Mietrecht: Bei Mietverzug kann der Vermieter auch auf künftige Nutzungsentschädigung klagen

Bundesgerichtshof, Urteil v. 4.5.2011, Az.: VIII ZR 146/10

Gem. § 259 ZPO kann grundsätzlich eine Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn nach den Umständen die Besorgnis besteht, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird.

Als Voraussetzung für den Anspruch braucht Böswilligkeit oder Fahrlässigkeit nicht gegeben sein, es genügt ein ernstliches Bestreiten des Schuldners.

Darüber hinaus darf der Anspruch nicht erst zukünftig entstehen, sondern muss vielmehr in einem Rechtsverhältnis, dessen rechtserzeugende Tatsachen schon eingetreten sind, seine Grundlage finden.

In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu richten, ob ein Vermieter auch auf zukünftige Nutzungsentschädigung in Verbindung mit einer Räumungsklage wegen lang anhaltender Nichtentrichtung des Mietzinses klagen konnte.

Diese Möglichkeit zwar bereits durch den BGH in dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395) bestätigt worden, lag nun aber erneut zur Entscheidung vor.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

Die Beklagten waren seit Oktober 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers.

Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht.

Aufgrund dieses Mietrückstandes erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2008.

Nach Aufforderung durch die Rechtsvorgängerin der Kläger zahlten die Beklagten die Miete für September 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolgten jedoch nicht.

Mit der Klage nahmen die Kläger, als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin, die Beklagten auf Zahlung der weiterhin rückständigen Mieten, Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

Kläger begehrten neben Räumung auch Zahlung von zukünftiger Nutzungsentschädigung

Weiterhin begehrten die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher gezahlten Miete zu zahlen.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, wogegen die Beklagten Berufung einlegten, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leistung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verurteilt worden waren.

Berufungsgericht lehnte Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigungen ab

Das Berufungsgericht folgte der Ansicht der Beklagten mit der Begründung, dass die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung unzulässig sei, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien.

Die Beklagten hätten weder die Berechtigung der Mietforderungen der Kläger ernsthaft bestritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Beklagten ersichtlich.

Insbesondere habe aus der Nichtzahlung von drei Monatsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungsunfähigkeit der Beklagten hergeleitet werden können.

Revisionsurteil des Bundesgerichtshofs

BGH sieht Anspruch auf zukünftige Nutzungsentschädigung als gerechtfertigt an

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sah der BGH die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung als zulässig und begründet an.

Gemäß § 259 ZPO könne Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt sei, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten bestünde im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Beklagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung der rückständigen Beträge durch das Amtsgericht rechtskräftig feststünde, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden.

Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, sei zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegenstand haben – nicht rechtzeitig erfüllen würden.

Quelle: Bundesgerichtshof

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