fristlose Kündigung Untervermietung Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: fristlose Kündigung Untervermietung

  1. Mietrecht: Fristlose Kündigung nach gewerblicher Untervermietung

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    Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023, Az. 17 C 281/22

    Auch wenn mietvertraglich vereinbart wird, dass mehrere Zimmer einer Wohnung nach Zustimmung durch den Vermieter untervermietet werden dürfen, stellt dies keine Zustimmung zur gewerblichen Untervermietung dar. Erfolgt diese trotzdem, stellt dies einen Kündigungsgrund iSd § 543 BGB dar und der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die Untervermietung an mehr Personen als durch den Vermieter gestattet stellt zudem eine unbefugte Überlassung der Mietsache iSd § 543 Abs.2 S.2 Nr.2 Alt.2 BGB dar.

    In dem vorliegenden Fall vermietete ein Mieter drei und zeitweilig vier Zimmer seiner 4,5 Zimmer Wohnung unter und erzielte damit erhebliche Einnahmen. Die Vermieterin hatte jedoch nur die Untervermietung von drei Zimmern und auch nur nach ihrer vorherigen Zustimmung gestattet. Daher mahnte sie den Mieter ab und kündigte das Mietverhältnis schließlich fristlos. Als der Mieter die Wohnung nicht räumte, erhob sie Klage auf Räumung und Herausgabe der Mieträume vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte. Das Gericht gab der Klage statt.

    Sachverhalt

    Wohnung wurde durch den Hauptmieter an wechselnde Personen untervermietet

    Die Klägerin ist Vermieterin des Beklagten. Die Parteien schlossen am 09.10.2010 einen Mietvertrag über eine 4,5 Zimmer Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthielt die Vereinbarung, dass die Untervermietung der Räume der ausdrücklichen Zustimmung der Vermieterin bedarf und aus wichtigem Grund versagt werden darf. Auch bei Gestattung dürfen maximal drei der Zimmer untervermietet werden.

    Seit Februar 2018 fand eine fast dauerhafte Vermietung von drei Zimmern an häufig wechselnde Personen statt. Zunächst wurde eine Erlaubnis für die Vermietung an drei Personen eingeholt. Danach zogen andere Untermieter ein, die Vermieterin wurde jedoch nicht mehr über den Wechsel informiert.

    Am 18.09.2018 mahnte die Klägerin den Beklagten diesbezüglich ab.

    Seit dem 01.11.2018 bestand erneut eine Erlaubnis zur Untervermietung von diesmal vier Räumen. Als der Beklagte eine neue Erlaubnis zwecks eines Untermieterwechsels beantragte, teilte die Vermieterin mit, dass sie eine erneute Untervermietung des vierten Raumes nicht gestatte, nach weiterer Verhandlung stimmte sie jedoch zu – gegen Zahlung eines Untermietzuschlags

    Im Zuge einer Rauchmelderwartung traf die Vermieterin neue Untermieter an, über deren Einzug sie nicht informiert worden war. Daraufhin mahnte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 27.06.2022 erneut ab und forderte ihn auf, die Untervermietung bis zum 31.07.2022 zu beenden. Andernfalls bestünde die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Als der Beklagte der Klägerin daraufhin die Namen der neuen Untermieter mitteilte, teilte diese ihm mit Schreiben vom 06.07.2022 mit, dass sie nur noch die Untervermietung an maximal drei Personen gestatte und dies auch nur bei Zahlung eines Untermietzuschlags iHv 50,00 Euro pro Person und Monat. Des Weiteren wies die Klägerin den Beklagten erneut auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung bei nicht genehmigter Untervermietung hin.

    Nach mehrmaliger Abmahnung kündigte die Vermieterin schließlich fristlos

    Als die untervermieteten Zimmer am 03.08.2022 immer noch bewohnt waren, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 08.08.2022 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.05.2023. Sie forderte den Beklagten zur Räumung der Mieträume bis spätestens zum 24.08.2022 auf. Dem kam der Beklagte nicht nach.

    Die Klägerin führt zudem aus, die Wohnung sei ohne Genehmigung derzeit an mindestens 5 Personen zu einem Mietzins von je 500,00 Euro untervermietet, sodass der Beklagte durch die Weitervermietung erhebliche Einnahmen generiere.

    Der Beklagte hingegen ist der Ansicht, die Klägerin sei verpflichtet, die Untervermietung an die derzeit dort wohnenden Personen zu genehmigen. Der Mietvertrag sei von Anfang an auf die Untervermietung mehrerer Zimmer ausgelegt und die Genehmigung der Vermietung des vierten Zimmers bleibe dauerhaft bestehen und habe sich nicht lediglich auf den Einzelfall bezogen. Der Mietzins sei nicht pauschal, sondern variiere zwischen den Untermietern – insgesamt erziele er einen jährlichen Mietüberschuss in Höhe von 2.378,76 Euro. Des Weiteren bewohne er eines der Zimmer selbst wenn er sich in Berlin aufhalte.

    Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte:

    Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab der Klage statt. Die Klägerin könne von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume gemäß § 546 Abs.1,2 BGB verlangen, da der Mietvertrag durch ihr Schreiben vom 08.08.2022 wirksam beendet worden sei. In der gewerblichen Untervermietung der Mieträume durch den Beklagten liege ein nach § 543 Abs.1 zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund. Ein solcher setzt voraus, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Verschuldensbeiträge der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist.

    Amtsgericht sah in der Untermermietung einen gewerblichen Zweck

    Nach Berechnung des Gerichts auf Grundlage der Untermietverträge erzielt der Beklagte einen jährlichen Mietüberschuss von 7.358,76 Euro. Dies stelle eine Untervermietung zu gewerblichen Zwecken dar. Dies sei jedoch auch bereits bei dem von dem Beklagten selbst eingeräumten Überschuss in Höhe von 2.328,76 Euro der Fall. Diese sei in dem Mietvertrag, der zwischen den Parteien geschlossen wurde, jedoch nicht ausdrücklich vereinbart worden.  Vielmehr habe die Klägerin die Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie einer gewerblichen Untervermietung nicht zustimme.

    Ob der Beklagte eines der Zimmer auch selbst bewohnt sei nicht von Bedeutung, die Untervermietung sei aufgrund der Höhe des erzielten Überschusses dennoch gewerblich und die Wohnung sei zudem zeitweilig und auch aktuell an vier Personen untervermietet, während die Klägerin nur der Vermietung an drei Personen zugestimmt habe.

    Überlassung der Wohnung an vier Personen statt drei stellt wichtigen Kündigungsgrund dar

    Die Vermietung an vier Personen stelle zudem auch einen wichtigen Grund iSd § 543 Abs.2 S.2 Nr.2 Alt.2 BGB dar. Da die Mieträume an vier und nicht wie von der Vermieterin gestattet drei Personen überlassen werden, stelle jedenfalls die Überlassung an eine dieser Personen eine unbefugte Überlassung an Dritte iSd Norm dar.

    Dem Beklagten steht nach Ansicht des Gerichts auch kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines vierten Zimmers aus § 553 Abs.1 BGB gegen die Klägerin zu. Er vermietet bereits drei Zimmer seiner Vierzimmerwohnung unter und es sei kein berechtigtes Interesse an der Vermietung des vierten Zimmers ersichtlich. Auch eine pauschale Erlaubnis zur Vermietung des vierten Zimmers liege nicht vor. Insbesondere sei diese nicht in der einmaligen Zustimmung zur Untervermietung an eine vierte Person seit dem 01.11.2018 zu sehen. Die Klägerin wies den Beklagten in verschiedenen Schreiben darauf hin, dass jede Untervermietung an eine neue Person ihrer erneuten Zustimmung bedürfe.

    Die weiteren Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung, also ein Kündigungsschreiben mit Angabe des wichtigen Grundes zur Kündigung sowie eine vorherige Abmahnung liegen vor.

    Quelle: AG Berlin-Mitte

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung

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    Landgericht Amberg, 09.08.2017, Az.: 24 S 299/17

    Ein Mietverhältnis kann ordentlich und außerordentlich gekündigt werden. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse ist insbesondere anzunehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, Eigenbedarf des Vermieters besteht oder dieser an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und ihm dadurch Nachteile entstehen.

    Dagegen ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nur aus wichtigem Grund zulässig. Ein wichtiger Grund ist anzunehmen, wenn die Vertragsfortsetzung für den Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Teilweise wird darüber hinaus im Wege des § 543 Abs. 3 BGB noch eine vorherige Abmahnung, demnach eine Fristsetzung, eine bestimmte Handlung zu unterlassen, gefordert. Bei fehlender erforderlicher Abmahnung ist die ausgesprochene Kündigung unwirksam.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Mieter vermietet unter – Vermieterin kündigt fristlos und fristgemäß

    Die Parteien streiten über die Räumung einer Wohnung und Herausgabe der entsprechenden Schlüssel sowie Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach Ausspruch einer Kündigung. Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung und der Beklagte ist Mieter.

    Die Parteien schlossen mit Wirkung zum 01.10.2002 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Nach Auszug seiner Ehefrau inserierte der Beklagte die Wohnung gegen August 2015 ohne Wissen der Klägerin bei einem Untervermietungsportal und empfing zwischen August 2015 und Mai 2016 mindestens dreimal Gäste in der Wohnung, an die er für Urlaubsaufenthalte Räume untervermietete. Wegen dieses Verhaltens wurde der Beklagte nicht abgemahnt.

    Amtsgericht verurteilt Kläger zu Räumung, Kläger legt Berufung ein

    Die Klägerin kündigte den Mietvertrag aufgrund der Untervermietungen am 23.05.2016 fristlos und hilfsweise ordentlich. Das AG Amberg gab der Klage auf Räumung durch Urteil am 01.03.2017 (Az. 3 C 916/16) statt. Hiergegen legte der Beklagte Berufung ein. Der Beklagte ist der Ansicht, dass eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung erforderlich sei.

    Urteil des Landgerichts Amberg:

    Berufungsgericht bemängelt fehlende Abmahnung durch die Vermieterin

    Das Berufungsgericht LG Amberg gab durch sein Urteil vom 09.08.2017 der Berufung statt. Es legt dar, dass grundsätzlich eine Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume an Gäste für Urlaubsaufenthalte erforderlich sei. Etwas Anderes könne sich nur aus den einzelvertraglichen Bestimmungen ergeben. Für die durch die Klägerin ausgesprochene Kündigung sei ein wichtiger Grund erforderlich. Dieser liegt insbesondere gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.  Diese Voraussetzung läge aufgrund der zumindest dreimalig erfolgten Untervermietung an Urlaubsgäste vor.

    Jedoch sei nach § 542 Abs. 3 S. 1 BGB die Kündigung erst nach Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Vorliegend haben die Parteien in § 3 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages, vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Aufgrund der fehlenden Einwilligung der Kläger war grundsätzlich eine Abmahnung auch nach der vertraglichen Bestimmung erforderlich.

    Abmahnung sei auch nicht entbehrlich gewesen gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB

    Eine vorherige Abmahnung sei nach Ansicht des LG Amberg auch nicht entbehrlich gewesen. Die Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB immer dann entbehrlich, wenn entweder eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg hat (Nr. 1) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2). Eine Abmahnung hätte dem Beklagten den entgegenstehenden Willen der Klägerin deutlich vor Augen geführt, woraufhin dieser Abstand von weiteren Untervermietungen genommen hätte, sodass eine Abmahnung Erfolgsaussichten hätte haben können. Daher scheide § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB aus.

    Auch läge keine derart schwere Pflichtverletzung vor, dass eine Interessenabwägung zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führen würde. Denn eine Unzumutbarkeit läge nur vor, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Nur bei vorheriger Abmahnung könne allein eine ungenehmigte Drittüberlassung zu einer Kündigung berechtigten. Oder aber es müsse ein weiterer Umstand, wie besondere Abnutzungserscheinungen, zu einem derart schwerwiegenden Verstoß führen, dass dies zu einer außerordentlichen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigte.

    Die alleinige ungenehmigte Untervermietung bilde daher keinen sofortigen Kündigungsgrund. Auch die ordentliche Kündigung sei abzulehnen, da hier nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegen müsse. Um diese anzunehmen sei ebenfalls eine Abmahnung oder ein weiterer hinzutretender Umstand erforderlich. Beides war vorliegend nicht gegeben. Aufgrund der vorgenannten Ausführungen, demnach der nicht ordnungsgemäßen Kündigung, hat das LG Amberg der Berufung stattgegeben.

    Quelle: Landgericht Amberg

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  3. Mietrecht: Räumungsklage wegen Untervermietung über airbnb abgewiesen wegen fehlender Abmahnung

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    Landgericht Berlin, 27.07.2016, Az.: 67 S 154/16

    Vermietet der Mieter seine Wohnung an einen Dritten, stellt dies nach dem Gesetz eine Untervermietung dar. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum (zum Beispiel über das Internetportal „airbnb“ vermietet werden soll.

    Da eine solche Untervermietung aber für den Vermieter ein Risiko darstellt, darf ein Untermietvertrag nicht ohne Weiteres geschlossen werden. Der Mieter muss somit gemäß § 540 BGB vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen:

    § 540 Abs. 1 BGB:

    Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

    Diese Regelung kann im Mietvertrag allerdings anders geregelt sein, indem im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter das uneingeschränkte Recht zur Untervermietung hat. Da dies allerdings in erheblichen Maße gegen die Interessen des Vermieters spricht, wird eine solche Klausel in den allerwenigsten Mietverträgen zu finden sei (in den meisten Mietverträgen wird vielmehr der Wortlaut des § 540 BGB noch einmal explizit wiederholt).

    Die Vorschrift des § 553 BGB wiederum ist als Ergänzung zu § 540 BGB zu verstehen. Er enthält eine für die Wohnungsmiete bedeutsame Ausnahme von der Regel des § 540 BGB:

    § 553 Abs. 1 BGB

    Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Die bloße Aussicht auf eine lukrative Einnahmequelle für die Nutzung von Internetplattformen wie „Airbnb“ stellt jedoch kein berechtigtes Interesse dar.

    Ein solches berechtigtes Interesse kann für den Mieter in vielerlei Hinsicht bestehen. Das kommerzielle Interesse des Mieters an der zeitweisen Vermietung der Wohnung über das Portal „airbnb“ zählt aber nicht dazu.

    untervermietung

    Dennoch kann der Vermieter den Mieter nach einer ihm bekannt gewordenen unerlaubten Untervermietung nicht ohne weiteres kündigen, sondern muss den Mieter in den meisten Fällen zunächst einmal abmahnen.

    In dem hier besprochenen Fall hatte der Mieter seine Wohnung in Berlin dreimal über das Internetportal „airbnb“ vermietet. Dies hatte der Vermieter herausbekommen und den Mieter umgehend gekündigt.

    Sachverhalt: Die Klägerin in diesem Rechtstreit war Vermieterin, die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Beklagten hatten ihre Wohnung insgesamt dreimal über die Plattform „airbnb“ an Touristen vermietet.

    Nachdem der Klägerin dies bekannt geworden war, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Beklagten wiederum wiesen die Kündigung mangels vorheriger Abmahnung zurück. Da die Beklagten die Wohnung nicht räumten, reichte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten allerdings und wies die Klage ab, weil die Beklagten durch den Kläger vorher nicht ordnungsgemäß abgemahnt worden waren.

    Gegen dieses Urteil des Amtsgerichts reichte die Klägerin daraufhin Berufung zum Landgericht Berlin ein.

    Landgericht Berlin: Auch das Landgericht Berlin urteilte, dass die Räumungsklage unbegründet sei und urteilte, dass das Amtsgericht die Klage zutreffend abgewiesen habe. Die Beklagten seien nicht nach §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung an die Klägerin herauszugeben. Weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung, welche die Klägerin in dem Schreiben vom 21.08.2015 ausgesprochen habe, hätten das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam beendet.

    Der Klägerin sei zuzugeben, dass die – unstreitig in drei Fällen erfolgte – unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB einen „wichtigen Grund“ begründet habe. Allerdings habe die Klägerin die Beklagten nicht nach § 543 Abs. 3 Abs. 3 Satz 1 BGB vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt, obwohl dies erforderlich gewesen sei; eine Ausnahme nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB sei im vorliegenden Fall nicht gegeben.

    Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB könne der Vermieter vor Ausspruch einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspreche (Nr. 1) oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hierfür streiten würden (Nr. 2). So liege der Fall indes hier nicht.

    Zunächst könne keine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 Satz Nr. 1 BGB angenommen werden. Denn die Beklagten hätten spätestens am 27.08.2015 – unmittelbar nach Erhalt der Kündigung am 25.08.2015 – ihr Nutzerprofil auf „…“ gelöscht. Dass ein derartiges Verhalten nicht auch schon infolge einer Abmahnung erfolgt wäre, sei weder ersichtlich noch vorgetragen. Dem stünde insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin eine Buchungsabfrage für den Zeitraum 11.09.2015 bis 14.09.2015 gestellt habe. Denn nach deren eigenem Vorbringen sei diese Anfrage bereits im Juni/Juli 2015 und somit vor der erklärten Kündigung erfolgt. Dies habe das Amtsgericht zutreffend erkannt.

    Im Übrigen liege auch eine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht vor. Wie die Kammer bereits in anderer Sache entschieden habe, sei eine solche Ausnahme insbesondere dann anzunehmen, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten würden, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen  würden (vgl. Kammer, Beschl. v. 18.11.2014 – 67 S 360/14, NZM 2015, 248; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 77). Ein solcher Umstand könne vor allem die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein (vgl. Kammer, a. a. O. Tz 5). Vorliegend seien derartige Umstände allerdings nicht ersichtlich.

    Selbst wenn sich die Drittüberlassungen auf den gesamten Wohnraum erstreckt haben sollten, werde hierdurch allein das Merkmal der unberechtigten Gebrauchsüberlassung erfüllt. Dass hierdurch zugleich gegen das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) verstoßen worden ist, unterstreiche zwar die fehlende Berechtigung dieser Überlassung, stelle aber keinen darüber hinausgehenden Umstand dar, zumal das ZwVbG nach dessen § 1 Abs. 1 allein dem Interesse der Öffentlichkeit an der angemessenen Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu dienen bestimmt sei, nicht jedoch zu einer Verletzung individueller Vermieterinteressen führe.

    Was § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB anbelangt, so stelle die ungenehmigte Untervermietung der Beklagten zu 1) an Touristen über „…“ zwar eine Pflichtverletzung dar (vgl. BGH, Urt. v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13, NJW 2014, 622; Kammer, Beschl. v. 03. Februar 2015 – 67 T 29/15, ZMR 2015, 303). Diese Pflichtverletzung sei auch schuldhaft. Jedoch mangele es vorliegend aufgrund der unterlassenen Abmahnung an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung:

    Zwar sei die vorherige Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508); der Abmahnung könne jedoch für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleihe (vgl. BGH, a. a. O.). So liege der Fall hier. Denn die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteten Wohnraums an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters stelle zwar eine – vornehmlich in Metropolen – nicht seltene Erscheinung dar; ihre Vertragswidrigkeit und grundsätzliche Steuerpflichtigkeit sei den Mietern – bereits ausweislich der Häufigkeit und des Umfangs der erfolgenden Gebrauchsüberlassungen – aber häufig nicht hinreichend bewusst. Davon ausgehend komme einer ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraums im streitgegenständlichen Kontext zumindest derzeit erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu.

    In dem von der Kammer zu beurteilenden Einzelfall trete hinzu, dass für die Bewertung der streitgegenständlichen Kündigungen lediglich drei Gebrauchsüberlassungen zugrunde zu legen waren, die ausweislich der eingereichten Nutzerbewertungen im längsten Fall eine Woche betragen hätten. Es sei weder ersichtlich, dass die Vermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung verursacht habe, noch dass sich die Beklagte zu 1) der ausdrücklichen – mietvertraglichen – Äußerung eines entgegenstehen Willens der Klägerin widersetzt hätte. Nur diese Ausnahmefälle wären geeignet gewesen, der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) aufgrund ihrer Schwere und Dauer auch ohne den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung das für die Beendigung des Mietverhältnisses – auch nach den §§ 543 Abs. 1 und 573 Abs. 1 BGB – erforderliche hinreichend erhebliche Gewicht beizumessen.

    Quelle: Landgericht Berlin

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  4. Mietrecht: Fristlose Kündigung wegen fortgesetzter Untervermietung trotz Abmahnung.

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    Landgericht Berlin, 09.04.2015, Az.: 67 S 28/15

    Die unberechtigte Untervermietung kann den Vermieter in bestimmten Fällen sogar zu einer fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigen.

    Dies sah zum Beispiel das Amtsgericht München in einer Entscheidung vom 30.09.2013 so, weil der Mieter die Vermieterin über Jahre hinweg hinsichtlich der Untervermietung getäuscht hatte (Amtsgericht München, 30.09.2013, Az.: 423 C 29146/12).

    Dieses Urteil zeigt erneut, dass die Rechtsprechung die unberechtigte (also ohne die Zustimmung des Vermieters) Untervermietung keinesfalls als Kavaliersdelikt betrachtet.

    untervermietung

    Einen ebenfalls dreisten Fall der Untervermietung behandelt das hier besprochene Urteil des Landgerichts Berlin. Trotz mehrmaliger Kündigung und Abmahnung beendete der Mieter die Untervermietung nicht.

    Sachverhalt: Die Kläger in diesem Fall waren Vermieter einer Wohnung, der Beklagte war der Mieter. Die Kläger hatten dem Beklagten Anfang 2012 eine Erlaubnis zur vorübergehenden Untervermietung der Wohnung an seine Nichte erteilt, bis diese eine eigene Wohnung finden würde.

    Daraufhin überließ der Beklagte der Nichte unentgeltlich ein Zimmer zum Wohnen. Im Dezember 2012 und im August 2013 kündigten die Kläger dann das Mietverhältnis fristlos, unter anderem auch gestützt auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung durch den Beklagten. Im Laufe des Räumungsverfahrens erfolgte dann erneut eine fristlose Kündigung wegen der unbefugten Überlassung eines Teils der Mietwohnung durch den Beklagten. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage der Kläger statt. Gegen diese Entscheidung wandte sich der Beklagte mit der Berufung zum Landgericht Berlin.

    Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte ebenfalls der Ansicht der Kläger und des erstinstanzlichen Gerichts und urteilte ebenfalls, dass den Klägern ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zustünde. Jedenfalls habe die im Schriftsatz vom 05.06.2014 erklärte fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung das Mietverhältnis beendet.

    Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB würde vorliegen, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt einem Dritten überlasse und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzen würde:

    Der Beklagte habe die Mietsache seiner Nichte trotz Abmahnung der Kläger weiterhin – zumindest zum Teil – entgeltlich überlassen, obwohl er dazu nicht mehr befugt gewesen sei. Soweit er diesen Kündigungssachverhalt im Verlaufe des Rechtsstreits zeitweise bestritten habe, stünde die entgeltliche Gebrauchsüberlassung spätestens seit den entsprechenden mündlichen Bekundungen des Beklagten gegenüber der Kammer im Berufungstermin, die zudem im Einklang mit dem vorgerichtlichen Schreiben vom 12.09.2013 standen („Wie Ihnen … bekannt, habe ich ein Zimmer der Wohnung an meine Nichte … untervermietet … .“), gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig fest.

    Es könne dahinstehen, ob dem Beklagten durch die nicht von beiden Klägern, sondern lediglich von dem Kläger zu 2) verfasste E-mail vom 04.01.2012 und das Ende 2011 zwischen dem Kläger zu 2) und dem Beklagten geführte Gespräch wirksam die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung erteilt worden sei.

    Denn selbst im Falle ihrer Wirksamkeit würde es sich dabei unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB allenfalls um eine zeitlich befristete Erlaubnis handeln, die spätestens mit Ablauf des Jahres 2012 erloschen sei.

    Dem Beklagten sei lediglich gestattet gewesen, “ … dass eine Verwandte vorübergehend bei Ihnen … wohnt, bis sie eine Wohnung gefunden hat.“ Damit sollte der Nichte des Beklagten nach dem bereits offensichtlichen, aber auch aus dem Wortlaut der Erlaubnis ableitbaren Willen der Parteien lediglich die zeitliche Möglichkeit eingeräumt werden, sich adäquaten eigenen Wohnraum zu beschaffen.

    Damit indes sei die Erlaubnis unabhängig von der Aufnahme und dem Erfolg der Wohnungssuche nur „vorübergehend“ erteilt und auf die für eine erfolgreiche Wohnungssuche üblicherweise erforderliche Zeitspanne beschränkt worden. Diese habe die Kammer – zu Gunsten des Beklagten – mit einer der Regelung des § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO entsprechenden und weiträumigen Frist von einem Jahr bemessen, die allerdings bereits mit Ablauf des Jahres 2012, erst recht aber zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 20. August 2013 beendet gewesen sei.

    Die demnach spätestens seit dem 01.01.2013 unbefugte Gebrauchsüberlassung hätten die Kläger vor Ausspruch der Kündigung vom 05.06.2014 auch wirksam gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB abgemahnt, da die der Kündigungserklärung vom 05.06.2014 vorausgegangenen fristlosen Kündigungen vom 12.12.2012 und 20.08.2013 ebenfalls – und zum Teil ausschließlich – auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung durch den Beklagten gestützt waren.

    Ob bereits diese Kündigungen materiell wirksam waren, habe keiner abschließenden Entscheidung der Kammer bedurft, da eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige vorhergehende Kündigung die Funktion einer konkludenten Abmahnung selbst dann erfüllen würde, wenn sie unwirksam sei Ebenfalls habe dahinstehen können, ob angesichts der vom Beklagten ausweislich seines Schreibens vom 12.09.2013 und seiner Bekundungen im Termin vorsätzlich und beharrlich fortgesetzten Gebrauchsüberlassung der Ausspruch einer Abmahnung nicht ohnehin gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit entbehrlich gewesen sei.

    Die trotz erfolgter Abmahnung fortgesetzte entgeltliche Gebrauchsüberlassung würde einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß des Beklagten darstellen, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten gewesen sei.

    Eine dem Beklagten günstigere Beurteilung hinsichtlich des ihm zur Last zu legenden Pflichtverstoßes hätte nur in Betracht gezogen werden können gewesen, wenn es ihm in dem zwischen der letzten Abmahnung und dem Ausspruch der Kündigung vom 05.06.2014 liegenden Zeitraum aus tatsächlich Gründen nicht möglich gewesen wäre, eine Beendigung des mit seiner Nichte begründeten Untermietverhältnisses und deren Auszug herbeizuführen. An diesen Voraussetzungen indes habe es gefehlt, da der Beklagten nach erfolgter Abmahnung mehr als neun – und für die Beendigung der vertragswidrigen Nutzung der Mietsache hinreichende – Monate hatte, die er tatenlos verstreichen habe lassen.

    Auch habe es dahinstehen können, ob die auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder deren Fortsetzung gerichtete Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter eine solche trotz bestehender Pflicht zur Erteilung verweigert habe.

    Einerseits habe der Beklagte trotz Ablaufs der zuvor erteilten Erlaubnis und erfolgter Abmahnung nicht um die Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis bei den Klägern nachgesucht. Andererseits habe auch keine Verpflichtung der Kläger zur Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis bestanden. Denn der Mieter habe gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstünde, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Als berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB sei jedes nach Vertragsschluss entstehende Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe.

    An einem solchen indes würde es dem Beklagten fehlen, der für die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast tragen würde. Es sei weder dargetan noch ersichtlich, dass ein entsprechendes – wirtschaftliches – Interesse für den Beklagten zeitlich erst nach Vertragsschluss entstanden sei. Davon abgesehen nutze der Beklagte ausweislich seines eigenen Vortrags neben der streitgegenständlichen Wohnung in nicht unerheblichem Maße eine ebenfalls in Berlin befindliche weitere Wohnung seiner Lebensgefährtin, während seine Nichte neben der streitgegenständlichen Wohnung in Berlin sogar an zwei weiteren Orten in Finkenkrug und Falkensee wohnhaft sei. Es könne dahinstehen, ob die Schaffung eines mehrjährigen Drittwohnsitzes für einen Familienangehörigen auch vor dem Hintergrund eines regional angespannten Wohnungsmarktes mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung noch in Einklang zu bringen sei. Zumindest komme ihr kein hinreichend erhebliches Gewicht zu, um einen Anspruch auf eine dauerhafte anteilige Gebrauchsüberlassung der Mietsache zu rechtfertigen.

    Das Recht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung sei schließlich nicht gemäß § 5 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen („Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen.“). Denn die Klausel, die gemäß § 566 Abs. 1 BGB auch gegen die Kläger wirken würde, könne unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch seiner gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten aus wichtigem Grund begeben wolle.

    Da nach alledem die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 05.06.2014 als außerordentliche Kündigung wirksam gewesen sei, habe dahinstehen können, ob das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht ohnehin aufgrund der vom Amtsgericht für wirksam erachteten Eigenbedarfskündigung vom 20.082013 seine ordentliche Beendigung gefunden habe.

    Quelle: Landgericht Berlin

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