Halten sich Mieter wiederholt nicht an den Mietvertrag verursachen so andauernde Störungen oder Belästigungen der anderen Mieter, ist dies eine Störung des Hausfriedens. Dasselbe gilt für Beleidigungen, üble Nachrede, etc.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Mieterin hatte Friseursalon im Seniorenheim
Die Mieterin in diesem Fall führte ein Friseurgeschäft in einem Seniorenpflegeheim. Das Mietverhältnis war immer wieder von Auseinandersetzungen geprägt, die zwischen der Heimleiterin und der Mieterin stattfanden. Schließlich kam es seitens der Vermieterin zu einer fristgerechten und danach einer fristlosen Kündigung.
Vermieterin kündigte der Friseurin fristlos und fristgemäß wegen Störung des Hausfriedens
Die fristlose Kündigung erfolgte deshalb, weil die Mieterin einige Heimbewohner von der fristgerechten Kündigung in Kenntnis gesetzt hatte. Ferner gab die Vermieterin an, dass die Betreiberin des Friseurladens behauptet hatte, dass die Heimleiterin sie schlecht behandelt und dadurch die Heimbewohner gegen sie aufgebracht habe. Somit sei der Hausfrieden nachhaltig gestört worden. Die Mieterin reagierte auf die fristgerechte Kündigung mit einer fristlosen Kündigung ihrerseits. Ferner macht die Mieterin für die Zeit zwischen Räumung des Mietobjekts und Ablauf der Frist der ordentlichen Kündigung Schadensersatzansprüche geltend.
Entscheidung des Landgerichts Duisburg
Das Landgericht führte aus, dass eine unberechtigte Kündigung des Vermieters grundsätzlich eine Vertragsverletzung darstellen könne. Aus ihr könnten dann auch etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters erwachsen und begründet werden. Unter Umständen könnte die unberechtigte Kündigung auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Mieters begründen.
Dem Vermieter sei hier eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zumutbar gewesen
Voraussetzung dafür sei jedoch das Betrachten aller relevanten Umstände, die ein Weiterführen des Mietverhältnisses für denjenigen, der eine unberechtigte Kündigung als Anlass für die eigene Kündigung nehme, für ihn unzumutbar sei. Dem Vermieter sei hier eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zumutbar gewesen, da die Mieterin unwahre und diffamierende Behauptungen aufgestellt und sich auch negativ hinsichtlich ihrer Nationalität und Glaubenszugehörigkeit geäußert habe. Das habe zu einer Unruhe bei den Heimbewohnern geführt.
Mitarbeiterinnen der Mieterin hatten sich auch ehrverletzend geäußert
Die Situation sei weiter durch einen Brief angeheizt worden, bei dem Mitarbeiterinnen der Mieterin sich in einem Brief an die Heimleitung ebenso ehrverletzend geäußert hätten. Das Gericht befand, dass die Mieterin auf ihre Mitarbeiterinnen hätte einwirken müssen. Ferner sah das Gericht auch keine Rechtfertigung in Art. 5 GG, da die Äußerungen eindeutig dazu gedient hätten, die Heimleiterin in ihrer Würde herabzusetzen.
Quelle: Landgericht Duisburg
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
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Beleidigt der Mieter den Vermieter oder andere Mitmieter kann dies zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass auch das Verhalten vor und nach der Beleidigung eine Rolle bei der Beurteilung spielt, ob eine Beleidigung eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Hat der Mieter zum Beispiel bereits des Öfteren beleidigt oder bedroht und erfolgt dann noch eine Beleidigung, ist es fristlose Kündigung in den meisten Fällen gerechtfertigt.
Entschuldigt sich der Mieter allerdings für seine Entgleisung und handelt es sich lediglich um einen einmaligen Vorfall, kann eine fristlose Kündigung sogar unwirksam sein. Dasselbe gilt, wenn der beleidigende Mieter vorher gereizt oder selbst beleidigt oder bedroht worden ist.
Ebenso relevant ist die Dauer des Mietverhältnisses und inwieweit das Mietverhältnis durch andere Streitigkeiten bereits vorbelastet ist.
In dem hier vorliegenden Fall kam es nicht nur zu Beleidigungen durch den Mieter, sondern ebenso zu nächtlichen Lärmbelästigungen sowie zu Verschmutzungen von Mietobjekten anderen Mieter.
Sachverhalt des Gerichtsverfahrens
Mieterin terrorisierte die anderen Mieter (Staubsaugen, Musik, etc.)
Die Berufungsklägerin in diesem Fall war Mieterin einer Wohnung in Köln. Seit über einem Jahr hatte sie die Nachtruhe der anderen Mieter durch Schläge auf den Boden, Staubsaugen, Türenschlagen, Waschmaschinenbetrieb und durch laute Musik aus ihrer Wohnung gestört.
Außerdem hatte sie häufig die unter ihrer Wohnung liegende Terrasse durch heruntergeworfene Abfälle beschmutzt und Mitmieter mit der Aussage beleidigt: „Sind Sie noch ganz richtig im Kopf?“
Vermieter kündigt der Mieterin schließlich fristlos wegen Beleidigung
Wegen dieses Verhaltens hatte der Vermieter die Mieterin mehrfach abgemahnt. Nachdem sie die Terrasse eines Mitmieters erneut durch hinuntergeworfenen Salat verunreinigt, nachts um 1:30 Uhr ihren Koffer lautstark durch das Treppenhaus in den Keller gezogen und einen Mitmieter als „blöden Sack“ titulierte hatte, hatte der der Vermieter die außerordentlich fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens erklärt.
Das zunächst angerufene Amtsgericht hatte die Mieterin daraufhin zur Räumung verurteilt. Gegen dieses Urteil reichte die Berufungsklägerin Berufung zum Landgericht Köln ein.
Urteil des Landgerichts Köln
Das Berufungsgericht bestätigt das Urteil des Amtsgerichts Köln
Das Landgericht Köln folgte der Ansicht des Amtsgerichts und urteilte, dass das Amtsgericht die Beklagte zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt habe.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 30.07.2014 wirksam beendet worden, da ein wichtiger Grund im Sinne des §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorgelegen habe. Ein solcher sei gegeben, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne.
Mieterin habe sich der Störung des Hausfriedens schuldig gemacht
Dabei sei unter Hausfrieden das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme durch die Nutzer von Wohnräumen und sonstigen Räumen in einem Gebäude zu verstehen (Palandt, BGB, 75. Auflage, 2016, § 569 Rz. 11 mwN); jede Partei müsse bei der Ausübung ihrer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte dafür Sorge tragen, dass die (anderen) Mieter nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden (LG München, NJW-RR 2013, 14; Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 569 BGB, Rz. 19). Für die von § 569 Abs. 2 BGB vorausgesetzte Nachhaltigkeit der Störung würden regelmäßig weder einmalige noch vereinzelte Vorfälle, wohl aber wiederholt auftretende Beeinträchtigungen genügen (Schmidt-Futterer, Blank, aaO Rz. 22; LG München, NJW-RR 2013, 14). Diese müssten zudem eine schwerwiegende Verletzung des gegenseitigen Rücksichtnahmegebotes darstellen (BGH, NJW 2015, 1239); hingegen könnten Störungen, die bloß dem Bagatellbereich zuzuordnen seien und nur zu Lästigkeiten führen würden, eine auf § 569 Abs. 2 BGB gestützte Kündigung nicht rechtfertigen (OLG Düsseldorf, GuT 2007, 438). Zuletzt müsse die nachhaltige Störung des Hausfriedens bewirken, dass eine Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar sei, wofür das Empfinden eines verständigen objektiven Dritten maßgeblich sei. In die insoweit erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls seien insbesondere Schwere und Auswirkungen der Störung sowie der Grad des Verschuldens einzustellen (Schmitt-Futterer, aaO, Rz. 23; Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 569 BGB, Rz. 75).
Mieterin habe den Nachbarn einen „blöden Sack“ genannt
Unter Zugrundelegung dieses Maßstabes seien die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2 BGB vorliegend erfüllt. Denn die Beklagte habe am 23.07. oder 24.07.2014 aus ihrem Fenster Salat auf die Terrasse ihres Mitmieters fallen lassen; zudem habe sie in den frühen Morgenstunden des 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr ihren Koffer durch das Treppenhaus in den Keller gezogen und dabei erheblichen Lärm verursacht; ihren Nachbarn habe sie einen „blöden Sack“ genannt.
Diese im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Verhaltensweisen hätten sich als Fortsetzung eines bereits zuvor wiederholt aufgetretenen pflichtwidrigen – und mehrfach abgemahnten – Verhaltens der Beklagten dargestellt. So sei es bereits ab dem Jahr 2013 vielfach zu nächtlichen Ruhestörungen in Form von Schlägen auf den Boden, Staubsaugen, Türenschlagen, Nutzen der Waschmaschine und lauter Musik aus ihrer Wohnung gekommen. Wiederholt habe die Beklagte auch die Terrasse des unter ihr wohnenden Zeugen verschmutzt, indem sie Gegenstände wie Knochen, Tonscherben, Erde, Salat, Federn und Grünabfälle hinuntergeworfen habe.
Auf der Grundlage der Zeugenaussagen und der Anhörung der Beklagten habe das Landgericht Köln die im Kündigungsschreiben vom 30.07.2014 aufgeführten Vorfälle zwischen dem 23. und 25.07.2015 als nachhaltige Störung des Hausfriedens im Sinne des § 569 Abs. 2 BGB bewertet. So seien in Form der Verschmutzung der Terrasse mit Salat am 23. oder 24.07.2014 ebenso wie durch die nächtliche Ruhestörung am 25.07.2014 gegen 1:30 Uhr und der anschließenden Beleidigung des Zeugen X („blöder Sack“) vermeidbare Beeinträchtigungen ihres Mitmieters und damit Störungen des Hausfriedens erfolgt. Diese Störungen seien auch nachhaltig. Denn sie würden sich nicht als Einzelfälle darstellen, sondern als konsequente Fortsetzung der festgestellten vorherigen Beeinträchtigungen des Zeugen X ; so seien vergleichbare Verhaltensweisen bereits zuvor mehrfach durch die Beklagte an den Tag gelegt und von der Klägerin abgemahnt worden. Dies gelte insbesondere für die wiederholt beanstandeten nächtlichen Ruhestörungen, insbesondere durch laute Musik, und das mehrmalige Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X. Aber auch die Beleidigung des Zeugen als „blöder Sack“ sei nicht die erste Ehrverletzung durch die Beklagte zu seinem Nachteil, sondern liege auf einer Linie mit der wenige Monate vorangegangenen Frage, ob dieser „noch ganz richtig im Kopf“ sei, die ebenfalls Gegenstand einer Abmahnung gewesen war.
Vorhergehende Abmahnungen verleihen der Kündigung ein besonderes Gewicht
Zwar seien die in den Abmahnungen aufgeführten Pflichtverletzungen der Beklagten als eigenständige Kündigungsgründe verbraucht; dies sei aber nicht damit gleichzusetzen, dass ihnen keine Bedeutung mehr zukäme. Vielmehr verleihe der Umstand, dass die Beklagte bereits in der Vergangenheit wegen zahlreicher gleich gelagerter Vertragsverletzungen abgemahnt worden sei, den neuerlichen, im Kündigungsschreiben angeführten Pflichtverletzungen erst ihr Gewicht. Denn vor diesem Hintergrund würden sie als unbeirrte Fortsetzung des rücksichtslosen Verhaltens der Beklagten gegenüber ihren Mitmietern, insbesondere gegenüber dem Zeugen X erscheinen. Diese Störungen würden dabei nicht nur aufgrund ihrer Häufigkeit, sondern auch aufgrund ihrer Erheblichkeit den Charakter der Nachhaltigkeit aufweisen.
Dabei habe die Kammer nicht übersehen, dass Beleidigungen als vorsätzliche Straftaten regelmäßig zwar als erhebliche Pflichtverletzungen zu bewerten seien, eine fristlose Kündigung aber wegen der oftmals nur geringen Folgen dieses Fehlverhaltens nur bei wiederholten oder besonders schwerwiegenden Ehrangriffen gerechtfertigt erscheinen (Schmidt-Futterer, aaO, § 569 Rz. 24; Mössner in: Herberger/ Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 75, 93 mwN). Vorliegend trete aber neben die Beleidigung auch die nächtliche Ruhestörung, bezüglich derer anerkannt ist, dass sie bei häufigerem Auftreten – sei es durch Zuschlagen von Türen, sei es durch lautstarke Musik – eine erhebliche Pflichtverletzung und nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt (vgl. Palandt, aaO, § 569 Rz. 13 mwN).
Hellhöriges Haus sei keine Entschuldigung für den Mieterterror
Insoweit sei es entgegen dem Berufungsvorbringen auch ohne Belang, ob ein Haus besonders hellhörig sei; denn die Bewohner eines Miethauses hätten ihr Verhalten stets an dessen Beschaffenheit auszurichten (Mössner in: Herberger/Martinek/Rüßmann, aaO, § 569 BGB, Rz. 98 mwN). Berücksichtigt man nun, dass die Beklagte zudem durch das wiederholte Verschmutzen der Terrasse des Zeugen X eine Pflichtverletzung gezeigt habe, die bereits für sich betrachtet ebenfalls als schwerwiegend anzusehen sei, bestünde an der Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens durch die Beklagte kein Zweifel.
Vor diesem Hintergrund könne es der Klägerin auch nicht zugemutet werden, das Vertragsverhältnis mit der Beklagten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Denn selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten davon ausgehen wollte, dass die Verschmutzung der Terrasse und die Ruhestörung – im Gegensatz zur vorsätzlichen Beleidigung – fahrlässig erfolgten, ergäbe sich aus der vorstehend bereits dargelegten Häufigkeit und Schwere der von ihr verursachten Pflichtverletzungen sowie aus den daraus resultierenden Folgen die Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung.
Fazit: Stört ein Mieter den Hausfrieden muss sofort und konsequent gehandelt werden. Abmahnungen und gegebenfalls fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigungen sind das Mittel der Wahl.
Quelle: Landgericht Köln
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Landesarbeitsgericht Köln, 07.05.2014, Az.: 11 Sa 905/13
Beleidigungen gegenüber dem Arbeitgeber, Kollegen oder Vorgesetzten können den Arbeitgeber zur ordentlichen Kündigung auch ohne vorangegangene Abmahnung berechtigen.
Wenn es sich um grobe Beleidigungen handelt, können diese sogar eine außerordentliche (fristlose) Kündigung rechtfertigen. Dies gilt ebenso für Bedrohungen gegenüber dem Arbeitgeber, Kollegen oder von Vorgesetzten.
Zu beachten ist aber, dass immer die jeweiligen Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind. Werden die Beleidigungen durch den Arbeitnehmer zum Beispiel im Rahmen einer Auseinandersetzung getätigt, bei der der Arbeitgeber sich selbst eines unwürdigen Verhaltens schuldig gemacht hat, kann es durchaus sein, dass eine Beleidigung durch den Arbeitnehmer nicht zu einer Kündigung berechtigt.
In dem hier besprochenen Fall des Landesarbeitsgerichts hatte der Arbeitnehmer einen Vorgesetzten in einem Wiedereingliederungsgespräch als Kollegenschwein bezeichnet und war daraufhin gekündigt worden.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Kläger war schwerbehindert und wollte in ein anderes Team versetzt werden
Der am 07.01.1956 geborene Kläger, ledig, schwerbehindert mit einem Grad von 30%, war seit Oktober 2007 für die Beklagte, welche etwa 1.500 Arbeitnehmer beschäftigt, als technischer Angestellter tätig und wurde am Prüfstand eingesetzt.
Der Kläger litt unter gesundheitlichen Problemen, die er auf die Arbeitsbedingungen am Prüfstand zurückführte. Ab dem 25.10.2012 war der Kläger fortlaufend arbeitsunfähig erkrankt.
Als ihm die Versetzung verwehrt wurde, nannte er seinen Teamleiter ein Kollegenschwein
Auf Einladung der Beklagten fand dann am 04.02.2013 ein Wiedereingliederungsgespräch mit dem Kläger statt. Der Kläger strebte in dem Wiedereingliederungsgespräch erfolglos die Versetzung in anderes Team an. Er gab an, dass er seinen Vorgesetzten, den Teamleiter B, nicht akzeptiere und nannte ihn ein „Kollegenschwein“. Nachdem der Kläger sich mit dem Betriebsratsmitglied R beraten hatte, stimmte er am Ende des Eingliederungsgesprächs dem Wiedereingliederungsplan der Beklagten und damit der Beschäftigung im bisherigen Team zu.
Daraufhin wurde der Kläger fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt
Die Beklagte hörte den Betriebsrat mit einem auf den 14.02.2013 datierten Schreiben wegen der beabsichtigten außerordentlichen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses des Klägers an. Zur Begründung führte sie aus, der Kläger habe den Teamleiter B in dem Wiedereingliederungsgespräch wiederholt in ehrverletzender Weise als Kollegenschwein bezeichnet. Daraufhin meldete der Betriebsrat unter dem 13.02.2013 Bedenken gegen die außerordentliche Kündigung an und legte Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses ein. Dennoch kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis mit Schreiben vom 15.02.2013 fristlos, hilfsweise fristgerecht.
Arbeitsgericht verurteilte den Betrieb zur Weiterbeschäftigung – Betrieb reicht Berufung ein
Das zunächst angerufene Arbeitsgericht gab der durch den Kläger eingereichten Kündigungsschutzklage mit Urteil vom 10.10.2013 statt und verurteilte die Beklagte zur Weiterbeschäftigung des Klägers bis zum rechtskräftigen Abschluss des Kündigungsschutzverfahrens. Gegen dieses Urteil reichte die Beklagte Berufung zum Landesarbeitsgericht Köln ein.
Urteil des Landesarbeitsgerichts Köln
Das Landesarbeitsgericht folgte erneut der Ansicht des Klägers und wies auch die Berufung gegen das Urteil des Arbeitsgerichtes Köln ab.
Die Kündigung vom 15.02.2013 habe das Arbeitsverhältnis der Parteien weder fristlos gemäß § 626 Abs. 1 BGB noch ordentlich (§ 1 Abs. 2 Satz 1 KSchG) zum 30.06.2013 aufgelöst, denn die Kündigungen hätten sich als unverhältnismäßig erwiesen und würden einer Interessenabwägung aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls nicht standhalten.
Berufungsgericht sieht ebenfalls keinen ausreichenden Kündigungsgrund
Für eine verhaltensbedingte Kündigung würden solche, im Verhalten des Arbeitnehmers liegenden Umstände genügen, die bei verständiger Würdigung in Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zumindest die Kündigung als billigenswert und angemessen erscheinen lassen. Als verhaltensbedingter Grund sei insbesondere eine schuldhafte, vorwerfbare und rechts- oder vertragswidrige Pflichtverletzung aus dem Arbeitsverhältnis geeignet. Es würden Umstände genügen, die aus Sicht eines ruhig und verständig urteilenden Arbeitgebers die Kündigung als angemessene Reaktion auf das Fehlverhalten des Arbeitnehmers erscheinen lassen (BAG, Urt. v. 17.01.2008- 2 AZR 536/06 – m. w. N.). Grobe Beleidigungen des Arbeitgebers, seiner Vertreter und Repräsentanten oder von Arbeitskollegen würden einen erheblichen Verstoß des Arbeitnehmers gegen die vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme darstellen (§ 241 Abs. 2 BGB) und seien „an sich“ geeignet, sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung zu rechtfertigen (BAG, Urt. v. 07.07.2011 – 2 AZR 355/10 – m. w. N.).
Nach dem Prognoseprinzip würde die Beleidigung für eine Kündigung nicht ausreichen
Jedoch kenne das Gesetz keine absoluten Kündigungsgründe, vielmehr sei jeder Einzelfall gesondert zu beurteilen. Die Berechtigung einer verhaltensbedingten Kündigung sei nicht daran zu messen, ob sie als Sanktion für den in Rede stehenden Vertragsverstoß angemessen sei. Im Kündigungsrecht gelte nicht das Sanktionsprinzip, sondern das Prognoseprinzip. Eine verhaltensbedingte Kündigung sei gerechtfertigt, wenn eine störungsfreie Vertragserfüllung in Zukunft nicht mehr zu erwarten sei und künftigen Pflichtverstößen nur durch die Beendigung der Vertragsbeziehung begegnet werden könne (BAG, Urt. v. 10.06.2010 – 2 AZR 541/09 – m. w. N.).
Das wiederum sei nicht der Fall, wenn schon mildere Mittel und Reaktionen – wie etwa eine Abmahnung – von Seiten des Arbeitgebers geeignet gewesen wären, beim Arbeitnehmer künftige Vertragstreue zu bewirken. Beruhe die Vertragspflichtverletzung auf steuerbarem Verhalten des Arbeitnehmers, sei grundsätzlich davon auszugehen, dass sein künftiges Verhalten schon durch die Androhung von Folgen für den Bestand des Arbeitsverhältnisses positiv beeinflusst werden könne. Einer Abmahnung bedürfe es nach Maßgabe des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes nur dann nicht, wenn bereits ex ante erkennbar sei, dass eine Verhaltensänderung in Zukunft auch nach Abmahnung nicht zu erwarten stünde, oder es sich um eine so schwere Pflichtverletzung handeln würde, dass selbst deren erstmalige Hinnahme dem Arbeitgeber nach objektiven Maßstäben unzumutbar und damit offensichtlich – auch für den Arbeitnehmer erkennbar – ausgeschlossen sei. Zudem sei bei der verhaltensbedingten Kündigung stets eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen, wobei das Interesse des Arbeitnehmers am Fortbestand des Arbeitsverhältnisses dem Beendigungsinteresse des Arbeitgebers gegenüberzustellen sei (BAG, Urt. v. 11.07.2013 – 2 AZR 994/12 – m. w. N.).
Der Kläger habe seinen Arbeitskollegen B durch die Bezeichnung „Kollegenschwein“ grob beleidigt und damit erheblich gegen seine vertragliche Rücksichtnahmepflicht verstoßen. Das werde auch nicht vom Kläger in Zweifel gezogen. Die erhebliche Ehrverletzung des Teamleiters müsse von der Beklagten auch nicht sanktionslos hingenommen werden.
Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit hätte nur eine Abmahnung erfolgen dürfen
Jedoch habe das Arbeitsgericht mit zutreffender Begründung bereits darauf hingewiesen, dass eine Abmahnung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit eine geeignete und angemessene Reaktion der Beklagten gewesen wäre. Da es sich bei der Beleidigung um ein steuerbares Verhalten handele, sei grundsätzlich davon auszugehen, dass das zukünftige Verhalten des Klägers durch die Androhung von Folgen für den Bestand des Arbeitsverhältnisses positiv beeinflusst werden könne. Die Beklagte habe nicht dargelegt, dass eine Verhaltensänderung – z. B. mangels Einsichtsfähigkeit – nicht zu erwarten sei. Es handele sich auch nicht um eine solch schwere Pflichtverletzung, die den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung entbehrlich gemacht habe.
Quelle: Landesarbeitsgericht Köln
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Amtsgericht Charlottenburg, 30.01.2015, Az.: 216 C 461/14
Grundsätzlich gilt, dass Beleidigungen, üble Nachrede und Bedrohungen des Vermieters durch den Mieter Vertragsverletzungen darstellen, welche zur außerordentlichen und/oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen können.
Bei jeder Kündigung ist allerdings vorab zu prüfen, ob die Vertragsverletzungen des Mieters einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist.
In dem hier besprochenen Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg, hatte der Mieter Mitarbeiter der Vermieterin zwar unstreitig beleidigt, da diese Beleidigungen aber minder schwer waren und den Beleidigungen zudem ein Sachverhalt vorausgegangen war, bei welchem auch die Vermieterin schuldhaft gehandelt hatte, waren die ausgesprochenen Kündigungen dennoch unwirksam.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Mietswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Mieter bezeichneten Verwalter als faul
Am 19.08.2014 bezeichneten die Beklagten den bei der Klägerin angestellten und für ihre Wohnanlage zuständigen Objektbetreuer in einem an die Klägerin gerichtetem Faxschreiben als „faul“.
Auf Facebook bezeichneten die Miete die Vermieterin als taltentfreie Abrissbirne
Von einer von der Klägerin unterhaltenen Homepage führt ein Link zu einer Facebook-Seite, auf der Mieter der Klägerin Bewertungen abgeben konnten. Auf der Facebook-Seite befanden sich zahlreiche, zum Teil heftige Beschwerden anderer Mieter. Nach einem Telefonat mit einer Mitarbeiterin der Klägerin bezeichneten die Beklagten diese Mitarbeiterin der Klägerin auf der Facebook-Seite als „talentfreie Abrissbirne“.
Mit Schreiben vom 01.09.2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich und reichte, als die Beklagten die Wohnung nicht räumten, Räumungsklage beim Amtsgericht Charlottenburg ein.
Die Beklagten behaupten, sie hätten trotz ihrer – unstreitigen – mehrmaligen Beschwerden wegen des von einer Gartenanlage ausgehenden Lärms keine Tätigkeiten des Objektbetreuers vor Ort feststellen können. Zudem hätte die Mitarbeiterin der Klägerin sie vor dem Facebook-Eintrag in einem emotional aufgeladenen Telefongespräch angeschrien.
Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg:
Das Amtsgericht Charlottenburg urteilte nun, dass die Klägerin von den Beklagten die Herausgabe der Wohnung dennoch nicht verlangen könne, da das streitgegenständliche Mietverhältnis weder durch die fristlose noch die hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden sei.
Amtsgericht sah Beleidigungen als nicht erheblich genug an
Weder die Bezeichnung der Mitarbeiterin der Klägerin als „talentfreie Abrissbirne“ noch die Bezeichnung des Objektbetreuers als „faul“ habe die Klägerin dazu berechtigt, das Mietverhältnis fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zu kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB könne jede Vertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein solcher würde vorliegen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.
Dies sei nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzen würde, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährden würde.
Eine Beleidigung sei eine Straftat und könne insoweit ebenfalls ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund sein, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, verübt werde. Sie sei der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung, wobei eine bloße Unhöflichkeit aber nicht genügen würde.
Vorliegend könne das Gericht letztlich offen lassen, ob die beiden Bezeichnungen der Mitarbeiter der Klägerin den Tatbestand der Beleidigung gemäß § 185 StGB erfüllen würden. Denn jedenfalls wären sie im Spektrum der denkbaren Beleidigungen als eher weniger schwerwiegend einzuschätzen.
Vermieterin hätte vorher abmahnen müssen
Daher wäre vorliegend eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen. Bestünde der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so sei die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gelte nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt sei, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB.
Hierbei sei anerkannt, dass dies bei schweren Beleidigungen regelmäßig gegeben sei. Etwas anderes gelte jedoch im Fall von einmaligen Beleidigungen, die für sich betrachtet kein besonderes Gewicht hätten und sich die Unzumutbarkeit erst aus deren Wiederholung ergebe.
Hier handele es sich zwar um zwei einzelne Äußerungen über verschiedene Personen gegenüber verschiedenen Adressaten. Letztlich stünden beide Äußerungen aber in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang und würden auch auf denselben Sachverhalt zurückgehen, nämlich den von den Beklagten als sehr störend empfundenen Lärm von der Gartenanlage.
Die Bezeichnung „faul“ habe dabei zudem einen – von Seiten der Beklagten als zutreffend empfundenen und von der Klägerin bestrittenen – Tatsachenkern. Auch würde die Bezeichnung „talentfreie Abrissbirne“ letztlich nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung oder auf die Kundgabe der Missachtung der Mitarbeiterin zurückgehen; auch in dieser Äußerungen würde ein – von den Beklagten als wahr empfundener – Zusammenhang mit einem tatsächlichen Vorgang stehen, dem Gespräch mit der Mitarbeiterin.
Das Gericht würde dabei nicht verkennen, dass entsprechende Äußerungen grundsätzlich durchaus zu einer fristlosen Kündigung berechtigen könnten; im vorliegenden Fall würde eine Fortführung des Vertragsverhältnisses aber erst bei einer Wiederholung ähnlicher Äußerungen nach einer vorherigen Abmahnung unzumutbar sein.
Das Mietverhältnis sei auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung beendet worden. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung würden nicht vorliegen.
Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 könne der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses würde insbesondere vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB würde zudem ein schuldhaftes Verhalten der Vermieter voraussetzen, wobei das Maß des Verschuldens in enger Beziehung zum Erheblichkeitskriterium stünde.
Somit läge keine erhebliche Pflichtverletzung der Mieter vor
Eine entsprechende schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung würde hier ebenfalls nicht vorliegen.
Ausgehend davon, dass die Bezeichnungen allenfalls Beleidigungen im unteren Spektrum der denkbaren Beleidigungen darstellen würden, würden die Äußerungen der Beklagten keine „nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung darstellen.
Zu berücksichtigen sei dabei zum einen wiederum, dass den Äußerungen – zwischen den Parteien dem Grunde nach unstreitige und von den Beklagten als sehr störend empfundene – Lärmbelästigungen vorausgegangen seien.
Zum anderen hätten die Beklagten im Hinblick auf die zahlreichen, zum Teil in sehr heftigem Ton geführten, Beschwerden auf der Facebook-Seite der Klägerin davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin entsprechende Äußerungen nicht als kündigungsrelevant ansehen würde. Dies gelte umso mehr, als sich zumindest eine von den Beklagten zitierten Äußerungen auch auf einen konkreten Mitarbeiter der Klägerin beziehen würde.
Quelle: Amtsgericht Charlottenburg
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