Mietminderung irrtümlich Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Mietminderung irrtümlich

  1. Mietrecht: Die korrekte Bestimmung der Mietfläche im Gewerbemietrecht

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    Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.11.2013, Az.: 10 U 112/13

    Bei der Berechnung der Höhe des zu entrichtenden Mietzinses spielt die Größe der Mietsache eine entscheidende Rolle. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche von mehr als 10 % zu einer Minderung des Mietzinses und berechtigt sogar zu einer fristlosen Kündigung.

    Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes, stimmt bei rund etwa einem Drittel der Mietverträge die  vereinbarte Fläche mit der tatsächlichen nicht überein.

    Es gibt verschieden Methoden, die Mietfläche zu berechnen. Welche Methode heranzuziehen ist, hängt u. a. davon ab, ob es sich um Wohnraum- oder um Gewerberaummiete handelt. Im ersten Fall erfolgt die Berechnung in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV).

    Bei der Gewerberaummiete wird vorrangig die DIN 277 angewendet. Diese dient der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Sie wird auch zur Wohnflächenberechnung verwendet, obwohl sie für den Mieter in der Regel nachteilig ist, da demnach beispielsweise Dachflächen, Balkone, Kellerräume zu 100 % der Wohnfläche zugerechnet werden.

    In dem oben genannten Urteil beschäftigte sich das Oberlandesgericht Düsseldorf im Rahmen der Berufung mit der Problematik der Flächenabweichung und mit der Bestimmung der Mietfläche durch Auslegung vertraglicher Vereinbarungen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Die Parteien hatten einen Mietvertrag über gewerblich genutzte Fläche in einem mehrstöckigen, an unterschiedliche Unternehmen vermieteten Gebäude geschlossen.

    Der Mietvertrag enthielt unter Anderem die folgenden Regelung:

    „ Es werden ca. 789 qm BGF vermietet. … Die Mietfläche ist auf der Grundlage der DIN 277 errechnet worden.  Basis ist die Berechnung der BGF (Bruttogeschossfläche einschließlich innenliegender Technikflächen und anteilige Gemeinschaftsflächen). … Der Mietzins beträgt 789 x 36 DM/qm….“

    Mieter fordert Minderung der Miete von 30%

    Der Mieter war der Ansicht, dass bestimmte, nicht dem exklusiven Gebrauch des Mieters zugeordnete Flächen nicht, auch nicht anteilsmäßig, bei der Berechnung des Mietzinses zu berücksichtigen seien und dass somit ein Minderungsrecht in Höhe von 30 % bestünde. Daher minderte er die Miete über Jahre hinweg um monatlich ca. 10.000 €.

    Der Mieter war außerdem der Auffassung, dass die formularmäßig gestellten mietvertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich der Mietflächen- und Mietbestimmung unklar und damit gemäß § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam seien.

    Erste Instanz sieht keine erhebliche Flächenabweichung

    Ein in der ersten Instanz erstelltes gerichtliches Sachverständigengutachten ergab eine Mietflächenabweichung von weit unter 10 %. Das erstinstanzliche Gericht verurteilte den Mieter daraufhin zur Zahlung des rückständigen Mietzinses.

    Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf:

    Auch die Berufungsinstanz sieht keine erhebliche Flächenabweichung

    Das OLG Düsseldorf bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und urteilte, dass der Mieter zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verpflichtet sei.

    Hinsichtlich der künftig fällige werdenden Mieten stellte das Gericht darüber hinaus fest, dass die Miete nicht zu mindern sei. Grundsätzlich begründe zwar die Abweichung der tatsächlichen Flächen eines Gewerbemietraumobjekts um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche die Annahme eines Mangels, der eine Minderung der Miete rechtfertige.

    Der Mieter habe allerdings einen Mangel der Mietsache in Gestalt einer Flächenabweichung von über 10 % nicht darlegen und beweisen können. Dies gehe zu seinen Lasten.

    Keine unwirksamen Regelungen im Mietvertrag

    Die Regelungen des Mietvertrages seien darüber hinaus entgegen der Ansicht des Mieters wirksam. Die Begriffe „Bruttogeschossfläche“, „innenliegende Technikfläche“ und „anteilige Gemeinschaftsflächen“ seien als „Bruttogrundfläche“, „technische Funktionsflächen“ und „Verkehrsflächen“ gemäß DIN 277 auszulegen. Da somit ein eindeutiges Auslegungsergebnis vorliege, seien die vertraglichen Vereinbarung nicht wegen Unklarheit gem. § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam.

    Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters oder ein Verstoß gegen das Transparenzgebot seien ebenfalls nicht ersichtlich. Mieter müssten gerade in repräsentativen Gebäuden mit großzügigen architektonisch ansprechenden Treppenhäusern, Empfangshallen und sonstigen „Allgemeinflächen“ damit rechnen, dass sich diese meist auch im Mietzins niederschlagen.

    Fazit: Mietminderungen wegen Flächenabweichung müssen vorab gut geprüft werden. Ansonsten kann es zu einem Zahlungs- und gegebenenfalls auch zu einem Räumungsurteil kommen.

    Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Kündigung und Räumung bei unberechtigter Mietminderung

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    Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11

    Gem. § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels derselben aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

    Die Mietminderung tritt somit automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss.

    Für den Mangel, also die nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll -Beschaffenheit, trifft den Vermieter dabei quasi eine „Garantiehaftung“, so dass ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist.

    Die Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietverhältnisses kannte, diesen aber nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet hat, oder den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat.

    Eine Mietminderung in Höhe von 100% tritt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit und nur für deren Dauer ein.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Beklagten waren Mieter, Kläger waren Vermieter eines Hauses

    Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

    Vermieter waren der Ansicht, dass die Mieter wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens Schimmel verursacht hatten

    Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Diese Vermutung äußerten die Kläger insbesondere deshalb, weil sich in dem Raum zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen befanden.

    Dennoch minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %).

    Mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 kündigten die Kläger daraufhin das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

    Nach Kündigung verklagten die Vermieter auf Zahlung und Räumung

    Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses.

    Das Amtsgericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Klage in vollem Umfang statt.

    Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

    Berufungsgericht hatte die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen

    Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen.

    Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

    Hiergegen legten die Kläger Revision ein.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Bundesgerichtshof sah Räumungsanspruch als gegeben an

    Der Bundesgerichtshof folgte der Ansicht der Kläger. Nach Ansicht des BGH habe auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle.

    Dies sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.

    Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze.

    Bei Zweifel solle der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und selbst einklagen

    Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

    Im vorliegenden Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden.

    Den Beklagten müsse sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedinge und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

    Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, ließe sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Gestiegene Lärmbelästigung durch Verkehrsverlegung berechtigt zur Mietminderung

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    Amtsgericht Berlin-Köpenick, 02.07.2010, Az.: 4 C 116/10

    Grundsätzlich kann ein Mieter die Miete gem. § 536 BGB aufgrund von äußeren Einwirkungen mindern. Zu diesen äußeren Einwirkungen gehören z.B. Lärm, Luftverschmutzung und Gerüche.

    Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen. Je nach Art und Stärke des Mangels kann der Mieter dann Mietminderung zu einem bestimmten Prozentsatz, bis zu vollständiger Befreiung von der Miete geltend machen. Problematisch ist in solchen Fällen grundsätzlich zu beurteilen, ob der Mieter bei Vertragsschluss hätte wissen können oder müssen, dass sich diese äußeren Einwirkungen während seiner Mietzeit ergeben oder erhöhen.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Mieterin minderte Miete wegen Ausbau eines Autobahn Zubringers

    In Berlin machte eine Mieterin aufgrund von Lärmbelästigung Mietminderung gegen ihren Mieter geltend, weil in unmittelbarer Nachbarschaft ein Autobahn-Zubringer ausgebaut wurde, wodurch das Verkehrsaufkommen auf bis zu 1000 Fahrzeuge pro Stunde anstieg. Obwohl Schallschutzfenster in der Mietwohnung vorhanden waren, waren aus Sicht der Mieterin und eines Gutachters keine genügende Isolation vorhanden, da nicht die gesetzlich garantierten 40 dB sondern nur 32 Dezibel Lärm gedämmt wurden.

    Urteil des AG Berlin-Köpenick

    Gericht sah zwar Mietminderung als gegeben an, aber in geringerem Ausmaß

    Das Gericht sah den Wohnwert aufgrund der fehlenden Schallschutzdämmung als herabgesetzt und damit die Mietminderung als gerechtfertigt an. Allerdings berücksichtigte das Gericht auch die lange Wohndauer der Mieterin von fast 40 Jahren und argumentierte, dass bei einer solch langen Wohndauer immer mit Veränderungen des Verkehrsaufkommens zu rechnen ist. Eine Mietminderung war daher nur in Höhe von 7,5 % gerechtfertigt.

    Quelle: Amtsgericht Berlin-Köpenick

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