Mietmangel Schimmel Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Mietmangel Schimmel

  1. Feuchtigkeit ohne Schimmelbildung im Erdgeschoss einer Altbauwohnung ist kein Mangel iSd § 536 BGB

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    Amtsgericht Paderborn, Urteil vom 30.09.2022, Az. 51 C 90/21

    Wenn sich im Erdgeschoss eines Altbaus Feuchtigkeit in den Wänden befindet, es aber nicht zu einer Schimmelbildung kommt, stellt dies keinen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung gemäß § 536 Abs.1 BGB führt. Der Vermieter hingegen hat keinen Anspruch auf Entfernung von Waschmaschine und Trockner aus der Mietwohnung, selbst wenn im Keller ein Raum dafür zur geteilten Nutzung zur Verfügung steht. Allenfalls kann er eine fachgerechte Installation der Geräte verlangen.

    In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin die Miete gemindert, weil im Keller, sowie in ihrer Wohnung im Erdgeschoss eines 1924 errichteten Gebäudes Feuchtigkeit in den Wänden sei. Sie erhob Klage gegen den Vermieter und beantragte die Feststellung der Mietminderung und Trockenlegung der Wände. Der Vermieter vermutete eine Mitverursachung durch die Mieterin und forderte Nachzahlung der geminderten Miete sowie eine Entfernung von Waschmaschine und Trockner aus der Wohnung der Mieterin.

    Sachverhalt

    Mieterin hatte feuchte Wände in ihrer Altbauwohnung

    Zwischen den Parteien besteht ein im Jahr 2019 geschlossener Mietvertrag, die Klägerin mietet eine Erdgeschosswohnung in einem 1924 erbauten Gebäude von der Beklagten. Die Klägerin nutzt eine Waschmaschine, sowie einen Trockner in ihrer Wohnung. Im Keller des Gebäudes ist ein Raum, der zu diesem Zweck von allen Mietern genutzt werden kann.

    Die Klägerin stellte erhebliche Feuchtigkeit sowohl im Keller des Gebäudes als auch in den Wänden ihrer Wohnung fest. Als der Beklagte diese, trotz Anzeige durch die Klägerin, nicht entfernte, minderte sie die Miete. Die Feuchtigkeit stelle einen Mangel der Mietsache iSd § 536 Abs.1 BGB dar.

    Vermieterin sah Mieterin wegen unsachgemäßer Lüftung in der Pflicht

    Der Beklagte wendet ein, Die Feuchtigkeit stelle keinen Mangel dar, da es nicht zu einer Schimmelbildung gekommen sei. Sie sei zudem üblich für ein Gebäude aus dem Baujahr 1924, es sei daher unverhältnismäßig, wenn er durch den Bau bedingte Ursachen beseitigen müsse. Darüber hinaus vermutete der Beklagte, dass jedenfalls die Feuchtigkeit in der Wohnung der Klägerin durch unsachgemäße Lüftung sowie die Nutzung der Waschmaschine und des Trockners in der Wohnung mitverursacht worden sei.

    Amtsgericht Paderborn

    Das Amtsgericht Paderborn wies die Klage als unbegründet ab. Sowohl der Keller als auch die Wohnung der Klägerin seien durch die festgestellte Feuchtigkeit nicht mangelhaft iSd § 536 Abs.1 BGB. Der Beklagte habe daher einen Anspruch auf Zahlung der aufgrund der Minderung zurückbehaltenen Miete. Ein Anspruch auf Entfernung des Trockners und der Waschmaschine bestehe jedoch nicht.

    Amtsgericht erkannte die Feuchtigkeit als dem Baustandard entsprechend an

    Zur Mangelfreiheit des Kellers führt das Gericht aus, wenn, wie hier, keine gesonderte Beschaffenheit der Mieträume vertraglich festgelegt worden sei, dann müsse der Zustand lediglich den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften entsprechen. Dies sei hier der Fall. Ein Sachverständiger stellte fest, dass in den Kellerräumen zwar erhebliche, jedoch dem derzeitigen Baustandard entsprechende Feuchtigkeit herrscht. Schimmelbildung wurde nicht festgestellt.

    Auch die Feuchtigkeit in der Wohnung der Klägerin stelle nach Ansicht des Gerichts keinen zur Mietminderung führenden Mangel dar. Ein Sachverständiger führte aus, dass bis zu einer Höhe von einem Meter über dem Boden sehr hohe Feuchtigkeitswerte festzustellen sind. Diese seien insbesondere durch eine, zur Bauzeit des Gebäudes übliche, mangelhafte Vertikalabdichtung bedingt. Eine Gefahr des weiteren Aufstiegs der Feuchtigkeit bestehe aktuell nicht. Schimmel wurde auch dort nicht festgestellt, lediglich feuchtigkeitsbedingte Salzaufblühungen, die ein Zerbröseln des Putzes verursacht hatten. Der Sachverständige führte weiterhin aus, dass bei dieser Feuchtigkeit Schimmelbildung zu erwarten wäre, wenn die Klägerin die Räume unsachgemäß lüften würde. Da keine Schimmelbildung zu erkennen war, scheiden Belüftungsfehler aus.

    Trotz gegenteiligen Sachverständigengutachten entschied das Gericht, dass kein Mietmangel gegeben sei

    Entgegen einer Einschätzung des Sachverständigen, der eine solch ausgeprägte Feuchtigkeit in Wohnräumen für nicht hinnehmbar hielt, sah das Gericht darin keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel. Die Feuchtigkeit schränke die Benutzung der Wohnung nicht ein. Lediglich der zerbröselte Putz beeinträchtige die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung , auf einer Höhe von bis zu einem Meter über dem Boden jedoch nur unerheblich gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB.

    Zudem sieht das Gericht keinen Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Entfernung des Trockners und der Waschmaschine, da die nach den Ausführungen des Gutachters nicht ursächlich für die Feuchtigkeit seien. Der vertraglich vereinbarten Informationspflicht über das Aufstellen der Geräte in der eigenen Wohnung sei die Klägerin nachgekommen. Lediglich eine sachgemäße Installation könne gefordert werden, diese werde vorliegend aber nicht durch den Beklagten bemängelt.

    Quelle: AG Paderborn

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Auch eine nach früherem Baustandard errichtete Altbauwohnung muss frei von Schimmel sein.

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    Landgericht Lübeck, 15.02.2018, Az.: 14 S 14/17

    Gemäß § 91a ZPO wird bestimmt, dass wenn die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

    So kann also der Kläger der zunächst eine zulässige und begründete Klage erhoben hat, die im Nachgang dann wegen eines erledigenden Ereignisses unzulässig oder unbegründet wurde, der Kostenlast entgehen. Denn nach dem bisherigen Sach- und Streitstand dürfte vor dem erledigenden Ereignis bei begründeter Klage die Kostenpflicht beim Beklagten gelegen haben.

    Anders liegt es im Fall der Klagerücknahme nach § 269 ZPO. Danach kann  die Klage ohne Einwilligung des Beklagten bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden. Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist aber verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind.

    Im nachstehenden Urteil hatte die Landgericht Lübeck unter anderem darüber zu entscheiden, welcher Partei die Kosten für einen Antrag aufzuerlegen waren, der zwar gestellt vom Amtsgericht im Urteil aber unberücksichtigt geblieben ist.  Es erfolgte kein Berichtigungsantrag. Das Landgericht entschied, dass in diesem Fall die Kosten dem Kläger aufzuerlegen seien. Die Rechtshängigkeit des Antrags sei wegen Versäumung der Frist des § 321 ZPO erloschen, daher erscheine es sachgerecht § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO anzuwenden, da es in der Hand der Kläger gelegen habe einen entsprechenden Antrag auf Urteilsergänzung zu stellen. Eine Anwendung des § 91a ZPO würde zu dem Ergebnis führen, dass die Beklagte auch diese Kosten tragen hätte. Es fehle aber eine titulierte oder rechtkraftfähige Entscheidung über diesen Teil, sodass die Kläger ihn noch einmal einklagen mussten. Dieser Fall stehe daher dem § 269 ZPO näher als der Situation des § 91a ZPO, auch wenn der Antrag begründet sei.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Die Kläger waren Mieter einer Wohnung, die Beklagte war Vermieterin. Die Kläger klagten auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung sowie der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts. Sie verlangten einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung.

    Kläger hatten Altbauwohnung von der Beklagten gemietet

    Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Erdgeschoss mit 2,5 Zimmer und einer Wohnfläche von 60,92 m2. Das Mitverhältnis war mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossen worden und bestand seit dem 16.Juli 2008.

    In § 8 Abs. 1 des Vertrages hieß es in Bezug auf die Pflichten des Mieters im Umgang mit der Mietsache u.a.: „Er hat, insbesondere auch zur Vermeidung von Feuchtigkeits- und Frostschäden, für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.“

    Direkt unter der Wohnung der Kläger befand sich der Keller des Hauses. In dem Mietobjekt wurden 1990 neue kunststoffverglaste Fenster eingebaut. Die Beklagte hatte 2012 in der Wohnung Luftfeuchtigkeitsmessungen vorgenommen und Malerarbeiten vor allem im Fensterbereich des Wohnzimmers und im Bereich der Balkontür sowie im Bereich der dortigen Zwischenwand sowie ebenfalls im Schlafzimmer durchgeführt.

    Kläger hatten Schimmelpilz und Nässe als Mangel angezeigt

    Am 12.06.2014 zeigten die Kläger schriftlich das Vorhandensein von Schimmelpilz und Wärmebrücken in ihrer Wohnung sowie Nässe in ihrem Keller an  und setzten eine Frist bis zum 26. Juni 2016 zur Mängelbeseitigung. Diese blieb erfolglos.

    Die Kläger trugen vor, man habe Schimmelpilzbildung, die nicht auf falsches Lüftungsverhalten der Kläger zurückzuführen sei festgestellt, Wärmebrücken würden verhindern, dass man Möbelstücke unmittelbar vor Außenwände stellen könne, ohne dass Schimmel an den Wänden entstünde, sonst sei ein Luftaustausch nicht gesichert. Dies stelle einen Mangel dar und würde unzumutbaren Lüftungsaufwand verursachen.

    Nach Ansicht der Kläger waren diese Mängel bauseitig bedingt

    Ein Heizkörper sei falsch angebracht, auch ihr Keller sei regelmäßig nass, insbesondere nach starken Regenfällen. Die Nutzbarkeit des Kellers sei beeinträchtigt. Daher berufen die Kläger sich auf eine Mietminderung in Höhe von 15% der monatlichen Miete sowie einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 30% bis zur Mängelbeseitigung. Die Kosten dafür würden sich auf 25.000 Euro belaufen.

    Die Kläger beantragten festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, seit Juni 2014 die monatliche Bruttomiete von zurzeit monatlich 489,41 Euro um jedenfalls 15%, also 73,41 Euro, zu mindern. Sie beantragten festzustellen, dass die Kläger ferner berechtigt sind, monatlich ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von 30% der Bruttomiete in Höhe von 489,41 Euro, also 146,82 Euro, seit Juni 2014 bis zur dauerhaften und fachgerechten Beseitigung der Mängel oder bis zum Ende des Mietverhältnisses (falls die Mängel nicht beseitigt werden), geltend zu machen, insgesamt aber nicht mehr als 2.936,46 Euro aufgrund folgender Mängel:

    – Wärmebrücken, die insbesondere bei einer Außentemperatur von -5 ° C und einer Luftfeuchte in der Wohnung von 50% und einer Temperatur in der Wohnung von 20° C zu einer Schimmelpilzgefahr führen, insbesondere im Bereich der Fensteranschlüsse, der Fenster und der Balkontür, sowie im Bereich der Zimmerdecke und Außenwände,

    – Nässe im Kellerflur sowie im Kellerraum der Antragsteller, insbesondere nach starken Regenfällen.

    Die Kläger beantragten zudem, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 25.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

    Die beklagte Vermieterin argumentierte, dass hinsichtlich des Zustands auf den Standard bei Errichtung abzustellen sei

    Die Beklagte  beantragte, die Klage abzuweisen. Sie stellte sich gegen die Behauptungen der Kläger. Man müsse beachten, dass Maßstab für den vertragsgerechten Zustand eines Mietobjekts der Standard bei Errichtung sei. Es gäbe keine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit. Das Gebäude sei um 6% besser wärmegedämmt als vergleichbare Objekte.

    Das Amtsgericht hat der Klage nur teilweise stattgegeben. Insbesondere erkannte es ein Leistungsverweigerungsrecht nur in Höhe von 10% der Bruttomiete in Höhe von 489,41 Euro, also 48,94 Euro, seit Juni 2014  an, insgesamt aber nicht mehr als 978,82 Euro, aufgrund folgender Mängel:

    – Nässe im Kellerflur sowie im Kellerraum der Kläger.

    Zudem wurde die Beklagte zur Zahlung von 6.500,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01. April 2016 verurteilt.

    Nachdem das Amtsgericht der Klage teilweise stattgab legten beide Parteien Berufung ein

    Gegen dieses Urteil haben sowohl die Kläger als auch die Beklagten Berufung eingelegt.

    Die Kläger rügen mit ihrer Berufung die Ansicht des Amtsgerichts, sie könnten keine Mängelrechte wegen vorhandener Wärmebrücken geltend machen. Es sei auf die Schimmelpilzgefahr abzustellen, die sich in der Vergangenheit auch schon realisiert habe. Das Amtsgericht habe diese Tatsachen in  dem Urteil nicht umfassend gewürdigt. Es fehle an einer Auseinandersetzung mit dem Vortrag, dass man die Möbel nicht unmittelbar vor die Außenwände stellen könne.

    Die Kläger hätten erstinstanzlich vorgetragen, man habe der Beklagten bereits nach Einzug von der Schimmelpilzbeeinträchtigung berichtet. Daraufhin habe die Beklagte den Schimmel nur oberflächlich durch Überstreichen beseitigen lassen. Der Schimmel sei jedoch im Winter 2016/2017 zurückgekehrt. Er sei erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der l. Instanz bemerkt worden.

    In der Berufungsbegründung trugen sie vor, man würde die Räume zwischen 22°C und 24° C beheizen sowie zweimal am Tag ca. 15 Minuten stoßlüften.

    Die Kläger beantragten, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Reinbek vom 23. Dezember 2016, 17 C 288/15, die Beklagte zu verurteilen, festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, seit Juni 2014 die monatliche Bruttomiete von zurzeit monatlich 489,41 Euro um jedenfalls 15%, also 74,41 Euro zu mindern, dass die Kläger ferner berechtigt sind, monatlich ein Leistungsverweigerungsrecht in Hohe von 30% der Bruttomiete in Höhe von 489,41 Euro, also 146,82 Euro, seit Juni 2014 bis zur dauerhaften und fachgerechten Beseitigung der Mängel oder bis zum Ende des Mietverhältnisses (falls die Mängel nicht beseitigt werden) geltend zu machen, insgesamt aber nicht mehr als 2.936,46 Euro, aufgrund folgender Mängel:

    -Wärmebrücken, die insbesondere bei einer Außentemperatur von -5° C und einer Luftfeuchte in der Wohnung von 50% und einer Temperatur in der Wohnung von 20° C zu einer Schimmelpilzgefahr führen, insbesondere im Bereich der Fensteranschlüsse, der Fenster, der Balkontür sowie im Bereich der Zimmerdecke und Außenwände, beheizt würde sei die Wohnung auf 22° – 24° C, also sehr warm.

    hilfsweise, die Sache unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts die Sache an das Amtsgericht Reinbek zurückzuverweisen.

    Die Beklagte beantragte, die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Mit ihrer Berufung beantragte die Beklagte, das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 23. Dezember 2016, 17 C 288/15, abzuändern und die Klage im vollen Umfang abzuweisen.

    Die Kläger beantragten, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

    Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger nicht berechtigt seien, wegen des Mangels „Nässe im Kellerflur“ die Miete zu mindern. Der Keller sei auch nicht Gegenstand des Mietvertrages und somit Gegenstand einer Minderung. Eine Beeinträchtigung des Kellers sei auch von dem Sachverständigen nicht festgestellt worden. Es bedürfe aber einer Nutzungsbeeinträchtigung zur Minderung. Richtig sei, dass an der Wand  eine leichte Durchfeuchtung des Außenmauerwerkes festgestellt worden sei, die aber so minimal sei, dass sie kein Mietminderungsrecht begründe. Der Mietkeller sei nur Nutzraum, der von den Klägern uneingeschränkt als Abstellraum genutzt wurde.

    Da kein Mietminderungsanspruch bestehe, gebe es auch keinen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses.

    Ein Kostenvorschuss hätte nicht ausgeurteilt werden dürfen, da die prognostizierten Kosten für die Instandsetzung der Kellerwände (Nr, 5.2.) herabgesetzt werden mussten. Man könne nicht nachvollziehen, wie das Amtsgericht den Kostenvorschuss von 8,500,00 Euro ermittelt habe. Der Sachverständige habe Kosten in Höhe von 5.450,00 Euro prognostiziert. Dies widerspreche den Ausführungen im Urteil.

    Urteil des Landgerichts Lübeck

    Die zulässigen Berufungen der Parteien seien teilweise begründet und führen zur Abänderung der Entscheidung.

    Auf das Rechtsmittel der Kläger sei die Entscheidung teilweise abzuändern.

    Das Landgericht legte dabei zunächst den Antrag auf Feststellung der Minderungsberechtigung gemäß §§ 133, 157 BGB dahin aus, dass die Kläger die Minderungsquote von 15% nicht nur als Mindestquote begehren, da der Antrag sonst in Ermangelung ausreichender Bestimmtheit i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig sei.

    Landgericht sah Minderungsrecht wegen Schimmel und Wärmebrücken

    Dieser Antrag sei begründet. Den Klägern stehe ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, denn in der Wohnung bestehe die Gefahr der Schimmelpilzbildung wegen der vom Sachverständigen im Ausgangsgutachten festgestellten Wärmebrücken.

    Weist die Mietsache zur Zeit der Überlassung Mängel auf, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit mindert sich gem. § 536 die Miete kraft Gesetz.

    Ein Mangel liege vor, wenn die „Istbeschaffenheit“ von der „Sollbeschaffenheit“ der Mietsache abweicht. Dabei ist die Verkehrsanschauung Auslegungsmaßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch. Folglich sei nach den Auslegungsregeln {§§ 133, 157, 242 BGB), nach Nutzungszweck und dem Grundsatz von Treu und Glauben zu prüfen, welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages erwarten könne.

    Ist die Bauweise zu bewerten, richte sich die Ermittlung des Standards nach dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Dieser sei ausschlaggebend für den zu erwartenden Standard.  Es seien insbesondere das Alter und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Allerdings dürfe der Mieter auch ohne besondere Absprache einen gewissen Mindeststandard nach heutigen Maßstäben in Ansinnen der Verkehrsanschauung erwarten. Dazu gehöre, dass die Wohnung schimmelfrei sei.

    Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzerscheinungen stellen in rechtlicher Hinsicht unabhängig von ihrer Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar. Der vertraglich geschuldete Gebrauch sei dadurch auch beeinträchtig.

    Bei Beurteilung des Mangels sei nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung abzustellen

    Dem Mangel stehe nicht entgegen, dass bei Errichtung die geltenden DIN-Vorschriften eingehalten und die Regeln der Baukunst verfolgt worden seien.

    Dies sei für den geschuldigten Standard auch nicht entscheidend. Der Mieter könne auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren. Dies sei ein einzuhaltender Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens.

    Zur Mangelhaftigkeit genüge das Vorliegen einer konkreten Gefahr, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte. Die Befürchtung der Zustand der Sache werde zum Eintritt des Schadens führen, könne dafür genügen. Kenntnis von der Gefahr müsse der Mieter nicht haben.

    Die Beurteilung der Gefahr sei aus Sicht eines „verständigen Durchschnittsmieters“ vorzunehmen. Nicht ausreichend seien aber abstrakte oder haltlose Gefahren. Es bedürfe eines wissenschaftlichen Nachweises. Die Verwirklichung von  Fehlern, die außerhalb der Mietsache lägen, dürfte nicht fernliegend sein. Nicht ausreichend seien Gefahrenquellen, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen seien und es keine Anhaltspunkte für eine solche Einwirkung gegeben habe.  Es bedürfe also eine mehr oder weniger konkrete Schadensgefahr.

    Dabei legt das Gericht folgendes Motiv zugrunde:  Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen könne.

    Folglich könnten auch latente Gefahren die Wertschätzung und den Gebrauch der Sache beeinträchtigen, wenn eine begründete Gefahr-Besorgnis bestehe.

    Schon nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dürfe die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht „unerheblich“ sein. Gleiche Maßstäbe gelten für Gefahren, die aus der Beschaffenheit der Mietsache selbst herrühren würden,  da der Vermieter erst recht für diese einstehen müsse.

    Eine begründete Gefahr sei auch dann gegeben, wenn der Mieter den Schadenseintritt nur so verhindern könne, in dem er die Mietsache nur mit Einschränkungen, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet sei, nutze.

    Ein überdurchschnittlich vorsichtiger Mieter dürfe nicht schlechter gestellt werden, als der durchschnittlich handelnde Mieter, bei dem der Schaden eintreten würde und der dann die Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend mache.

    Ein Mieter ist ohne besondere vertragliche Vereinbarungen grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten.

    Man müsse berücksichtigen, dass eine Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen müsse, bevor man von vertragswidriger Nutzung ausgehen dürfe.  Lüften müsse der Mieter daher egal in welcher Wohnung er wohnt nur in zumutbarem Umfang. Bei Notwendigkeit von übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften  zur Vermeidung von  Feuchtigkeitsschäden sei das Gebäude mangelhaft. Eine Wohnung müsse sich mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lassen.

    Die Mieträume müssten daher so geschaffen sein, dass man sie ohne großen Aufwand auf einem Niveau von ca. 55% relativer Luftfeuchte halten könne, ohne dass sich z.B. Schimmel bilde. Ausreichend dafür sei zweimal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperatur von durchschnittlich 20° C. Daher stelle die Notwenigkeit dreimal für ca. neun Minuten zu Lüften bereits ein übermäßiges Erfordernis dar.

    In einem derartigen Fall bedürfe es einer besonderen vertraglichen Vereinbarung. Das gewöhnliche zweimalige Stoßlüften ließe sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Üblich sei morgens nach dem Aufstehen und abends zu lüften um eine ausreichende Luftzirkulation zu sichern, zu diesen Zeiten sei der Mieter auch regelmäßig in der Wohnung anzutreffen.

    Die Baussubstanz dürfe nicht dazu führen, dass der Mieter übermäßig Lüften müsse

    Dabei liege es im Pflichtenkreis des Vermieters, zu sichern, dass ein vertragsgemäßer Gebrauch zur üblichen Lebensgestaltung des Mieters möglich ist. Er müsse tagsüber die Wohnung verlassen dürfen. Dies sei auch bei Rentnern nicht anders. Auch die sollen zu jeder Zeit die Wohnung tagsüber verlassen können.

    Unzumutbar sei auch die Notwendigkeit das Schlafzimmer ständig mit 20° C beheizen zu müssen, denn üblich seien 16° C bis 18° C. Auch zusätzlichen Dämmung oder Heizquellen sowie das Abrücken der Möbel von den Außenwänden seien unzumutbar.

    Möbel müssten vom Mieter an jede beliebige Stelle der Wohnung aufgestellt werden können. Dies gehöre zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes. Somit sei im vorliegenden Fall unzumutbar, die Möbel von der Wand abrücken zu müssen. Würden die Möbel nicht abgerückt und entstünde deswegen Schimmel, sei dies nur dann kein Mangel der Mietsache, wenn zuvor eine Vereinbarung über die Notwendigkeit geschlossen wurde.

    Es gelte nicht als übliches Wohnverhalten die Feuchtigkeit mit speziellen Hilfsmitteln ständig messen zu müssen.

    Der BGH hatte in einer vorgegangenen Entscheidung aufgeführt, dass bei einer Einzimmerwohnung von 30 m2 während der Anwesenheit von zwei Personen während des Tages viermal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften sei. Kipplüften sei aber nicht vergleichbar effektiv wie Stoßlüften und müsse um ein Vielfaches öfter bzw. länger vorgenommen werden.

    Ein Ausschluss der Mängelrechte kann nur bei Vertretenmüssen des Mieters für den Mangel angenommen werden.  Dies wäre dann gegeben wenn mit der Mängelbildung gerechnet werden musste. Es werde auf § 276 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB abgestellt und unter Beachtung von üblichem und erwartbarem Lüftungsverhalten eine Mieters geprüft.

    Stehe also fest, dass eine Mietwohnung trotz Einhaltung des üblichen und vertraglich geschuldeten Heiz- und Lüftungsverhaltens bei einer durchschnittlichen Feuchtigkeitsproduktion bei der gegebenen Nutzung nicht frei von Schimmelpilz zu halten sei, sei die Wohnung mangelbehaftet, ohne dass es auf das tatsächliche Wohnverhalten ankäme.

    Somit bestehe nach diesen Grundsätze eine einen Mietmangel begründende Gefahr der Schimmelpilzbildung aufgrund geometrischer Wärmebrücken.

    Das AG habe keine bindende Tatsachenfeststellungen i.S.v. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinsichtlich des Vorliegens eines Mietmangels getroffen. Es sei nämlich dafür erforderlich, dass die Beweisverwertung im Protokoll gem. § 160 Abs. 3 ZPO ggfs. zusammen mit der Beweiserörterung nach § 285 ZPO festgestellt wurde.

    Es ließen sich jedoch keine Anhaltspunkte finden, dass die Akte des selbstständigen Beweisverfahrens beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sei oder eine Erörterung des Beweisergebnisses stattgefunden habe.

    Deswegen müsse die Kammer eigene Feststellungen zu treffen. Bezugnehmend auf das Ergebnis der selbstständigen Beweisverfahren des Amtsgerichts stehe fest, dass eine Gefahr für die Wohnung vorliege.

    Die Beurteilung habe sich an heutigen Normen und Vorschriften zu orientieren

    Nach heutigen Normen sei bei der Planung und Errichtung von Gebäuden das Risiko der Schimmelpilzbildung durch geeignete Maßnahmen zu verringern. Ein Sollwert der raumseitigen Oberflächentemperatur liege an der ungünstigsten Stelle bei 12,6°, der auch für den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung des Bestandsgebäudes in bauphysikalischer Hinsicht als Beurteilungskriterium für die „niedrigste raumseitige Oberflächentemperatur vor dem Schimmelpilzbefall“ herangezogen werde, da sich diese Variablen nicht verändert hätten.

    Werde der niedrigste Wert der DEN ISO 13788 unterschritten,  bestehe unabhängig von der Bauzeit des Gebäudes das Risiko, dass an den entsprechenden Stellen ein Schimmelpilzbefall eintrete. Die „niedrigste raumseitige Oberflächentemperatur vor dem Schimmelpilzbefall“ sei daher als objektives Beurteilungskriterium heranzuziehen. Die normativen Randbedingungen nach DIN 4108-2:2003-07 würden dabei wie folgt lauten: Innenlufttemperatur 20° C, relative Raumluftfeuchte 50%s Außenlufttemperatur -5° C.

    Vorliegend werde der aus bauphysikalischer Sicht zur Vermeidung eines Schimmelpilzrisikos erforderliche Sollwert für eine raumseitige Oberflächentemperatur von mindestens 12,6° C im Bereich der Außenwandmitte nicht unterschritten, in den Außenwandecken ergebe sich demgegenüber rechnerisch eine raumseitige Wandoberflächentemperatur von 11,2° C, so dass der Sollwert nicht eingehalten werde.

    Für eine angenommene Möblierung an der Außenwand liege rechnerisch eine raumseitige Wandoberflächentemperatur von aufgerundet lediglich 7,0° C vor. Insofern werde der aus bauphysikalischer Sicht zur Vermeidung eines Schimmelpilzrisikos geforderte Sollwert deutlich unterschritten. Im Bereich der Fensterlaibungen liege eine raumseitige Oberflächentemperatur von abgerundet 9,8° C vor, so dass auch hier der Sollwert unterschritten werde.

    Es sei damit eine  wissenschaftlich verifizierte und somit nicht nur ganz fern liegende Gefahr der Schimmelpilzbildung im Bereich der Außenwandecken, der Fensterlaibungen sowie generell im Bereich der Außenwände für den Fall ihrer Möblierung vorhanden.

    Daran würde sich nichts ändern hätten die Kläger die Wand gar nicht möblieren wollen, denn auf die tatsächliche Beeinträchtigung des Gebrauchs des Mieters komme es nicht an. Es genüge, wenn der Mieter die Mieträume überhaupt nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzen könne oder wollte.

    Eine Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs, sei dadurch gegeben, dass die Wohnung nicht vollständig genutzt werden könne, weil an die Außenwand keine Möbel gestellt werden könnten.

    Es ist nicht zumutbar den Klägern aufzuerlegen zunächst abwarten zu müssen bis der Schaden eingetreten sei, da es sich nicht nur um eine bloß fernliegende abstrakte Gefahr handele.

    Das Unterschreiten der Grenzwerte belege das Bestehen einer Gefahr. Solche technischen Regeln seien gerade dafür gedacht das Bestehen von Gefahren zu definieren. Gerade bei gesundheitsgefährdenden Stoffen, müssten solche Regelungen beachtete werden. Daran ändere sich nichts wenn auch nicht jeder Schimmelpilz eine Gefahr für die Gesundheit darstelle.

    Unterhalb des Grenzwertes für die Entstehungsgefahr von Schimmelpilz könne nicht nach Wahrscheinlichkeiten unterschieden werden. Ein angepasstes Wohnverhalten, das den Schimmel vermeiden könnte, ist unerheblich, da die Zumutbarkeit der rechtlichen Wertung unterliege.

    Die Mieter treffe insbesondere dann kein Verschulden, wenn sie nicht erkennen konnten, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache in einem Gebäudemangel oder in einem besonders schadensempfindlichen Gebäudezustand haben und dass zur Vermeidung der Schäden bestimmte Änderungen der Wohngewohnheiten erforderlich sind.

    Bei schadensanfälliger Wohnung bedürfe es spezieller Hinweise des Vermieters

    Es bedürfe Hinweise des Vermieters bei einer schadensanfälligen Wohnung, über die Art des Heizens und Lüftens. Ansonsten müsste man vom Mieter erwarten zuvor einen Sachverständigen zu beauftragen, der ihm aufzeige, wie er im konkreten Einzelfall  wie oft in welcher Form zu lüften sei. Das könne nicht Mieterpflicht sein.

    Stehe also fest, dass eine Schimmelpilzbildung durch ein vertraglich geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten nicht vermieden werden könne, komme es auf das tatsächliche Lüftungsverhalten der Mieter nicht mehr an. Die individuelle Feuchtigkeitsproduktion eines Mieters festzustellen wäre im Einzelnen und über einen längeren Nutzungszeitraum nicht praktikabel und nicht verlässlich.

    Feuchtigkeit, die beim Kochen und Duschen entstehe, würde durch das zumutbare zweimalige Lüften für zehn Minuten am Tag entgegnet.

    Das Gericht erwähnt noch, dass nach vorliegenden Feststellungen selbst ein dreimaliges Stoßlüften von zehn Minuten die Gefahr der Schimmelpilzbildung nicht ausgeräumt hätte.

    Da der Mietvertrag schon keine abweichende Vereinbarung enthalte, könne auch dahinstehen, ob die Klauseln einer Kontrolle nach § 307 BGB standhalten würden. Bei einer solchen Prüfung wären hohe Anforderungen an eine Hauptleistungspflicht einschränkende Klausel zu stellen. Man dürfe dem Mieter nur mit erkennbaren, konkret überschaubaren Risiken belasten. Das Risiko der Schimmelpilzbildung, belaste den regelmäßig bauphysikalisch nicht geschulten Mieter übermäßig.

    Eine solche Regelung enthalte der Mietvertrag jedoch nicht. Er beschreibe nur die regelhafte Mieterpflicht des Lüften und Heizens.

    Zudem habe der Mieter oft nicht die Kenntnisse über die bauphysikalischen Zusammenhänge, um erkennen zu können, welche Veränderung im Lüftungs- und Heizverhalten im Einzelnen erforderlich ist, um altbaubedingte Mängel in dem o. b. Sinne ausgleichen zu können.

    Die Feststellung, dass sich die Gefahr im Winter reduzieren könne, wenn eine Luftfeuchtigkeit in der Raummitte von 40% vorhanden sei, sei unerheblich. Denn der DIN-Norm, komme die (widerlegliche) Vermutung zu, anerkannte Regel der Technik und insoweit auch Maßstab für die Berechnung zu sein.

    Der Wert in Höhe von 50% in der Din richte sich an Planer und enthalte einen gewissen Sicherheitszuschlag von 10%, der auch dem Mieter zuzubilligen sei soweit es um die Beurteilung der Schimmelpilzgefahr gehe. Dem Mieter sei zu zubilligen, dass er auch ohne Messgerät in zumutbarer Weise die Schimmelbildung vermeiden könne.

    Nach Ausführungen des Sachverständigen war das Minderungsrecht auf die Zeit Oktober – März, zu begrenzen, da die Gefahr nur für diese Zeit bestanden habe.

    Aus Klarstellungsgründen habe man im Tenor berücksichtigt, dass der zur Minderung berechtigten Mangel nicht allein in dem Bestehen von Wärmebrücken liege, sondern in der hierdurch bedingten Gefahr der Schimmelpilzbildung auch unter Einhaltung der von dem Mieter geschuldeten Obhutspflichten. Dies verstoße nicht gegen § 308 Abs, 1 ZPO, da es im begehrten rechtsschutzziel des Klägers liege und auch kein aliud darstelle.

    Somit durften die Mieter nicht nur mindern sondern die Miete auch teilweise zurückhalten

    Der Antrag zu 2. sei zulässig und überwiegend begründet. Den Klägern stehe nach  § 320 Abs. 1 BGB die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu, da sie einen zurückbehaltungsfähiger Gegenanspruch auf Mängelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 BGB hätten. Dieser resultiere aus der Gefahr der Schimmelpilzbildung.

    Die Höhe der Zurückbehaltungsquote bei dem dreifachen Betrag der monatlichen Minderung und sei begrenzt auf den vierfachen Betrag der monatlichen Bruttomiete. Dabei unterliege das Recht die Zahlung nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung, da durch die Minderung bereits ein Ausgleich zwischen Leistung und Gegenleistung geschaffen werde.

    Allerdings könne bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibe es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Der Mieter habe aber dafür einen Ausgleich durch § 536 BGB erhalten, da er nur eine geminderte Miete zu zahlen hatte.  Der Umstand  dass das Zurückbehaltungsrecht nur zukünftige Nutzungszeiträume umfasse, sei aber  bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten.

    Das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB dürfe bei der Miete daher nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten bemessen werden.

    Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts stehe die Geltendmachung eines Vorschussanspruchs in der ersten Instanz für die Beseitigung des Mangels nicht entgegen. Das Amtsgericht habe nämlich diesen Antrag nicht in den Tatbestand seiner Entscheidung aufgenommen und weder einen Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO noch eine Urteilsergänzung nach § 321 ZPO mangels Antrag vorgenommen. Somit sei die Rechtshängigkeit dieses Anspruchs weggefallen. Der Antrag sei auch in der Berufungsinstanz nicht wieder aufgegriffen worden. Somit könne das Zurückbehaltungsrecht bezogen auf diesen Mangel geltend gemacht werden.

    Die Feststellung eines bestehenden Zurückbehaltungsrechts durfte jedoch nur für die Zukunft getroffen werden, da für den vergangenen Zeitraum kein konkretes Feststellungsinteresse gem. § 256 Abs. 1 ZPO bestehe. Die Feststellung, dass die Parteien in der Vergangenheit ein Zurückbehaltungsrecht gehabt hätten, sei nicht schutzwürdig, da sie keinen Betrag einbehalten haben.

    Denn im Unterschied zur Mietminderung könne die trotz des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts gezahlte Miete nicht gem. § 812 BGB bzw. des speziellen § 813 BGB zurückgefordert werden, da die Norm dilatorische Einreden nicht erfasse.

    Die Berufung der Beklagten habe in der Sache zum Teil Erfolg.

    Es bleibe dabei, dass dem Kläger ein Minderungsberechtigung bezogen auf Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum der Kläger zustehe, denn es liege ein Mangel i.S.v. §536 Abs. 1 Satz 1 BGS vor.

    Nach Sachverständigengutachten komme das Gericht zu der Überzeugung, dass sowohl das Mauerwerk an der Außenwand des von den Klägern angemieteten Kellerraumes als auch der zu diesem führende Kellerflur Durchfeuchtungen aufweise. Man habe Farbablösungen im Außenwandbereich und der Wand Nr.4 festgestellt, welche auf das Vorhandensein von Feuchtigkeit hinweisen würden.

    Es seien durch die Verwendung des elektronischen Messgerät GANN Hydromette und der Oberflächenmesssonde Messwerte im oberen Bereich im Mittel 50 Digits und im unteren Bereich der ersten drei Mauerwerksschichten Messwerte von 125 bis 145 Digits festgestellt werden können. Von einer Feuchtigkeit im Kellermauerwerk sei bei 100 bis 150 Digits, von einem trockenen Mauerwerk bei 60 bis 80 Digits auszugehen. Man habe also deutliche Anzeichen für einen Feuchteeindrang aus dem Außenwandbereich nachgewiesen, deren Ursache in altersbedingtem Versagen der vertikalen Außenwandabdichtung liege.

    Die technischen Möglichkeiten zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung würden eine streichfähige Abdichtung von erdberührten Bauteilen erlauben. Diese habe auch damals bestanden. Allerdings würde die benutzten Anstrichmittel gegenüber den in den heute anerkannten Regeln der Technik vorgesehenen Abdichtungsstoffen über einen geringeren Abnutzungsvorrat verfügen und daher nur einen zeitlich begrenzten Schutz vor dem Eindringen von Bodenfeuchte bzw. Sickerwasser geben.

    Ein Ausschluss der Minderung nach  § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB sei nicht gegeben. Es liege keine nur  unerheblich beeinträchtigte Gebrauchstauglichkeit vor. Dies sei nur dann der Fall, wenn sie nicht spürbar ins Gewicht falle oder wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell sowie mit geringen Kosten zu beheben sei. Auf die Nutzung der Räume komme es bei der Bewertung nicht an, weswegen die Abwesenheit der Mieter nicht für eine Unerheblichkeit spreche.

    Die Gebrauchsbeeinträchtigung im Keller sei für die Kläger spürbar. Der Keller  sei zur Aufbewahrung von Gegenständen gedacht, welche üblicherweise auf den Boden und an die Wand gestellt würden. Durch die Feuchtigkeit sei diese Möglichkeit eingeschränkt. Der Baumangel könne nicht mit geringem Aufwand beseitigt werden.

    Unerheblich sei, dass die Kläger den Keller vollständig nutzten, da es nur auf die abstrakte Gebrauchsbeeinträchtigung ankomme.

    Anders liege der Fall aber bei der  Durchfeuchtungen im Kellerflur, da es an einer spürbaren Nutzungsbeeinträchtigung für die Mieter fehle. Er diene lediglich dem Zugang des Kellers und nicht der Verwahrung von Gegenständen, weswegen § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ein Minderungsrecht ausschließe.

    Das Gericht ging von einer Minderungsquote von 5% für den Mietkeller aus, wobei es sich an einschlägiger Rechtsprechung orientierte.

    Die Berufung sei jedoch in Hinblick auf ein auf die Nässe und Feuchtigkeit im Kellerflur und Kellerraum zugesprochenes Zurückbehaltungsrecht begründet, denn dem Kläger stehe ein solches Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB wegen der Feuchtigkeit im Keller nicht zu.

    Es scheitere am gleichzeitigen Begehren eines Kostenvorschuss für diesen Mangel, der jedoch vom Amtsgericht zugleich mit der begehrten Feststellung zuerkannt wurde.

    Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB sei ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruches aus § 535 BGB. Habe der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, entfiele das Zurückbehaltungsrecht ganz. Das Verlangen eines Vorschusses für die Selbstbeseitigung des Mangels lasse aber erkennen, dass man den Erfüllungsanspruch nicht mehr ernstlich verfolge.

    Ähnlich sei dies im Werkvertragsrecht, bei dem anerkannt sei, dass sich beide Rechte ausschließen bzw. der Besteller nicht gleichzeitig Mängelbeseitigung und Kostenvorschuss verlangen könne. Auch könne ein Vorschussanspruch des Auftraggebers von vornherein nur insoweit bestehen, als er nicht den restlichen Werklohn im Hinblick auf vorhandene Mängel zurückbehalten habe bzw. dürfe und diesen zur Mängelbeseitigung verwende (§ 242 BGB).

    Auch hier seien die Kläger auf den Vorschussanspruch zu verweisen, da er ihrem Rechtsschutzinteresse näher stehe.

    Die Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Mängelbeseitigungsvorschusses sei erfolglos. Der Kläger habe einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung aus §§ 536a Abs. 2 Nr. 1, 242 BGB wegen der Durchfeuchtungen des Kellerraumes(s.o.). Der zur Ersatzvornahme Berechtigte habe einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten, welcher bei Verzug des Vermieters bestehe.

    Die Mängelbeseitigungspflicht der Beklagten ergebe sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, mit welcher sie seit dem 27. Juni 2016 gem. § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verzug sei. Eine Fristsetzung sei durch Schreiben der Kläger am  12. Juni 2016 bis zum 26. Juni 2016 erfolgt, worauf die Beklagte nicht reagierte. Zudem liege eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung i.S.v. § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, da die Beklagte sich auch im Prozess gegen ihre Pflicht stellte.

    Die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten seien zu verlangen. Das Amtsgericht habe eine zutreffende Begründung zum ausgeurteilten Betrag geliefert. Der Vorschussbetrag sei richtigerweise auf 8.500,00 Euro eingeschätzt worden, wobei Kosten für den Sachverständigen einzubeziehen waren. Da jedoch nur die Kosten für Mangel in dem Kellerraum begründet seien, sei eine Reduzierung deshalb nicht erforderlich, weil nach Ansicht der Kammer eine Mietminderung und damit in gleicher Weise ein Vorschussanspruch hinsichtlich der Nässe im Kellerflur ausscheide.

    Im Rahmen der Kostenentscheidung wurden dem Kläger die Kosten des (Teil-)Klageantrages gem. § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO auferlegt, der vom Amtsgericht im erstinstanzlichen Verfahren übergangen und dessen Rechtshängigkeit wegen Versäumung der Frist des § 321 ZPO erloschen war. Es erscheine sachgerecht § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO anzuwenden, da es in der Hand der Kläger gelegen habe einen entsprechenden Antrag auf Urteilsergänzung zu stellen. Diese Frist sei durch die Kläger versäumt worden. Eine Anwendung des § 91a ZPO würde zu dem Ergebnis führen, dass die Beklagte auch diese Kosten tragen müsse. Es fehle aber eine titulierte oder rechtkraftfähige Entscheidung über diesen Teil, sodass die Kläger ihn noch einmal einklagen mussten. Dies würde dann dazu führen, dass die Beklagte auch die für den zweiten Rechtsstreit – dann nach § 91 ZPO –  Kosten zu tragen hätte, was unbillig erscheine. Anders als bei § 91a ZPO habe sie dem Wegfall der Rechtshängigkeit in der Hauptsache nicht zugestimmt. Es habe alleine bei den Klägern gelegen binnen der gesetzlichen Frist eine Urteilsergänzung zu begehren.

    Quelle: Landgericht Lübeck

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  3. Mietrecht: Trotz fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens kann dennoch eine Schadensersatzpflicht des Mieters ausscheiden.

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    Landgericht Aachen, 02.07.2015, Az.: 2 S 327/14

    Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist die Schimmelbildung in der Mietwohnung und eine daraus folgende Mietminderung. Ist die Schimmelbildung bauseitig bedingt, hat der Vermieter diese zu verantworten, resultiert die Schimmelbildung auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, die die Verantwortung bei dem Mieter.

    Um Schimmel zu vermeiden, sollte der Mieter täglich mehrfach Stoß lüften, insbesondere morgens und abends die ganze Wohnung durchlüften. Auch sollte der Mieter darauf achten, dass die Wohnungstemperatur im Frühjahr, Herbst und Winter nicht zu gering (unter 18 Grad) und nicht zu hoch (über 22 Grad) wird, denn auch dies begünstigt die Schimmelbildung.

    Aber selbst dann, wenn feststeht, dass die Schimmelbildung auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, kann dennoch der Vermieter für die Schäden verantwortlich sein, nämlich dann, wenn er eine Hinweispflicht nicht beachtet hat.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Laut Sachverständigen gab es Schimmelbildung, weil der Mieter falsch gelüftet habe

    Klägerin in diesem Rechtsstreit war die Vermieterin einer Wohnung, die Beklagten waren die Mieter. Die Beklagten hatten sich an die Klägerin gewandt, weil sich im Schlafzimmer der Beklagten immer wieder Schimmel gebildet hatte. Die Klägerin beauftragte daraufhin einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursache. Nach dessen Feststellungen hatte sich der Schimmel gebildet, weil der Mieter die Möbel direkt an die Außenwand gestellt hatten.

    Vermieter verlangt Gutachterkosten vom Mieter zurück

    Um den Schimmel dennoch zu vermeiden, hätte der Raum durch die Beklagten mindestens zweimal pro Tag gelüftet werden müssen. Weil die Beklagten dies nicht getan hatten, verlangte die Klägerin von den Beklagten nun Schadensersatz für die Gutachterkosten in Höhe von 454,58 Euro. Dabei berief sich die Klägerin auch auf eine Klausel des Mietvertrags, nach welcher ein größerer Abstand der Möbel vertraglich vereinbart war, soweit dies erforderlich ist.

    Amtsgericht hatte den Mieter zur Zahlung verurteilt

    Das zunächst angerufene Amtsgericht Aachen hatte der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Zahlung der Gutachterkosten verurteilt. Hiergegen wandten sich die Beklagten mit der Berufung zum Landgericht Aachen.

    Urteil des Landgerichts Aachen

    LG Aachen sah keine Zahlungsverpflichtung des Mieters

    Das Landgericht Aachen urteilte, dass die zulässige Berufung der Beklagten vollumfänglich begründet sei. Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535, 536c Abs. 2, 538 BGB, weil sie den Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten nicht erbracht habe und teilweise auch ein ersatzfähiger Schaden nicht vorliegen würde.

    Die Klägerin habe zunächst keinen Anspruch auf Erstattung der Vergütung für den außergerichtlich beauftragten Sachverständigen X i.H.v. 454,58 Euro.

    Zwar sei das Landgericht in der Sache an die nach Beweisaufnahme getroffene und in berufungsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Feststellung gebunden, dass sich die Parteien darauf geeinigt haben, es solle diejenige Seite die Gutachterkosten übernehmen, die für die Feuchtigkeitsprobleme in der streitgegenständlichen Mietwohnung verantwortlich ist. Diese Vereinbarung sei auch dahingehend auszulegen, dass die Kostenlast denjenigen treffen solle, der tatsächlich – und nicht etwa nur nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens – die Feuchtigkeit verursacht habe.

    Amtsgericht habe das gerichtliche Sachverständigengutachten fehlerhaft gewürdigt

    Gleichwohl komme auch danach eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht in Betracht, weil sie nicht im Sinne dieser Vereinbarung für die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer verantwortlich seien. Den entsprechenden Nachweis habe die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht erbracht. Dem gegenteiligen Ergebnis des Amtsgerichts liege insoweit eine fehlerhafte Beweiswürdigung zu Grunde, welche die Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen T in der mündlichen Verhandlung am 27.08.2014 nicht ausreichend berücksichtigt habe.

    Dabei sei zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen sei, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gelte. Danach müsse in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liege. Denn in diesen Fällen werde ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet. Erst wenn dieser Beweis geführt sei, treffe den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirken würde.

    Mieter müssten überobligationsmäßig oft lüften

    Die Klägerin habe vorliegend schon diesen Entlastungsbeweis nicht geführt. Vielmehr stünde nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung deshalb mangelhaft sei, weil sie den Mietern in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung ein überobligationsmäßiges Lüften abverlangen würde, ohne dass die Klägerin hierauf in ausreichender Weise hingewiesen habe.

    Zwar spreche zunächst das schriftliche Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen T auf den ersten Blick eine andere Sprache. Denn darin würde es heißen, die im März 2013 aufgetretene Schimmelbildung sei nicht auf bauseitige Mängel zurückzuführen. Auch habe der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung am 27.08.2014 ursprünglich ausgeführt, über die beanstandungsfreien baulichen Gegebenheiten hinaus bestünden in der Wohnung der Beklagten auch keine besonderen Anforderungen an das Lüftungsverhalten. Vielmehr habe der Schimmelpilzbefall durch ein normales Lüftungsverhalten vermieden werden können. Diese – schriftlichen und mündlichen – Ausführungen seien grundsätzlich geeignet, das vom Amtsgericht gefundene Ergebnis zu tragen.

    Allerdings habe der Sachverständige seine Erläuterungen insoweit eingeschränkt, als die Möblierung des Schlafzimmers der Beklagten als zusätzliches Problem für die ausreichenden Belüftungsmöglichkeiten hinzutreten würde. Die an der Außenwand befindlichen Schränke hätten danach zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt, was wiederum durch ein verstärktes Lüftungs- und Heizungsverhalten habe ausgeglichen werden müssen. Die Aussage, auch normales Lüftungsverhalten hätte den Schimmelpilzbefall verhindert, gelte nur, wenn man die Problematik der Möblierung nicht berücksichtigen würde. Daraus folge im Ergebnis unmissverständlich, dass die Schadensursache in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung gelegen hat.

    Diese Ausgangskonstellation wiederum erfordere jedoch nach zutreffender und weit verbreiteter Ansicht in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum einen entsprechenden Hinweis des Vermieters, ohne den eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieter nicht vorliegen würde. Denn es gehöre jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen dürfe, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt werde. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordere einen entsprechenden Hinweis des Vermieters. Die hiergegen vorgebrachten Einwände der Klägerin seien insgesamt nicht überzeugend. Zum einen ersetze der immer wieder erhobene Vorwurf einer tendenziösen Kommentierung gegen den Autor der erwähnten Literaturfundstelle nicht eine Auseinandersetzung in der Sache. Zum anderen begründe eine – von wem auch immer stammende – allgemeine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln nicht ein von den Beklagten zu erfüllendes Pflichtenspektrum im Sinne der §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1 BGB; dieses könne vielmehr nur durch eine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien aufgestellt werden. Weiterhin halte das Landgericht auch an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache begründen würde, auf den zumindest hinzuweisen oder der als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache einer gesonderten Einigung der Parteien bedürfe. Anders als die Beklagten meinen habe auch der BGH in dem von ihnen erwähnten Urteil vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06) nichts Gegenteiliges entschieden. Und schließlich komme es auch nicht darauf an, ob den Vermieter auch eine Hinweispflicht treffe, wenn das Problem in früheren Mietverhältnissen noch nicht aufgetreten war. Denn selbst wenn diese Frage zu verneinen wäre, würde es noch immer nicht zu der erforderlichen positiven Feststellung einer schuldhaften Pflichtverletzung durch die Beklagten führen.

    Möblierungsklausel im Mietvertrag sei zu unbestimmt

    Die nach alledem erforderlichen Hinweise bzw. Vereinbarungen würden im hier zu beurteilenden Fall nicht vorliegen. Sie seien insbesondere auch nicht in § 9 Nr. 8, 9 des Mietvertrages vom 07.07.2011 enthalten. Denn die dortigen Hinweise würden über allgemeine Eventualitäten nicht hinausgehen und hätten keinen individuellen Bezug zu der konkreten Mietwohnung. Dass die streitgegenständliche Wohnung bzw. das Schlafzimmer die in § 9 Nr. 9 als möglich beschriebene Möblierung tatsächlich erfordere, ergäbe sich aus diesen Bestimmungen nicht. Vor allem führe auch die Formulierung, wonach im Einzelfall ein größerer Abstand der Möbel von den Außenwänden als vertraglich vereinbart gelte, wenn dieser erforderlich sei, nicht zu einem entsprechenden Pflichtenprogramm der Beklagten. Denn die Klausel sei insofern vollkommen unbestimmt und stellt vor allem auch einen Zirkelschluss dar. Auch sonstige Hinweise seien nicht vorgetragen; vielmehr sei unstreitig, dass es besondere Hinweise des Vermieters diesbezüglich nicht gegeben habe.

    Quelle: Landgericht Aachen

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  4. Mietrecht: Eine Mietminderung wegen Schimmel ist unwirksam, wenn die Schimmelbildung die Schuld des Mieters ist.

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    Amtsgericht Schöneberg, 30.10.2014, Az.: 102 C 194/13

    Feuchtigkeitsschäden und eine daraus resultierende Schimmelbildung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln.

    Entsprechend häufig gibt es Auseinandersetzungen darüber, ob der Mieter oder der Vermieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist und dies endet oftmals in gerichtlichen Streitigkeiten.

    Ist der Schimmel z. B. auf eindringendes Wasser wegen schadhafter oder unzureichend isolierter Dächer oder Außenwände, auf undichte Rohrleitungen oder auf unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen, liegt die Ursache in der mangelhaften Bausubstanz und damit in der Sphäre des Vermieters.

    Ist der Schimmel allerdings auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen, kann dieser wegen des Mangels keine Mietminderung geltend machen.

    In dem hier dargestellten Fall hatte das Amtsgericht Schöneberg darüber zu entscheiden, ob eine Mietminderung wegen Schimmels durch den Mieter gerechtfertigt war, ob also die Schimmelbildung der Sphäre des Mieters oder des Vermieters zuzurechnen war.

    Sachverhalt: Die Beklagten hatten vom Kläger ab dem 15.10.2011 eine Wohnung angemietet. Die Miete betrug netto kalt 554,00 und zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen 835,00 Euro.22 des Mietvertrages enthielt die folgenden Hinweise zum Beheizen und Lüften der Räume:

    „- Die Wohnung in der Heizperiode nicht auskühlen lassen, möglichst nicht unter 17°C absenken

    […],
    – Die relative Luftfeuchtigkeit sollte in den Wohnräumen nicht mehr als 65 % betragen […] – Sorgen Sie dafür, dass sich die Temperaturen von Raum zu Raum so wenig wie möglich unterscheiden. Schlafen Sie z.B. nachts bei geöffnetem Fenster, dann schließen Sie ihre Schlafzimmertür und schalten die Heizkörper in den angrenzenden Räumen auf eine erträgliche Stufe. Zimmertemperaturen auch hier nicht unter 17°C.

    Wichtiger Tipp zur Belüftung der Wohnräume: Wenn Sie jeden Tag mehrmals die Fenster Ihrer Wohnung für fünf Minuten weit öffnen, die feuchte und warme Luft gegen die trockene und kühle Außenluft ersetzen, ist das die beste und einfachste Vorbeugung gegen feuchte und verschimmelte Wände. […]“

    In der Heizperiode 2013 war die Wohnung der Beklagten von Schimmelpilzbefall betroffen. In den Monaten Februar 2013 bis Juni 2013 behielten die Beklagten daher monatlich EUR 165,60 von der Miete ein. Diesen Gesamtbetrag machte der Kläger daraufhin mit der Klage geltend.

    Mitte Dezember 2012 beauftragte die Hausverwaltung für den Kläger eine Heizungsfirma mit der Gangbarmachung des Heizungsventils am Heizkörper in der Küche. Die Heizungsfirma bestätigte eine Verklemmung des Ventilstiftes im Heizkörper und führte die Reparatur am 18.12.2012 aus.

    Daraufhin kündigten die Beklagten gegenüber der Hausverwaltung mit E-Mail vom 22.01.2013 eine Mietminderung um 30 % an und erklärten, einer von zwei Heizkörpern im Wohnzimmer sowie der Heizkörper im Schlafzimmer der Wohnung seien seit längerer Zeit ausgefallen.

    Am 25.01.2013 besichtigte der Verwalter die Wohnung. Es herrschten Außentemperaturen von -7°C. Zu diesem Zeitpunkt waren die Fensterscheiben der Wohnung mit Kondenswasser benetzt. Im Kinderzimmer und im Schlafzimmer stand das Thermostatventil des Heizkörpers auf Froststufe. Die Beklagten erklärten, sie würden nie heizen, wenn eines ihrer Kinder schlafe. Die Beklagten verwiesen auf einen Defekt des Heizkörpers im Schlafzimmer. Im Wohnzimmer funktionierte das Thermostatventil an einem Heizkörper nicht. Über dem weiteren Heizkörper im Wohnzimmer hingen zwei Wäschestücke. Zwei Wäscheständer mit Wäsche standen auf dem Balkon. An der Außenwand des Schlafzimmers unten am Fußboden wurden punktuelle Schimmelbildungen festgestellt. Der Verwalter wies die Mängel mit einem falschen Lüftungs- und Heizverhalten ab.

    Am 29.01.2013 erneuerte eine Firma im Auftrag des Klägers die Heizkörperventile im Wohnzimmer und Schlafzimmer der Wohnung.

    Die Beklagten beauftragten daraufhin einen Dipl.-Ing. Architekt mit der Feststellung der Ursache der Schimmelbildungen und der Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise. Am 08.03.2013 besichtigte dieser die Wohnung der Beklagten. In seinem Gutachten vom 19.06.2013 hielt er fest, dass das Gebäude in der bauzeitlich üblichen Massivbauweise errichtet worden war, wobei sich die Wohnung in einer sehr exponierten Stelle befinden würde. Der Dipl.-Ing. Architekt ging dabei von einem Sanierungsstau aus.

    Darüber hinaus stellte der Dipl.-Ing. Architekt dunkle Flecken/Schimmel an folgenden Bauteilen fest: an den Fensterflügeln am Fugendichtstoff der Verglasung im Kinderzimmer, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und in der Küche, im Schlafzimmer weiter oberhalb der Sockelleiste an den Gebäudeaußenwänden sowie an der Sockelleiste in der Ecke der Außenwand, im Bad auf dem Fugendichtstoff zwischen Badewannenkörper und Wandfliese und auf dem Fugendichtstoff in der Wandecke oberhalb der Badewanne sowie im Wohnzimmer an der Decke über der Balkontür.

    Nach den Angaben des Dipl.-Ing. Architekt wiesen die Räume bei einer Außentemperatur von 1°C und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 50 % Temperaturen von 18 – 22 °C, an den Wänden Oberflächentemperaturen von 14 – 22 °C und eine relative Luftfeuchtigkeit von 55 – 65 %, teilweise 66 %, auf. Im Gutachten wurde festgehalten, dass eine damals übliche aber heute unzureichende Dämmung dazu führe, dass alle Außenwand- und Bodenflächen kälter seien als innenseitige Wohnraumtrennwände. Die Schimmelbildung an den Außenwandecken sei dem typischen Schadensbild einer ungenügenden Dämmung der Außenwand zuzuschreiben. Der Dipl.-Ing. Architekt stellte eine hohe Luftfeuchtigkeit fest und erklärte, üblich seien Werte von 40 – 50 %. Feuchte Wandflächen hätte er nicht vorgefunden.

    Amtsgericht Schöneberg: Das AG Schöneberg urteilte, dass dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Februar 2013 bis Juni 2013 in Höhe von jeweils 165,60 Euro, insgesamt 828,00 Euro, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zustehen würde.

    Nach Ansicht des Amtsgerichts sei die Miete in den Monaten Februar 2013 – Juni 2013 nicht gemäß § 536 BGB gemindert gewesen.

    Die Wohnung der Beklagten sei zwar mit einem Mangel behaftet gewesen, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte, da diese in diesem Zeitraum unstreitig von Schimmelpilz befallen gewesen sei.

    Dieser Schimmelpilzbefall sei allerdings der Sphäre der Beklagten zuzurechnen. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum würde eine Minderung der Miete entsprechend § 326 Abs. 2 S. 1 BGB nicht eintreten, wenn der betreffende Mangel der Mietsache der Sphäre des Mieters zuzurechnen und von ihm zu vertreten sei.

    Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und aufgrund des unstreitigen Tatsachenvortrages sei das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass der im Februar 2013 – Juni 2013 aufgetretene Schimmelpilzbefall in der Wohnung, 1. OG links, allein der Sphäre der Beklagten zuzurechnen sei.

    Bei dem Auftreten von Schimmelpilzbefall in Wohnräumen würde es sich um einen Mangel handeln, der entweder auf bauliche Ursachen oder auf ein Fehlverhalten der Nutzer der Wohnräume oder auf eine Kombination beider Ursachen zurückzuführen sei.

    Wenn in einem solchen Fall streitig sei, worauf die Schadensursache beruhe, trage nach obergerichtlicher Rechtsprechung der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich der Mieter entstamme.

    Wenn dieser Beweis erbracht sei, bestünde eine Beweislast des Mieters, dass die Veränderung der Mietsache nur auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhen und ihm nicht zuzurechnen sei.

    Der Kläger habe vorliegend bewiesen, dass die Schimmelpilzbildung nicht seiner Sphäre entstammen würde und nur der Sphäre der Beklagten zuzurechnen sei. Dies hätte sowohl das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständige Dipl.-Ing. als auch das Gutachten des von den Beklagten beauftragten Dipl.-Ing. Architekt ergeben.

    Der Schimmelpilzbefall in dem Zeitraum Februar 2013 bis Juni 2013 sei mithin der Sphäre der Beklagten zuzurechnen. Sie hätten nicht bewiesen, dass der Schimmelpilzbefall von ihnen nicht zu vertreten gewesen sei.

    Quelle: Amtsgericht Schöneberg

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