aufgrund der Flüchtlingskrise sind weiterhin viele Flüchtlingsheime überfüllt. An vielen Orten werden deswegen Container sowie Zelte aufgestellt, um Asylbewerber unterzubringen. Neben der kommunalen Unterbringung ergreifen mittlerweile aber auch viel Bürger die Initiative und vermieten ihre leerstehenden Wohnungen.

Dabei muss jedoch beachtet werden, dass es bei der Vermietung von Wohnungen an Flüchtlinge zu einer ganzen Reihe von rechtlichen und tatsächlichen Problemen kommen kann, die nur durch eine konsequente Vertragsgestaltung zu lösen sind.

Sachverhalt:  Klägerin sowie Beklagter in diesem Fall waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, zusätzlich war die Klägerin auch die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnanlage war seit ihrer Errichtung als Studentenwohnanlage betrieben worden. Zusätzlich enthielt die Baugenehmigung eine Klausel, dass die Genehmigung ausschließlich für die Nutzung als Studentenwohnheim erteilt würde.

In der Teilungserklärung vom 25.01.1984 war unter § 7 die Art der Nutzung geregelt:

„1. Jeder Miteigentümer ist berechtigt, seine Wohnung zu Wohnzwecken bzw. Teileigentum gewerblich zu nutzen. Jede Änderung der Art der Nutzung bedarf der Zustimmung des Verwalters. In den ersten 30 Jahre ist eine gewerbliche Nutzung nur mit schriftlicher Zustimmung des Bundeslandes Rheinland-Pfalz, Kultusverwaltung, möglich. Die Bestimmungen der öffentlichen Förderung bei der Vermietung an Studenten sind von jedem Wohnungseigentümer zu beachten. Sie werden vom Verwalter überwacht.“

Für den Beklagten waren die ersten 30 Jahre bereits abgelaufen, sodass dieser das in seinem Eigentum stehende Doppelappartement der Stadt Trier zur Unterbringung von Asylbewerbern zur Verfügung stellte. Zunächst wurden dort vier, seit September 2015 dann nur noch zwei oder drei – die Zahl war zwischen der Klägerin und den Beklagten streitig – Asylbewerber dort untergebracht.

Daraufhin beantragte die Klägerin Eilverfahren, dass der Beklagte es zu unterlassen habe seine Räumlichkeiten der Stadt Trier oder sonstigen Dritten zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern zur Verfügung zu stellen und ab sofort ausschließlich an Studenten zu vermieten. Zusätzlich beantragt die Klägerin, dem Beklagten anzudrohen, dass er für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro bzw. zahlen müsse. Ansonsten Ordnungshaft.

Landgericht Koblenz: Das zunächst angerufene Amtsgericht wie den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Berufung ein, wo diese ihr ursprüngliches Klageziel weiterverfolgte. Allerdings urteilte auch das Landgericht Koblenz, dass die Berufung der Klägerin keine Aussicht auf Erfolg habe, da es an einem Verfügungsanspruch fehlen würde.

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf die begehrte Unterlassung, da die Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Stadt Trier nicht gegen rechtliche Vorgaben verstoßen würde.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs – Az.: V ZR 72/09 -, besage, dass solange die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt würden, es erlaubt sei, die Eigentumswohnung sogar an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu vermieten. Die Nutzung der Eigentumswohnung des Verfügungsbeklagten durch die Stadt Trier als Unterkunft für Asylbewerber beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr als die eigentlich vorgesehene Nutzung als Studentenwohnung. Begründet wurde dieses damit, dass bei der Vermietung an Studenten ebenso mit einer deutlich höheren Fluktuation der Bewohner zu rechnen sei. Hingegen betrage die durchschnittliche Bearbeitungszeit der Asylverfahren z.B. für Afghanen zum Stichtag 01.03.2016 im Bereich der Aufnahmestelle Trier 1 14,6 Monate. Außerdem würden die Bearbeitungszeiten von Asylanträgen von Angehörigen anderer Nationen zwischen 5,9 (Mazedonier) und 32,0 (Iraner) Monaten. Somit wäre bei bei einer Unterbringung von Asylanten eher noch mit einer geringeren Fluktuation zu rechnen als bei der eigentlich vorgesehenen Vermietung an Studenten.

Auch die Belegung mit 2 bis 3 Personen sei rechtlich gerechtfertigt, ausweislich der in der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassungen zur zulässigen Belegung von Wohnnutzungsraum bei vorübergehender Unterbringung von Asylbewerbern bzw. Aussiedlern (OLG Stuttgart, Beschl. v. 13.08.1992, Az.: 8 W 219/92: 2 Personen pro Zimmer bei einer Verbleibdauer von ca. ½ Jahr; OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.05.1994, Az.: 20 W 216/94: 6 qm pro Person; AG Laufen, Urteil vom 04.02.2016, Az.: 2 C 565/15 WEG: 8 Personen auf 92 qm; Bärmann-Suilmann, WEG, 13. Auflage 2015, § 13 Rn. 35: 3 Personen pro Zimmer mit Verweildauer von mindestens ½ Jahr; Jennißen-Schultzky, WEG, 4. Auflage 2015, § 15, Rn. 28 [unter Bezugnahme auf das hessische Wohnungsaufsichtsgesetz]: 9 qm pro Person).

Quelle: Landgericht Koblenz

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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