Wohnungseigentumssache: Abstimmungsbefugnis eines Verwalters als Vertreter anderer Wohnungseigentümer über seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund

Landgericht Köln, 07.07.2016, Az.: 29 S 180/15

Die einem Gesellschafter durch den Gesellschaftsvertrag übertragene Befugnis zur Geschäftsführung kann ihm durch einstimmigen Beschluss oder, falls nach dem Gesellschaftsvertrag die Mehrheit der Stimmen entscheidet, durch Mehrheitsbeschluss der übrigen Gesellschafter entzogen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt; ein solcher Grund ist insbesondere grobe Pflichtverletzung oder Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung, so bestimmt es §712 BGB.

Ist im Gesellschaftsvertrag bestimmt, dass, wenn ein Gesellschafter kündigt, die Gesellschaft unter den übrigen Gesellschaftern fortbestehen soll, so kann ein Gesellschafter, in dessen Person ein die übrigen Gesellschafter nach § 723 Abs. 1 Satz 2 zur Kündigung berechtigender Umstand eintritt, aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Das Ausschließungsrecht steht den übrigen Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Die Ausschließung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem auszuschließenden Gesellschafter.

Diese Vorschriften wendet die überwiegende Rechtsauffassung auch auf die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft an.

Dabei stellt das Landgericht Köln klar, dass bei der Entscheidung über  die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, der Verwalter selbst auch nicht als Bevollmächtigter – so nur bei der Verwalterbestellung – über seine Abberufung mit abstimmen darf.

Sachverhalt: Die Parteien sind Sondereigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.  Für den 5.2.2015 wurde von der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnungseigentümerversammlung anberaumt. Es wurde eine Ladungsfrist von zwölf Tagen festgelegt. Die Teilungserklärung sah eine Ladungsfrist von wenigstens sieben Tagen vor.  In der Eigentümerversammlung wurde über den Tagesordnungspunkt 6 gemäß der Einladung „Beschlussfassung über den Antrag von mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer, den bisherigen Verwalter die W GmbH mit sofortiger Wirkung abzuberufen“ abgestimmt. Der Antrag wurde mit 44 Ja-Stimmen, sechs Enthaltungen und 54 Nein-Stimmen nicht beschlossen.

Der Kläger erhob Anfechtungsklage und machte die Ungültigkeit des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 6 der Eigentümerversammlung vom 5.2.2015 gelten. Dazu trug er vor, dass die Versammlung fehlerhaft einberufen worden sei. Auch wenn in der Teilungserklärung nur eine wenigstens siebentägige Frist vorgesehen sei, sei die Ladungsfrist von zwölf Tagen rechtsmissbräuchlich, weil durch diese kurze Ladungsfrist der die Beschlussfassung begehrenden Gruppe von Wohnungseigentümern die Organisation ihrer Mehrheit durch Einsammeln von Vollmachten erschwert worden sei.

Auch habe die Verwaltung entgegen der Aufforderung durch den Beiratsvorsitzenden X1 ein neunseitiges Schreiben des Verwaltungsbeirats nicht beigefügt, sodass die Wohnungseigentümer nicht hätten erkennen können, welche Vorwürfe der Verwaltung gemacht wurden. Man habe die Dringlichkeit der Angelegenheit nicht erkennen können und viele Eigentümer seien weder zu der Eigentümerversammlung erschienen noch hätten Vollmacht erteilt.

Zudem seien mehrere Wohnungseigentümer zu der Wohnungseigentümerversammlung nicht eingeladen worden, u.a.  die Eigentümer N/G, L und A. Man habe nach einen neuen Versammlungsleiter verlangt. Dies sei jedoch abgewiesen worden weil in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sei, dass ein anderer Versammlungsleiter nur gewählt werden könne, wenn der Verwalter selbst nicht anwesend sei. Darin liege eine Täuschung durch den  Versammlungsleiter, dass ein anderer Versammlungsleiter hätte gewählt werden können. In der Teilungserklärung sei nur vorgesehen, dass der Verwalter in der Regel Versammlungsleiter sei.

Zudem sei die Beschlussfähigkeit nicht nachweisbar, denn die Anwesenheitsliste zeige nur 32 Unterschriften.

Der Kläger bestritt, dass 24 Vollmachten der Verwaltung erteilt worden seien.

Bei der formularmäßigen Bevollmächtigung des Verwalters durch einen Mietpoolvertrag für die Wohnungseigentümerversammlung handele es sich um eine überraschende und damit nichtige Klausel, die zur Ungültigkeit der entsprechenden Vollmachten führe. 24 Stimmen seien ungültig, weil diese von der Verwaltung in der Ausübung von Vollmachten abgegeben wurden waren, obwohl die Verwaltung nicht berechtigt gewesen sei, bei der Abstimmung über ihre sofortige Abberufung für die Vollmachtgeber Stimmen abzugeben.

Der Kläger beantragte, den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T2, 68-73, 75,77 und G-Weg in ####0 X vom 5.2.2015 zu Tagesordnungspunkt 6 – die W GmbH nicht mit sofortiger Wirkung abzuberufen – (Negativbeschluss) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragten, die Klage abzuweisen.

Sie waren der Auffassung, dem Kläger fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses.

Das Amtsgericht Brühl hat die Klage mit Urteil vom 03.09.2015 abgewiesen. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt.

Landgericht Köln:  Die zulässige Berufung des Klägers habe in der Sache Erfolg, denn die Beschlussfassung zu TOP 6 – Ablehnung der Abberufung der Verwalterin E GmbH – widerspreche der ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Verwalterin als Bevollmächtigte für 24 Wohnungseigentümer von der Stimmabgabe ausgeschlossen gewesen sei.  Das weitere Vorbringen des Klägers sei daher nicht notwendig zu entscheiden.

Streitig sei, ob der Verwalter als Bevollmächtigter bei der Beschlussfassung über seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Stimmabgabe berechtigt gewesen sei.

Das Amtsgericht gehe davon aus, dass der Verwalter als Vertreter einzelner Wohnungseigentümer nicht gehindert sei bei der Beschlussfassung über seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund mitzuwirken. Dabei berufe es sich auf eine Entscheidung des OLG Hamm, welche hier jedoch nicht einschlägig sei,  da es in dem vom OLG Hamm zu entscheidenden Fall um die Bestellung des Verwalters ging.

Die Entscheidung des OLG München stütze die Auffassung des Amtsgerichts. Das OLG München gehe davon aus, das der Verwalter als Bevollmächtigter über seine eigene Abberufung abstimmen könne. Denn in der Person des Vollmachtgebers müssten die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Stimmrechtsverbots selbst liegen, nicht in der in der des Vertreters. Trete der Verwalter als Vertreter auf, so gehe es um die Ausübung eines Stimmrechts des Miteigentümers und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten.

Die überwiegende Auffassung in der Literatur  sowie das OLG Düsseldorf ZMR 1999, 60 gingen jedoch  davon aus, dass der Verwalter auch andere Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über seine Abberufung aus wichtigem Grund nicht vertreten dürfe, da nach dem Rechtsgedanken des §§ 712, 737 BGB, 117, 127, 140 HGB, ein Gesellschafter dann nicht mehr stimmberechtigt sei, wenn ihm eine Rechtsposition aus wichtigem Grund entzogen werden solle.

Der BGH habe entschieden, dass ein Stimmrechtsausschluss für den Wohnungseigentümer, der auch Verwalter sei, dann gegeben wäre, wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund erfolgen solle.

Die Kammer folgte der herrschenden Auffassung in der Literatur und der Entscheidung des OLG Düsseldorf. Der Verwalter sei als Vertreter einzelner Wohnungseigentümer dann von der Stimmabgabe ausgeschlossen, wenn wie im vorliegenden Fall keine speziellen Anweisungen für die Stimmabgabe in Bezug auf die Beschlussfassung zur sofortigen Abberufung des Verwalters in der Bevollmächtigung enthalten seien.

Denn nach dem Rechtsgedanken der §§ 712, 737 BGB, 117, 127, 140 HGB könne niemand in eigener Sache über die Entziehung einer Rechtsposition aus wichtigem Grund entscheiden.

Der Auffassung des OLG München sei nicht zu folgen, denn der Verwalter nehme auch als Vertreter, der eine eigene Willenserklärung im fremden Namen abgibt, auf die Willensbildung in der Gemeinschaft Einfluss. Damit werde der Sinn des Stimmrechtsverbots für den Verwalter, die Beschlussfassung nicht durch seine Sonderinteressen zu beeinflussen, bei der Stimmabgabe als umfassend Bevollmächtigter unterlaufen.

Auf die Berufung des Klägers werde daher das Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 3.9.2015 – 29 C 11/15 -aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 5.2.2015 der Gemeinschaft T-Straße 66, 68-73, 75, 77 und G-Staße 30, X, zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.

Quelle: Landgericht Köln

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

 

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.
Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterDigg thisShare on LinkedIn0Share on XingShare on Reddit1Email this to someone

No Comments Yet.

Leave a comment