Klage gegen WEG Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Klage gegen WEG

  1. Wohnungseigentumssache: Abstimmungsbefugnis eines Verwalters als Vertreter anderer Wohnungseigentümer über seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund

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    Landgericht Köln, 07.07.2016, Az.: 29 S 180/15

    Die einem Gesellschafter durch den Gesellschaftsvertrag übertragene Befugnis zur Geschäftsführung kann ihm durch einstimmigen Beschluss oder, falls nach dem Gesellschaftsvertrag die Mehrheit der Stimmen entscheidet, durch Mehrheitsbeschluss der übrigen Gesellschafter entzogen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt; ein solcher Grund ist insbesondere grobe Pflichtverletzung oder Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung, so bestimmt es §712 BGB.

    Ist im Gesellschaftsvertrag bestimmt, dass, wenn ein Gesellschafter kündigt, die Gesellschaft unter den übrigen Gesellschaftern fortbestehen soll, so kann ein Gesellschafter, in dessen Person ein die übrigen Gesellschafter nach § 723 Abs. 1 Satz 2 zur Kündigung berechtigender Umstand eintritt, aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Das Ausschließungsrecht steht den übrigen Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Die Ausschließung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem auszuschließenden Gesellschafter.

    Diese Vorschriften wendet die überwiegende Rechtsauffassung auch auf die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft an.

    Dabei stellt das Landgericht Köln klar, dass bei der Entscheidung über  die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, der Verwalter selbst auch nicht als Bevollmächtigter – so nur bei der Verwalterbestellung – über seine Abberufung mit abstimmen darf.

    Sachverhalt: Die Parteien sind Sondereigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.  Für den 5.2.2015 wurde von der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnungseigentümerversammlung anberaumt. Es wurde eine Ladungsfrist von zwölf Tagen festgelegt. Die Teilungserklärung sah eine Ladungsfrist von wenigstens sieben Tagen vor.  In der Eigentümerversammlung wurde über den Tagesordnungspunkt 6 gemäß der Einladung „Beschlussfassung über den Antrag von mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer, den bisherigen Verwalter die W GmbH mit sofortiger Wirkung abzuberufen“ abgestimmt. Der Antrag wurde mit 44 Ja-Stimmen, sechs Enthaltungen und 54 Nein-Stimmen nicht beschlossen.

    Der Kläger erhob Anfechtungsklage und machte die Ungültigkeit des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 6 der Eigentümerversammlung vom 5.2.2015 gelten. Dazu trug er vor, dass die Versammlung fehlerhaft einberufen worden sei. Auch wenn in der Teilungserklärung nur eine wenigstens siebentägige Frist vorgesehen sei, sei die Ladungsfrist von zwölf Tagen rechtsmissbräuchlich, weil durch diese kurze Ladungsfrist der die Beschlussfassung begehrenden Gruppe von Wohnungseigentümern die Organisation ihrer Mehrheit durch Einsammeln von Vollmachten erschwert worden sei.

    Auch habe die Verwaltung entgegen der Aufforderung durch den Beiratsvorsitzenden X1 ein neunseitiges Schreiben des Verwaltungsbeirats nicht beigefügt, sodass die Wohnungseigentümer nicht hätten erkennen können, welche Vorwürfe der Verwaltung gemacht wurden. Man habe die Dringlichkeit der Angelegenheit nicht erkennen können und viele Eigentümer seien weder zu der Eigentümerversammlung erschienen noch hätten Vollmacht erteilt.

    Zudem seien mehrere Wohnungseigentümer zu der Wohnungseigentümerversammlung nicht eingeladen worden, u.a.  die Eigentümer N/G, L und A. Man habe nach einen neuen Versammlungsleiter verlangt. Dies sei jedoch abgewiesen worden weil in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sei, dass ein anderer Versammlungsleiter nur gewählt werden könne, wenn der Verwalter selbst nicht anwesend sei. Darin liege eine Täuschung durch den  Versammlungsleiter, dass ein anderer Versammlungsleiter hätte gewählt werden können. In der Teilungserklärung sei nur vorgesehen, dass der Verwalter in der Regel Versammlungsleiter sei.

    Zudem sei die Beschlussfähigkeit nicht nachweisbar, denn die Anwesenheitsliste zeige nur 32 Unterschriften.

    Der Kläger bestritt, dass 24 Vollmachten der Verwaltung erteilt worden seien.

    Bei der formularmäßigen Bevollmächtigung des Verwalters durch einen Mietpoolvertrag für die Wohnungseigentümerversammlung handele es sich um eine überraschende und damit nichtige Klausel, die zur Ungültigkeit der entsprechenden Vollmachten führe. 24 Stimmen seien ungültig, weil diese von der Verwaltung in der Ausübung von Vollmachten abgegeben wurden waren, obwohl die Verwaltung nicht berechtigt gewesen sei, bei der Abstimmung über ihre sofortige Abberufung für die Vollmachtgeber Stimmen abzugeben.

    Der Kläger beantragte, den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T2, 68-73, 75,77 und G-Weg in ####0 X vom 5.2.2015 zu Tagesordnungspunkt 6 – die W GmbH nicht mit sofortiger Wirkung abzuberufen – (Negativbeschluss) für ungültig zu erklären.

    Die Beklagten beantragten, die Klage abzuweisen.

    Sie waren der Auffassung, dem Kläger fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses.

    Das Amtsgericht Brühl hat die Klage mit Urteil vom 03.09.2015 abgewiesen. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt.

    Landgericht Köln:  Die zulässige Berufung des Klägers habe in der Sache Erfolg, denn die Beschlussfassung zu TOP 6 – Ablehnung der Abberufung der Verwalterin E GmbH – widerspreche der ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Verwalterin als Bevollmächtigte für 24 Wohnungseigentümer von der Stimmabgabe ausgeschlossen gewesen sei.  Das weitere Vorbringen des Klägers sei daher nicht notwendig zu entscheiden.

    Streitig sei, ob der Verwalter als Bevollmächtigter bei der Beschlussfassung über seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Stimmabgabe berechtigt gewesen sei.

    Das Amtsgericht gehe davon aus, dass der Verwalter als Vertreter einzelner Wohnungseigentümer nicht gehindert sei bei der Beschlussfassung über seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund mitzuwirken. Dabei berufe es sich auf eine Entscheidung des OLG Hamm, welche hier jedoch nicht einschlägig sei,  da es in dem vom OLG Hamm zu entscheidenden Fall um die Bestellung des Verwalters ging.

    Die Entscheidung des OLG München stütze die Auffassung des Amtsgerichts. Das OLG München gehe davon aus, das der Verwalter als Bevollmächtigter über seine eigene Abberufung abstimmen könne. Denn in der Person des Vollmachtgebers müssten die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Stimmrechtsverbots selbst liegen, nicht in der in der des Vertreters. Trete der Verwalter als Vertreter auf, so gehe es um die Ausübung eines Stimmrechts des Miteigentümers und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten.

    Die überwiegende Auffassung in der Literatur  sowie das OLG Düsseldorf ZMR 1999, 60 gingen jedoch  davon aus, dass der Verwalter auch andere Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über seine Abberufung aus wichtigem Grund nicht vertreten dürfe, da nach dem Rechtsgedanken des §§ 712, 737 BGB, 117, 127, 140 HGB, ein Gesellschafter dann nicht mehr stimmberechtigt sei, wenn ihm eine Rechtsposition aus wichtigem Grund entzogen werden solle.

    Der BGH habe entschieden, dass ein Stimmrechtsausschluss für den Wohnungseigentümer, der auch Verwalter sei, dann gegeben wäre, wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund erfolgen solle.

    Die Kammer folgte der herrschenden Auffassung in der Literatur und der Entscheidung des OLG Düsseldorf. Der Verwalter sei als Vertreter einzelner Wohnungseigentümer dann von der Stimmabgabe ausgeschlossen, wenn wie im vorliegenden Fall keine speziellen Anweisungen für die Stimmabgabe in Bezug auf die Beschlussfassung zur sofortigen Abberufung des Verwalters in der Bevollmächtigung enthalten seien.

    Denn nach dem Rechtsgedanken der §§ 712, 737 BGB, 117, 127, 140 HGB könne niemand in eigener Sache über die Entziehung einer Rechtsposition aus wichtigem Grund entscheiden.

    Der Auffassung des OLG München sei nicht zu folgen, denn der Verwalter nehme auch als Vertreter, der eine eigene Willenserklärung im fremden Namen abgibt, auf die Willensbildung in der Gemeinschaft Einfluss. Damit werde der Sinn des Stimmrechtsverbots für den Verwalter, die Beschlussfassung nicht durch seine Sonderinteressen zu beeinflussen, bei der Stimmabgabe als umfassend Bevollmächtigter unterlaufen.

    Auf die Berufung des Klägers werde daher das Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 3.9.2015 – 29 C 11/15 -aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 5.2.2015 der Gemeinschaft T-Straße 66, 68-73, 75, 77 und G-Staße 30, X, zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.

    Quelle: Landgericht Köln

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  2. Mietrecht: Die Verwaltung einer WEG darf Heizkosten aus früheren Zeiträumen nicht in die aktuelle Abrechnung einbringen.

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    Landgericht Köln, 27.10.2016, Az.: 29 S 91/16

    Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diese Einnahmen- und Ausgabenrechnung und insbesondere die darin erfolgte Verteilung der Kostenpositionen muß den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

    Dieser Begriff der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) nur teilweise entnommen werden. Ordnungsgemäß ist nach § 14 Abs. 1 WEG, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und gem. § 15 Abs. 3 WEG den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht.

    In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Köln ging es um die Frage, ob die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung Aufwendungen für Heizkosten, die vor dem Abrechnungszeitraum getätigt worden seien, in Abrechnung bringen durfte und dies dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Kläger waren Wohnungseigentümer und verklagten die WEG

    Die Parteien in diesem Rechtsstreit bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße 89 – 93, R-Straße 47 – 51 in Köln. Die Kläger waren Eigentümer in der Einheit und verfügten über eine eigene Ölheizung. Die Teilungserklärung vom 22.03.1993 sah u. a. in § 13 Ziffer 2 i. V. m. Ziffer 1 vor, dass Betriebskosten und Heizkosten nach dem Verhältnis der Quadratmeter-Wohnfläche zu verteilen seien.

    In der Eigentümerversammlung vom 18.08.2015 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 3 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2014. Die Einzelabrechnung der Kläger wies unter den Betriebskosten die Position „Endbestand Öl Haus 93“ mit einem Betrag von EUR 5.127,93 aus, diese Kosten wurden entsprechend der Wohnfläche auf die Kläger umgelegt mit einer Kostenbelastung der Kläger in Höhe von EUR 1.921,30. In der Gesamtabrechnung wurden diese Kosten unter sonstige Verwaltungskosten eingestellt. Die von der Firma C erstellte Einzelabrechnung wies Heizkosten der Kläger in Höhe von EUR 1.188,93 sowie einen Restbestand von EUR 5.127,93. Der Ölanfangsbestand war bislang nicht auf die Eigentümer umgelegt und in den Einzelabrechnungen erfasst worden. In der Vergangenheit wurden in den Jahresabrechnungen Abgrenzungsposten aufgeführt.

    Ziel der Klage war die Herausnahme von Kosten eines früheren Abrechungszeitraumes aus dem aktuellen Abrechnungszeitraum

    Mit der vorliegenden Klage begehrten die Kläger die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 3 über die Gesamt- und Einzelabrechnung insoweit, wie dort die Kosten für den Endbestand Öl Haus 93 in Höhe von EUR 5.127,93 aufgenommen worden sind. Die Kläger vertreten die Auffassung, die Verteilung der Kostenposition „Endbestand Öl Haus 93“ widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil im Jahr 2014 nur so viel Heizöl verbraucht worden sei, wie auch zugekauft worden sei, es seien keine weiteren Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden. Die Kläger würden mit Kosten belastet, die im Abrechnungszeitraum nicht angefallen seien.

    Erstinstanzliches Gericht sah die Hereinnahme der Kosten als ordnungsgemäße Verwaltung an

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage mit Urteil vom 26.04.2016 ab. Zur Begründung führte es aus, dass der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Da die Kosten für den Ölbestand in der Vorjahresabrechnung als Abgrenzungsposten enthalten gewesen seien, sei bislang eine Umlage auf die Eigentümer weder gemäß § 16 Abs. 2 WEG noch nach Verbrauch erfolgt. Nach der Rechtsprechung des BGH seien diese Kosten der Bevorratung nach § 16 Abs. 2 WEG oder dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umzulegen, um denkbaren Liquiditätslücken vorzubeugen. Um den Anforderungen dieser Rechtsprechung Genüge zu tun, sei es im Umstellungsjahr erforderlich, diesen Abgrenzungsposten aufzulösen und in dessen Höhe eine Position „Kosten“ in die Gesamtjahresabrechnung einzustellen, wobei die Umlage nach den Vorgaben des BGH erfolgen müsse. Dies sei vorliegend erfolgt, indem die streitgegenständliche Position in der Gesamtjahresabrechnung unter „Verwaltungskosten“ erfasst und in der Einzelabrechnung entsprechend dem Schlüssel für die sonstigen Verwaltungskosten umgelegt worden sei.

    Gegen dieses Urteil legten die Kläger Berufung zum Landgericht Köln ein.

    Urteil des Landgericht Köln

    Berufungsgericht urteilte, dass die Jahresabrechnung nicht die Kosten eines vorangegangen Zeitraumes enthalten dürfe

    Das Landgericht Köln urteilte nun, dass der angefochtene Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 18.08.2015 in Bezug auf die Position Endbestand Öl Haus 93 in Höhe von EUR 5.127,93 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Denn in der Jahresabrechnung seien nicht auch Aufwendungen für Heizkosten, die vor dem Abrechnungszeitraum getätigt worden seien, in Abrechnung zu bringen. Der Bundesgerichtshof habe sich in seiner Entscheidung vom 17.02.2012 damit zwar nicht ausdrücklich befasst, vielmehr habe er ausgeführt:

    „Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache Prüfung ließe sich im Fall der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus den Bestimmungen der Heizkostenverordnung herleiten. Diese erfordert lediglich eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen wird. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist. Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüsse zu verteilen“ (vgl. BGH NJW 2012, 1434 ff.).“

    Im Gesamtkontext würden diese Ausführungen jedoch nur den Rückschluss zulassen, dass Zahlungsflüsse, d. h. Ausgaben für Heizkosten in dem vor dem Abrechnungszeitraum liegenden Zeitpunkt in der Jahresabrechnung nicht aufzuführen seien, weil es sich ausschließlich um eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das jeweils betreffende Jahr handeln würde. Der bevorratete Brennstoff sei nicht anzugeben, denn es handele sich nicht um einen Geldfluss in dem betreffenden Jahr. Dies wäre auch systemwidrig, weil auch andere durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angeschaffte Gegenstände dort nicht aufgeführt würden. Der Ölbestand sei für die Wohnungseigentümer aus der Heizkostenabrechnung im Vergleich mit dem in der Gesamtabrechnung dargestellten Aufwand für den Einkauf von Brennstoffen erkennbar und damit nachvollziehbar (vgl. AG Bremen, ZMR 2014, 316 ff.). Es bestünde auch keine zwingende Notwendigkeit einer Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß dem Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG oder dem in der Teilungserklärung vorgesehenen allgemeinen Verteilungsschlüssel des bevorrateten Brennstoffes, denn eine entsprechende Umlage der verausgabten Gelder für noch nicht verbrauchten Brennstoff, die aber nicht in dem entsprechenden Abrechnungsjahr verausgabt worden sind, bedürfe es nicht, auch wenn dieses darauf zurückzuführen sei, dass (vorliegend) erstmals entsprechend den Vorgaben des BGH die Abrechnung in Bezug auf die Heizkosten vorgenommen werde. Der Einkauf von Brennstoffen könne in der Zukunft unter Berücksichtigung der Bevorratung an den zu erwartenden Verbrauch angepasst werden, so dass dementsprechend die noch vorhandene Bevorratung reduziert werde und die einzelnen Wohnungseigentümer nach der Maßgabe der Heizkostenverordnung belastet werden. Die Notwendigkeit einer Verteilung von Kosten, die im dem zugrundeliegenden Abrechnungsjahr nicht angefallen seien, bestünde nicht. Eine Liquiditätslücke, die zu einer solchen nachträglichen Belastung Anlass geben würde, sei nicht ersichtlich.

    Im Ergebnis seit sowohl die Einzelabrechnung als auch die Gesamtabrechnung für ungültig zu erklären

    Dementsprechend sei sowohl die Einzelabrechnung als auch die Gesamtabrechnung, soweit der entsprechende Betrag in den Verwaltungskosten aufgeführt sei, für ungültig zu erklären.

    Quelle: Landgericht Köln

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  3. WEG-Recht: Wohnungseigentümer klagen gegen die Belegung einer Nachbarwohnung mit Flüchtlingen.

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    Amtsgericht Traunstein, 18.09.2015, Az.: 319 C 1083/15

    Das Wohnungseigentum untersteht unter Anderem dem Schutz des § 1004 BGB. § 1004 BGB ist eine zentrale Anspruchsgrundlage des Zivilrechts. Er schützt das Eigentum und sichert es gegen Beeinträchtigungen von dritter Seite und kann für den Anspruchsinhaber daher einen Beseitigungs- und/oder einen  Unterlassungsanspruch begründen.

    Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat somit einen Unterlassungsanspruch, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmungswidrig genutzt wird.

    Der entsprechende Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer kann auch nach Beschlussfassung von der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

    In dem hier besprochenen Fall hatten sich mehrere Wohnungseigentümer zusammengetan, um im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Belegung einer Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft durch mehrere Flüchtlinge zu verhindern.

    Sachverhalt: Antragsteller in diesem einstweiligen Verfügungsverfahren waren verschiedene Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Diese wandten sich in dem Verfügungsverfahren gegen die Überlassung einer Wohnung der Wohnungseigentümergemeinschaft an 11 Asylbewerber. Die Wohnung war ca. 80 m² groß, bestehend aus zwei getrennten Schlafräumen im OG mit 12 m² bzw. 18 m², einem Bad, offenem Wohnbereich mit Küche nebst Gäste-WC im Erdgeschoss.

    Als Begründung wurde durch die Wohnungseigentümer angeführt, dass die starke Belegung mit den Flüchtlingen dazu führen werde, dass die Gemeinschaftsflächen der WEG gegenüber einer normalen Wohnnutzung z. B. durch Raucher stärker genutzt würden, womöglich auch Personen ihre Notdurft im Freien, auf Gemeinschaftsflächen, verrichten könnten, wenn die Toilette besetzt sei.

    Amtsgericht Traunstein: Das Amtsgericht Traunstein wies die einstweilige Verfügung nun ab. Zwar könne jeder Wohnungseigentümer Ansprüche aus §§ 14, 15 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer selbst geltend machen, insbesondere den hier geltend gemachten Abwehranspruch nach §§ 1004, 1011 BGB, eines Eigentümerbeschlusses bedürfe es hierzu nicht. Allerdings bestünde der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nach §§ 1004, 1011 BGB vorliegend nicht.

    Zwar seien alle Wohnungen in der Teilungserklärung als solche bestimmt worden, so dass dort nur eine Wohnnutzung bzw. eine solche Nutzung zulässig ist, die bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören und beeinträchtigen würde, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Wohnung.

    Dies schließe es aber nicht schlechthin aus, eine Wohnung in dieser Anlage zum dauernden Bewohnen durch Asylbewerber zu überlassen. Abzustellen sei darauf, ob im Einzelfall Beeinträchtigungen vorliegen oder aufgrund bestimmter Tatsachen für die Zukunft zu befürchten seien, die mehr stören als bei einer normalen Vermietung.

    Im vorliegenden Fall würden von den Antragstellern weder Tatsachen glaubhaft gemacht, wonach entsprechende Beeinträchtigungen bereits vorliegen würden, noch dafür, wonach diese in Zukunft zu befürchten seien. So werde lediglich gemutmaßt, dass die starke Belegung zu einer stärkeren Nutzung durch Raucher und zu einer Verrichtung der Notdurft auf Gemeinschaftsflächen führen würde.

    Derartige bloße Mutmaßungen würden jedoch keine entsprechenden Tatsachen begründen.

    Nach §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG sei abzuwägen zwischen dem Recht des Wohnungseigentümers, mit seiner Wohnung nach Belieben zu verfahren und der Pflicht zur Rücksichtnahme auf die anderen Wohnungseigentümer. Zulässig sei nur ein Wohngebrauch, wie er unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Größe der Wohnungen noch im Rahmen des Üblichen liege. Gewisse Anhaltspunkte für die Belegungsdichte einer Wohnung könne die Richtzahl von höchstens 2 Einzelpersonen pro Einzelzimmer geben. Das Gleiche gelte für die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zur Frage, wann eine Überbelegung und damit eine übermäßige Benutzung einer Wohnung anzunehmen sei.

    Zur Belegung mit Aussiedlern bzw. Flüchtlingen habe das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluss vom 09.02.1994 (NJW 1994, 1662 – beck-online) ausgeführt, die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern halte sich im zulässigen Rahmen, wenn in etwa ein Richtwert von 2 Personen je Zimmer eingehalten werde und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m² vorhanden sei.

    Im streitgegenständlichen Verfahren werde eine ca. 80 m² große Wohnung, bestehend aus zwei getrennten Schlafräumen im OG mit 12 m² bzw. 18 m², einem Bad, offenem Wohnbereich mit Küche nebst Gäste-WC im Erdgeschoss von aktuell 11 Asylbewerbern bewohnt, wie glaubhaft gemacht. Eine derartige Belegung übersteige die in der zuvor zitierten Rechtsprechung aufgelegten Belegungsgrundsätze.

    Nach Auffassung des Gerichts könnten diese jedoch derzeit nicht mehr herangezogen werden, da die aktuelle Wohnraumsituation dies nicht mehr zulassen würde. Demzufolge gelte auch derzeit die Verwaltungsrichtlinie der Regierung von Oberbayern, wonach bei Anmietung von Wohnraum für jeden Asylbewerber mindestens 7 m² zur Verfügung stehen müssen, nicht.

    Ohnehin werde vorliegend dieser Wert noch eingehalten, da jedem Asylbewerber 7,27 m² zur Verfügung stünden.

    Auch werde nicht glaubhaft gemacht, dass die derzeitige Belegung mit 11 Asylbewerbern nicht nur ein temporärer Zustand sei. Darüber hinaus sei auch ein Verfügungsgrund nicht glaubhaft gemacht worden. Die für eine Entscheidung vorausgesetzte Dringlichkeit sei nicht erkennbar.

    Quelle: Amtsgericht Traunstein

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  4. WEG-Recht: Zustimmungspflicht der Wohnungseigentümer zur Anbringung einer Mobilfunksendeanlage

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    Bundesgerichtshof, 24.01.2014, Az.: V ZR 48/13

    Gemäß § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

    Gem. § 22 Abs. 1 S. 2 WEG ist diese Zustimmung nur dann nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

    In dem oben genannten Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden ob der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Anbringung von Mobilfunksendeanlagen rechtsgültig war, obwohl ein Mitglied der WEG gegen den Beschluss gestimmt hatte.

    Sachverhalt: Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem 22-stöckigen Hochhaus mit Flachdach. Auf diesem Flachdach befinden sich zwei Mobilfunksendeanlagen. Eine dieser Anlagen wurde von der F. GmbH betrieben.

    Am 23.11.2010 wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mehrheitlich beschlossen, den Vertrag mit der F. GmbH zu „verlängern“ und dem Unternehmen zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten.

    Gegen diesen Beschluss wandte sich die Klägerin, der sowohl bei Beschlussfassung als auch im Zeitpunkt der von ihr erhobenen Anfechtungsklage eine Dachgeschosswohnung gehörte und die darüber hinaus nach wie vor Eigentümerin zumindest einer weiteren Eigentumswohnung war.

    Das zunächst angerufene Amtsgericht folgte der Ansicht der Klägerin und gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zum Landgericht blieb erfolglos. Beide Instanzen begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Anbringung der Mobilfunkanlage eine bauliche Veränderung sei, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte.

    Mit der zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof möchten die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

    Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof hat die Revision nun ebenfalls zurückgewiesen und die Rechtsauffassung der Vorinstanzen mit der Erwägung bestätigt, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen bestünde.

    Somit stelle dies eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen müsse (§ 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG).

    Entgegen der Auffassung der Beklagten sei eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach bestünde zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden.

    Die Norm regele aber nicht den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG solle sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen (§ 903 BGB), grundsätzlich gewahrt bleibe.

    In diese Befugnis dürfe nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen seien.

    Für die Konkretisierung dieser spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit würden die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte keinen brauchbaren Maßstab liefern. Das gelte umso mehr, als das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage – auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen – ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlange.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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