Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 08.10. 2020, Az.: 27 C 21/20
Sachverhalt
Aufgrund Klimaänderungen kommt es immer wieder zu Überschwemmungen in der Mietswohnung
Im vorliegenden Fall verklagte die Mieterin einer Souterrainwohnung ihre Vermieterin auf Grundlage eines Mangels, welcher den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich einschränkte. Die Wohnung wurde mehrfach in den letzten Jahren bei Starkregen überschwemmt. Ursächlich für die Überschwemmung war eine Rückstaubildung im Abflusssystem. Die Lösung zur Verhinderung dieses Rücklaufes sei der Einbau einer Rückstauklappe, wozu die Mieterin ihre Vermieterin mehrfach aufgefordert hatte. Die Vermieterin sah die Ursache der Überschwemmungen jedoch in der Veränderung des Klimas und erkannte daher ihrerseits keine Handlungsverpflichtung.
Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte
Vermieterin ist zur Instandsetzung verpflichtet
Das Amtsgericht Berlin- Mitte urteilte nun, dass die Vermieterin für die Instandsetzung der Entwässerung der Wohnung zu sorgen habe. Die Mieterin habe einen Anspruch auf einen vertragsgemäß vereinbarten Gebrauch der Mietsache in einem geeigneten Zustand. Durch mögliche Überschwemmungen, die jederzeit bei stärkerem Regen auftreten würden, sei das Wohnen in einer Mietswohnung für Mieter unzumutbar. Auch wenn die Vermieterin grundsätzlich keine rechtliche Verpflichtung zur Modernisierung der Mietsache habe und in der Mietsache bei Beginn der Anmietung auch keine Rückstausicherungen eingebaut gewesen seien, sei trotzdem ein nachträglicher Mangel durch die Veränderung, die dem Klima zugrunde liege, entstanden.
Somit sei die Beklagte bzw. die Vermieterin der Mietswohnung zur Instandsetzung, somit zur Mangelbeseitigung an der Mietssache, verpflichtet.
Quelle: Amtsgericht Berlin-Mitte
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
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Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, kann der Mieter Mängelbeseitigungsansprüche, Mietminderungsansprüche und Zurückbehaltungsrechte geltend machen. Allerdings muss der Mieter den Vermieter auch dabei unterstützen, dass die Mängel beseitigt werden. Verhindert der Mieter unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, kann dieser sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne seine Verhinderung abgeschlossen gewesen wäre.
In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Köln kam es in einem Gewerbemietverhältnis zu Minderungs- und Zurückbehaltungsansprüche des Mieters wegen eines Wasserrohrbruchs. Als dieser jedoch die Durchführung der Beseitigungsmaßnahmen sabotierte kündigte die Vermieterin nach einer Weile das Mietverhältnis und reichte Klage auf Räumung und Herausgabe ein.
1. Sachverhalt
a. Wasserrohrbruch in einer Gaststätte in Köln
Die Klägerin macht gegen den Beklagten Räumungs- und Zahlungsansprüche aus und im Zusammenhang mit einem Gewerberaummietvertrag geltend.
Die Klägerin ist Eigentümerin des streitbefangenen Gewerbemietobjekts, bestehend aus einer Gaststätte mit Gastraum inkl. Fassbieraufzug, 2 Personal WCs, Personaldusche, Personalumkleide, Küche, Kühlhaus, 2 Kundentoiletten (Damen sowie Herren), Vorratskeller, Biereinwurf Keller, Getränke-Kühlhaus/Keller.
Die monatliche vereinbarte Grundmiete betrug zuletzt 2.250,00 EUR zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung von 1.000,00 EUR und eines Mietzuschlags von 30,00 EUR, mithin insgesamt 3.280,00 EUR monatlich. Die Mietzahlung ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum 03. Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. § 6 des Mietvertrages enthält folgende Regelung:
„Gegenüber allen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis können die Mieter mit Gegenansprüchen nur aufrechnen oder ein Minderungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn die Gegenansprüche oder das Minderungsrecht- bzw. Zurückbehaltungsrecht von der Vermieterin anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. Eine Aufrechnung oder die Geltendmachung eines Minderungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht ist mit einer Frist von einem Monat der Vermieterin schriftlich zuvor anzukündigen.“
In der Nacht vom 01.08.2018 auf den 02.08.2018 kam es in dem Mietobjekt zu einem Wasserrohrbruch, durch den Fäkalwasser in die streitbefangene Mieteinheit eindrang, die hierdurch nicht mehr nutzbar war. Insbesondere wurde die dort von dem Beklagten installierte Zwischendecke beschädigt.
b. Hausverwaltung informiert den Mieter, der Mieter ignoriert die Anfragen
Die Hausverwaltung informierte den Beklagen am 04.10.2018 darüber, dass er Schäden an seinem Inventar, sowie den Betriebsausfall über eine eigene Versicherung geltend machen müsse und der Gebäudeversicherer der Klägerin für die Schäden an Dach und Fach sowie die Trocknung des Objekts, die Desinfektion und Reinigung zuständig sei. Insbesondere müsse der Beklagte zunächst die von ihm eingebaute Zwischendecke entfernen lassen, damit das von der Klägerin zu beauftragende Reinigungsunternehmen das Objekt säubern könne.
Am 09.10.2018 forderte die Hausverwaltung den Beklagten nochmals auf, sich zu melden, sobald die Zwischendecke abgerissen sei, damit die Grundreinigung des Objekts bestellt und durchgeführt werden könne. Der Beklagte antwortete hierauf am 10.10.2018, dass er sich an einen Rechtsanwalt gewandt habe, um eine Regulierung durch seine Versicherung herbeiführen zu lassen. Er bestätigte zudem, dass sich der von der Klägerin beauftragte Schadensgutachter bei ihm gemeldet habe.
Der Beklagte teilte der Hausverwaltung am 30.01.2019 mit, dass er die Reinigungsarbeiten lieber selbst durchführen wolle, was die Hausverwaltung ablehnte. Am 11.01.2019 erschien die von der Klägerin beauftragte T GmbH mit einem Bauleiter und sechs Mitarbeitern vor Ort, um Öfen, Kühltheken, Beleuchtung und Lüftung im Schadensbereich zu demontieren und anschließend mit den Sanierungsarbeiten zu beginnen. Der Beklagte lehnte die Durchführung der Arbeiten ab, woraufhin das Reinigungsunternehmen sich zurückzog.
Am 24.01.2019 übersandte die Hausverwaltung dem Beklagten erneut die Kontaktdaten des Reinigungsunternehmens T mit der Bitte, einen Termin zur Grundreinigung zu vereinbaren.
c. Vermieter kündigt dem Mieter wegen Zahlungsrückstandes in Höhe von EUR 23.390,50
Mit Schreiben vom 24.05.2019 kündigte die von der Klägerin beauftragten Hausverwaltung C & Co. GmbH das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten schriftlich unter Fristsetzung zum 31.05.2019 und stützte diese Kündigung auf einen Zahlungsrückstand von insgesamt 23.390,50 EUR. Die C & Co. GmbH forderte den Beklagten mit einem weiteren Schreiben vom 19.06.2019 unter Fristsetzung zum 26.06.2019 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.958,90 EUR auf.
Der Beklagte führte in der Folge in Eigenregie Reinigungs- und Instandsetzungsarbeiten durch und eröffnete das von ihm in dem Mietobjekt betriebene Restaurant Ende Juli 2019 wieder.
Die Klägerin behauptet, dass sie dem Beklagten das Mietobjekt spätestens im Februar 2019 wieder vollständig gereinigt und desinfiziert hätte zur Verfügung stellen können, wenn der Beklagte die Durchführung der Reinigungsarbeiten nicht behindert hätte.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte seine Pflichten durch die Nichtvornahme der von ihm geschuldeten Arbeiten verletzt und hierdurch die Verzögerung der Schadensbeseitigungsmaßnahmen verhindert habe. Der Beklagte sei zudem mit einem etwaigen Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht aufgrund der Regelung in § 6 des Mietvertrages ausgeschlossen.
d. Vermieter reicht Räumungsklage beim Landgericht Köln ein.
Somit reichte die Klägerin beim Landgericht Köln Räumungs- und Zahlungsklage ein und beantragte, dass der Beklagte das Mietobjekt bestehend aus einer Gaststätte mit Gastraum inkl. Fassbieraufzug, 2 Personal WCs, Personaldusche, Personalumkleide, Küche, Kühlhaus, 2 Kundentoiletten (Damen sowie Herren), Vorratskeller, Biereinwurf Keller, Getränke-Kühlhaus/Keller vollständig geräumt an die Klägerin herauszugeben habe und das der Beklagte zu verurteilen sei, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.958,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. Entscheidung des Landgerichts Köln
a. Der Räumungsanspruch der Klägerin ist begründet.
Das Landgericht Köln urteilte nun, dass die Klage hinsichtlich des mit dem Antrag zu 1) verfolgten Räumungsanspruchs begründet sei. Der Klägerin habe ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des streitbefangenen Gewerberaummietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 a) BGB zugestanden.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB könne jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB liege ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sei. Der Beklagte habe unstreitig die Monatsmieten für Februar 2019 bis Juni 2019 nicht fristgerecht gezahlt.
b.Dem Räumungsanspruch steht auch kein Leistungsverweigerungsrecht des Beklagten entgegen
Der Beklagte könne für diesen Zeitraum auch kein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlungen geltend machen. Dem Beklagten stünde ab Februar 2019 ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung schon deshalb nicht mehr zu, weil er die Beseitigung der Mängel durch das von der Klägerin beauftragte Reinigungsunternehmen abgelehnt habe (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09). Es widerspriche dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB, wenn der Gläubiger einerseits Druck auf den Schuldner ausübt, um diesen zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten anzuhalten, er andererseits aber dem Schuldner die Erfüllung dieser Pflichten nicht ermögliche, indem er die Erfüllung – hier in Gestalt der Mängelbeseitigung – ablehnt.
Das Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfülle den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und könne deshalb redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfalle, wenn dieser Zweck verfehlt werde oder nicht mehr erreicht werden könne. Deshalb ende das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zu den Räumlichkeiten nicht gewähre oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigere (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09).
c. Kein weiterer Zahlungsanspruch der Vermieterin
Der Klageantrag zu 2) sei hingegen, selbst wenn man den Klägervortrag als unstreitig zugrunde legen würde, unbegründet, worauf das Gericht bereits mit Verfügung vom 15.06.2020 hingewiesen habe.
Die Klägerin trage selbst vor, dass bei einer ordnungsgemäßen Mitwirkung des Beklagten das Mietobjekt hätte „bereits im Februar 2009 vollständig gereinigt und desinfiziert zur Verfügung gestellt werden können„. Insoweit sei nicht ersichtlich, worauf die Klägerin die Zahlung der Mieten für die Monate Oktober 2018 bis einschließlich Januar 2019 stützen möchte. Das Mietobjekt sei in diesem Zeitraum aufgrund des aufgetreten Wasserrohrbruchs unstreitig nicht nutzbar gewesen.
Die Klägerin könne sich in diesem Zusammenhang auch nicht erfolgreich auf die Regelung in § 6 des Mietvertrages stützen. Die entsprechende Klausel halte in dieser Form als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB, auch im kaufmännischen Verkehr, nicht stand. Die Regelung mache die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch die Klägerin abhängig. Die Klausel stelle es damit in das Belieben der Klägerin, selbst unbestrittenen Gegenforderungen ihrer Vertragspartner die Anerkennung zu versagen und deren Aufrechnungsbefugnis im Ergebnis auf rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen zu beschränken. Eine derartige empfindliche Verkürzung der Gegenrechte ihrer Vertragspartner benachteilige diese entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 01. Dezember 1993 – VIII ZR 41/93 -).
Fazit: Macht man Mietminderungs-, Mängelbeseitigungs- oder Zurückbehaltungsrechte wegen Mietmängeln gelten, sollte man den Vermieter bei der Mangelbeseitigung unterstützen, da ansonsten die Kündigung drohen kann.
Quelle: Landgericht Köln
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In seinen eigenen vier Wänden will man oft einfach seine Ruhe haben, vor allem nach einem stressigen Tag auf der Arbeit. Das Bohren des Nachbarn schlägt sich jedoch durch, im Hausflur schreien schon wieder die Kinder der Nachbarin und die andere Nachbarin stöckelt mit ihren High Heels hin und her über das Parket über Ihnen. Sicherlich ist etwas Krach hin und wieder zuzumuten, denn laut dem Gesetz hat jeder Recht auf seine freie Entfaltung, vor allem in den eigenen persönlichen Bereich. Unter Umständen kann aber eine solche Störung der Ruhe überhandnehmen, sodass die Möglichkeit eine Mietminderung ermöglicht wird.
Doch bereits seit langer Zeit ist die Frage in der Rechtsprechung streitig: Ab wann denn nun der Lärm aus der eigenen Nachbarschaft zu einer Mietminderung führen kann. Man spricht in solchen Fällen auch von sogenannten Umwelt- und Umfeldmängeln, die zu einer Minderung der Miete führen können. Doch allen Rechtsprechungsentscheidungen liegt immer ein und dasselbe Problem vor, denn es wurde durch die Mietparteien in dem abgeschlossenen Mietvertrag keine Vereinbarung bezüglich der Geräuschimmissionen getroffen.
Was ist überhaupt ein Mangel im Mietrecht?
Wenn ein Mietobjekt mangelhaft ist, gilt der subjektive Begriff des Fehlers. Es kommt immer drauf an, unter welchen Vereinbarungen die Parteien des Mietvertrages abgeschlossen haben, § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB. Eine mangelhafte Sache liegt danach vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit für den Mieter nachteilig abweicht. Die nachteilige Abweichung, also der tatsächliche Zustand abgezogen von dem vertraglich geschuldeten Zustand, stellt für den Mieter demnach ein Sachmangel dar. Diese nachteilige Abweichung muss für den Mieter eine Beeinträchtigung, welche rechtlicher oder tatsächlicher Art sein kann, der Nutzung des Mietobjekts darstellen und an dem Mietobjekt selbst bestehen oder von außen als Umfeldmangel auf das Mietobjekt einwirken. Nur unerhebliche Minderungen der Tauglichkeit der eigenen Mietsache bleiben hingegen außer Betracht, § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB. Diese werden nicht als ein Mangel gewertet. Sollten keine Vereinbarungen getroffen worden sein, so ist die übliche Beschaffenheit des Mietobjekts entscheidend.
Was bedeutet ein Umweltmangel oder Umfeldmangel?
Ein Umweltmangel oder Umfeldmangel ist gegeben, wenn das Mietobjekt an sich mangelfrei und als solches auch gebrauchstauglich ist, die Situation im Umfeld des Mietobjekts jedoch den Gebrauch dessen erheblich beeinträchtigt – beispielsweise die Nutzbarkeit der Wohnung oder der dazugehörigen Gemeinschafts- und Außenflächen selbst einschränkt. Nicht untypisch ist, dass mehrere einzelne Mängel und mit unterschiedlicher Ursache zusammen auftreten und eine erhebliche Beeinträchtigung entwickeln.
Umfeldmängel im Sinne von Lärm/Lärmbelästigung
Die Ruhezeiten in einem Mietobjekt können von Bedeutung sein. Diese entnehmen Sie der eigenen Hausordnung oder Ihrem Mietvertrag. Darin sollte festgelegt worden sein, zu welchen genauen Zeiten eine Nacht-, Mittags-, Sonntags- und Feiertagsruhe von allen einzuhalten ist. Sollten diese Regelungen in Ihren Fall nicht existieren, so gelten die Regeln der Lärmschutzvorschriften des Landesimmissionsschutzgesetzes Ihres Bundeslandes – in den meisten Fällen wie zum Beispiel in Köln ist beispielsweise die Nachtruhe von 22 Uhr bis 6 Ihr morgens vorgeschrieben. Eine Mittagsruhe existiert gesetzlich nicht. Dennoch kann gemäß der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung die Benutzung von lauter Maschinen in Wohngebieten zwischen 13 und 15 Uhr verboten werden. Um eine Mietminderung kann man kämpfen, wenn der Lärm generell so groß ist, dass der Mieter in dem Nutzen seines Mietobjekts massiv und auch dauerhaft eingeschränkt wird. Zuerst muss dieser aber eine Mängelanzeige an seinen Vermieter verschriftlichen. Darin muss er die Lärmbelästigung melden und ihn gleichzeitig mit einer nach den Umständen angemessenen Frist auffordern, etwas gegen den Lärm zu unternehmen. Es gibt verschiedene Quellen einer Lärmbelästigung. Beispielsweise können direkt die Kinder oder die Haustiere des Nachbarn oder aber auch die Umgebung des Mietobjekts eine Lärmquelle darstellen. Doch wann ein Mangel des Mietobjekts wegen einer Lärmbeeinträchtigung vorliegt, muss jeweils unter Berücksichtigung des vorliegenden Einzelfalls entschieden werden (BGH 15.02.2008, Az. V ZR 222/06), denn es hängt immer von dem subjektiven Empfinden des Menschen ab, sodass auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abgestellt werden muss (BGH 20.11.1992, Az. V ZR 82/91). Als grobe Orientierung deinen die Richt- und Grenzwerte, welche sich beispielsweise aus der TA-Lärm oder der DIN 4109 ergeben.
Lärmbelästigung, die hinzunehmen ist
Sollten bestimmte Werte überschritten werden, so liegt nicht stets ein Mangel durch den Lärm des Mietobjekts vor. Aus diesem Grund sollten Sie immer einen Rechtsanwalt heranziehen, der für Sie prüft, ob im vorliegen Fall insgesamt die Lärmquelle(n) einen ausreichenden Mangel für meine Minderung der Miete darstellt. Denn befindet sich beispielsweise beim Einzug des Mieters eine Gaststätte, so muss dieser die üblichen Beeinträchtigungen, die von einem solchen Gaststättenbetrieb ausgehen, auch hinnehmen. Ein Mangel der Mietsache ist in solchen Fällen meistens ausgeschlossen und eine Minderung der Miete wäre nicht möglich. Auch keinen Mangel der Mietsache stellen jährliche Ereignisse, beispielsweise Volksfeste oder Kirchenglocken, die als sozialadäquat anzusehen sind dar. Ebenso der typische Lärm des Verkehrs führt nicht zu einem Mangel, wenn dieser sich insgesamt den üblichen Verkehrslärm anpasst (BGH 19.12.2012 Az. VIII ZR 152/12). Sollte es bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht vorhersehbar sein, dass in der naheliegenden Nachbarschaft zukünftig gebaut wird, führen auch die hierdurch entstehenden Belästigungen durch den Lärm nicht zu einem Mangel der Mietsache, sobald der Vermieter diesen Lärm als unwesentlich bewertet und damit der Mieter diese auch ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen muss. Eine solche unwesentliche Beeinträchtigung liegt allerdings nicht vor, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzwerte überschritten werden (BGH 29.04.2015 Az. VIII ZR 197/14, hierzu Ziffer 4 a).
Höhe der Mietminderung bei Lärmbeeinträchtigungen (Orientierungshilfe!)
Die Höhe der Minderung der Miete hängt von einigen Faktoren ab, wie beispielsweise der Länge des Bestehens dieses Mangels, welche Räume des Mietobjekts betroffen sind und wie stark die Benutzbarkeit dessen eingeschränkt wird. Somit ist die Berechnung der Minderung immer vom Einzelfall abhängig. Die folgenden Rechtsprechungen können lediglich als eine Orientierungshilfe dienen.
Sollten Bremsgeräusche eines Fahrstuhls den nach DIN 4109 höchstzulässigen Schallpegel, welcher bei 30 dB (A) liegt, überschreiten, so können diese daher deutlich in dem Mietobjekt wahrgenommen werden. Dies würde einen Mangel in der Mietsache darstellen und rechtfertigt eine Mietminderung von 10% (LG Berlin 11.11.2010, Az. 67 S 241/08).
Sollte der Mieter den Mietvertrag mit der Kenntnis der gewerblichen Nutzung der Nachbarhäuser unterschreiben, muss er generell damit rechnen, dass von diesen Gewerbetätigkeiten gewisse Geräusche ausgehen können, dennoch muss er nicht alle Lärmbelästigungen hinnehmen. Sollten unterhalb eines Mietobjekts gelegenen Gaststätte Klopfgeräusche oder in den Nachtstunden Wortgeräusche in das Mietobjekt eindringen, so ist eine Mietminderung in Höhe von 11% zulässig (LG Köln 09.12.1986, Az. 12 S 127/86). Auch rechtfertigt das Amtsgericht Köln eine Minderung in Höhe von 10% der monatlichen Miete, wenn die Geräusche aus einem Verkaufsgeschäft für Schallplatten in der darüber liegenden Wohnung deutlich wahrnehmbar sind (AG Köln 22.07.1992, Az. 207 C 164/91). Beim nächtlichen Lärmbelästigungen, die von einer Diskothek ausgehen und bei einem Schallpegel von mehr als 86 dB liegen, wurde vom Amtsgericht Köln eine Mietminderung von 30 % bejaht (AG Köln, 11.08.1977 – 155 C 5035/77).
In der eigenen Wohnung kann es nicht verboten werden zu musizieren, denn dieses gehört zu dem privaten Lebensbereich und muss grundsätzlich von den anderen Mietern hingenommen werden. Jedoch muss der Musizierende auch die Vorgaben der Hausordnung sowie die generelle Nachtruhe beachten. Im Einzelfall kann eine solche Lärmbelästigung zu einer Mietminderung führen, so beispielsweise das Üben und Spielen von Elektrogitarre und Schlagzeug mit Einsatz eines Verstärkers zur Mittagszeit sowie abends. Hier wurde eine Minderung der Miete von 5% bejaht (LG Berlin 15.03.2011, Az. 65 S 59/10).
Weitere Beispiele für die Mängel in dem Umfeld des Mietobjekts, die zu einer Minderung der Miete führen können, sind folgende:
Umweltgifte wie beispielsweise Asbest.
Erschütterungen, die über die in der DIN 4150 Teil 2 als zulässig genannten Grenzwerte hinausgehen.
Gerüche, die beispielsweise von einer nebenan befindlichen Bäckerei oder einem Supermarkt ausgehen.
Raumtemperaturen durch ungenügende Leistung der Heizung oder überdurchschnittlich hohe Temperaturen durch Sonneneinstrahlung (str.).
Existenz eines Bordells in der Nachbarschaft und im gleichen Mietobjekt.
Offizielle Drogenberatungsstelle im Nachbarhaus.
Sollten Sie von einer Lärmbelästigung betroffen sein, so müssen Sie den Mangel unverzüglich anzeigen. Ein längeres Warten kann nämlich zum Verlust des Mietminderungsrechts führen. Sehr hilfreich sind auch ausführliche und aussagekräftige Lärmprotokolle. Möglichst mit genauer Art des Lärms, der Dauer, des Ausmaßes und Zeitpunkt (mit Datum und Uhrzeit). Sollte der Vermieter den Lärmmangel kennen, so ist eine Anzeige dessen entbehrlich. Sollte der Vermieter behaupten, dass dieser Mangel nicht angezeigt worden ist, so trägt der Mieter für die erfolgte Mängelanzeige die volle Darlegungs- sowie Beweislast (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12). Außerdem können Sie sich beim Lärm gegen den Mieter selbst zur Wehr setzen, beispielsweise durch eine Anzeige einer Ordnungswidrigkeit nach § 117 OWiG oder sollte die Lärmbelästigung direkt von dem Vermieter kommen eine Schadensanzeige gemäß § 536a BGB gegen ihn geltend machen.
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Die Legionellose ist die bedeutendste Krankheit in Deutschland, welche durch das Wasser übertragen werden kann. Es handelt sich um Bakterien, die sich im warmen Wasser vermehren können. Vorkommen können sie in Klimaanlagen, Rückkühlsystemen aber vor allem im Trinkwasser. Folgen, lediglich der Einatmung, können schwere Lungenentzündungen sein, die sog. Legionellose oder Legionärskrankheit. Die Legionellose ist nach dem Infektionsschutzgesetz meldepflichtig.
Wird ein Legionellen Befall festgestellt, so ist es die Nebenpflicht des Vermieters den Mieter über die Art und den Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Kommt es vor, dass der Vermieter trotz Aufforderungen des Mieters seine Nebenpflicht unterlässt, so entsteht ein Recht des Mieters zur Kündigung des gemieteten Objekts.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
Im Trinkwassersystem eines Hauses wurde Legionellenbefall festgestellt
Im vorliegendem Fall wurde in einem Trinkwasserleitungssystem eines Anwesens ein Legionellenbefall festgestellt. Die fachliche Wasseruntersuchung erbrachte unterschiedlich hohe Werte an verschiedenen Messstellen. Der höchste Wert der Untersuchungen lag bei 11.500 Kolonie bildenden Einheiten pro 100 ml. Folglich wurde ein Informationsblatt von der Immobilienverwaltung zur Kenntnisnahme des Befalls ausgehängt. Diese Werte betrafen eine andere Wohnung als die der Kläger.
Mieter forderten den Vermieter zur Mitteilung der Ergebnisse des Gutachtens auf
In der folgenden Zeit forderten die Kläger (Mieter) die Beklagte auf, das Ergebnis der Trinkwasser Beprobung sowie die Erkenntnisse aus der Gefährdungsanalyse mitzuteilen. Trotz der Aufforderung wurden die verlangten Ergebnisse von der Beklagten (Vermieterin) nicht offengelegt. Erst einen guten Monat später wurde den Beklagten berichtet, dass betreffend ihre Wohnung ein einmaliger Wert von 500 KBE/100 ml gemessen worden sei.
Mieter erklären die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
Daraufhin erklärte der Kläger mit einem Schreiben – ca. einen Monat später – die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber den Beklagten. Begründet wurde die Kündigung damit, dass das Bewohnen der befallenen Wohnung wegen akuter Gesundheitsgefahren nicht mehr möglich sei. Trotz mehrfacher Aufforderungen habe die Beklagte die entsprechenden Gefährdungsanalysen dem Kläger nicht mitgeteilt. Außerdem hätten die Informationen über den derzeitigen Stand der Sanierungsmaßnahmen und des aktuellen Umfangs des Legionellen Befalls nicht vorgelegen.
Die Kläger waren somit der Ansicht, dass eine außerordentliche Kündigung aufgrund der Nebenpflichtverletzung des Beklagten gerechtfertigt sei. Vor allem hätten die Beklagten ihre Pflicht verletzt, die Kläger vollständig und wahrheitsgemäß über eine etwaige Gesundheitsgefährdung im Mietobjekt zu informieren
Urteil des Amtsgerichts Hersbruck:
Amtsgericht sieht mietvertragliche Pflichtverletzung des Vermieters
Das Amtsgericht Hersbruck folgte der Ansicht des Klägers und urteilte nun, dass eine Verletzung der Beklagten als Vermieterin vorliege, da sie ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag mit den Klägern nicht nachgekommen sei. Die Beklagte sei mehrfach aufgefordert worden, die Einzelheiten des Legionellen Befalls im Trinkwasserleitungssystem des Anwesens bekannt zu geben. Denn im Falle eines Legionellen Befalls der Trinkwasseranlage obliege dem Vermieter die Verpflichtung, die Mieter über Art und -Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren, damit Mieter ggf. Selbstschutzmaßnahmen ergreifen könnten, um einen möglichen Gesundheitsschaden abzuwehren.
Durch die Nebenpflichtverletzung sei das Vertragsverhältnis nachhaltig gestört worden
Durch eine solche Nebenpflichtverletzung seitens der Beklagten sei das Vertragsverhältnis zwischen den Mietern und der Vermieterin nachhaltig gestört worden, so dass den Mietern ein Recht zur Kündigung zugestanden habe Allerdings kein Recht zu einer außerordentlichen Kündigung.
Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB setze voraus, dass im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine so schwerwiegende Vertragsverletzung des anderen Teils vorliegt, dass dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 BGB RN 164 m.w.N.).
Trotz Kenntnis des Legionellenbefalls seien die Mieter aber noch lange dort wohnen geblieben, somit keine fristlose Kündigung
Allerdings seien die Kläger trotz der Kenntnis von einem vorhandenen Legionellen Befall in ihren Anwesen noch weitere Monate dort wohnen geblieben und hätten somit selbst ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt. Daher haben ihnen zugemutet werden können, eine ordentliche Kündigung auszusprechen sowie den Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten. Darüber hinaus sei eine konkrete Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorhanden gewesen.
Quelle: Amtsgericht Hersbrück
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