Räumungsklage Rechtsanwalt Köln Archive - MTH Rechtsanwälte Köln
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Tag Archive: Räumungsklage Rechtsanwalt Köln

  1. Mietrecht: Rechtsbehelfe des Mieters gegen die Räumungsvollstreckung

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    Inhaltsverzeichnis:

    Landgericht Frankfurt am Main, 01.02.2016, Az.: 2-11 T 15/16

    Ist ein Mieter rechtskräftig zur Räumung seiner Mietwohnung verurteilt worden, bleiben weitere Möglichkeiten, um die Räumung für eine gewisse Zeit oder langfristig abzuwehren. So kann der Mieter zum Beispiel einen Räumungsschutzantrag, eine Vollstreckungsgegenklage (Vollstreckungsabwehrklage) oder eine Vollstreckungserinnerung einreichen. Eine Vollstreckungsgegenklage zum Beispiel dient der Abwehr von Vollstreckungsmaßnahmen aus Gründen, die erst nach Abschluss des Gerichtsverfahrens eingetreten sind. Sie beseitigt nicht den Titel , aus dem vollstreckt wird, sondern nur die Vollstreckbarkeit des Titels.

    In dem hier besprochenen Fall des Landgerichts Frankfurt am Main legten die Mieter gegen die Räumung die Vollstreckungserinnerung ein, weil sie der Ansicht waren, dass eine nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens erteilte Mietbescheinigung zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses geführt habe.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

    Nach Räumungsurteil beauftragte die Vermieterin den Obergerichtsvollzieher

    Die Gläubigerin in diesem Fall war Vermieterin einer Wohnung, welche sie an die Schuldner vermietet hatte. Mit Urteil vom 13.07.2015 waren die Schuldner dazu verurteilt worden, die Wohnung an die Gläubigerin herauszugeben. Da sie dies nicht freiwillig taten, beauftragte die Gläubigerin den Obergerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung.

    Der Obergerichtsvollzieher bestimmte mit Schreiben vom 21.12.2015 den Termin zur zwangsweisen Räumung auf den 01.02.2016.

    Mieter legten Erinnerung gemäß § 766 BGB gegen die Räumungsvollstreckung ein

    Gegen die Räumung legten die Schuldner Erinnerung gemäß § 766 ZPO ein und beantragten, die Vollstreckung (Räumung) für unzulässig zu erklären. Sie behaupteten, die Gläubigerin habe versprochen, aus dem Versäumnisurteil keine Rechte herzuleiten. Dabei bezogen sie sich auf eine eidesstattliche Versicherung des Schuldners zu 1 sowie auf eine Mietbescheinigung vom 10.12.2015 (in dieser Mietbescheinigung bestätigte die Gläubigerin lediglich die aktuell zu zahlende Miete bzw. Nutzungsentschädigung).

    Amtsgericht sah Erinnerung als nicht statthaft ein – Mieter reichen Beschwerde ein

    Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Erinnerung mit Beschluss vom 28.01.2016 zurück, da sie schon nicht statthaft sei. Vollstreckungsbeschränkende Vereinbarungen seien im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend zu machen, jedenfalls wenn die Vereinbarung (oder deren Inhalt) streitig sei und nicht liquide nachgewiesen werden könne. Der gegen diese Entscheidung erhobenen Beschwerde der Schuldner vom 31.01.2016 half das Amtsgericht mit Beschluss vom 01.02.2016 nicht ab, sondern legte diese dem Beschwerdegericht vor.

    Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main:

    Auch das Landgericht sah nicht die Erinnerung sondern die Vollstreckungsabwehrklage als statthaft an

    Das mit der Beschwerde befasste Landgericht Frankfurt am Main wies die Beschwerde ebenfalls ab. Die Einwände der Schuldner gegen die auf den 01.02.2016 bestimmte Räumungsvollstreckung würden nicht durchgreifen.

    Das Amtsgericht habe zutreffend ausgeführt, dass die streitige vollstreckungsbeschränkende Vereinbarung im Wege der Vollstreckungsabwehrklage und nicht mit der Erinnerung geltend zu machen sei.

    Mietbescheinigung stelle darüber hinaus keinen Vollstreckungsverzicht dar

    Der Verzicht auf eine Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil ergebe sich entgegen der Ansicht der Schuldner auch nicht aus der Mietbescheinigung vom 10.12.2015. Diese standardisierte Bescheinigung würde lediglich die aktuell zu zahlende Miete bzw. Nutzungsentschädigung bestätigen. Sie bringe daher keinen Nachweis für ein fortbestehendes oder neu begründetes Mietverhältnis und auch nicht für einen Vollstreckungsverzicht. Damit sei die Erinnerung gegen die Art und Weise der Zwangsvollstreckung gemäß § 766 ZPO unbegründet.

    Quelle: Landgericht Frankfurt am Main

    Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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  2. Mietrecht: Keine außergewohnliche Härte, wenn die Mietsache durch die Modernisierungsmaßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 10.10.2012, Az.: VIII ZR 25/12

    Plant der Vermieter, an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, kann er nicht nach eigenem Gutdünken mit diesen Maßnahmen beginnen.

    Gem. § 554 Abs. 3 S. 1 BGB ist der Vermieter vielmehr verpflichtet, seinem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform (z. B. per Brief, Fax oder Email) anzukündigen.

    Die Ankündigung muss die dabei die folgenden Bestandteile beinhalten:

    1. Art, Beginn und Umfang der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
    2. die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
    3. sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

    Diese Ankündigungspflicht gilt sowohl für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung als auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung, wenn der Vermieter für diese Maßnahmen später eine Mieterhöhung fordern will.

    Wenn sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nach der ersten Ankündigung erheblich verzögert oder sich andere Umstände der Modernisierung nach der ersten Ankündigung wesentlich ändern, muss der Vermieter die Ankündigung wiederholen.

    Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eine Modernisierungsmaßnahme beginnt, ist der Mieter unter Umständen nicht verpflichtet, eine aufgrund der Maßnahme erfolgte Mieterhöhung zu zahlen.

    Wird die Maßnahme durch den Mieter aber trotz Kenntnisnahme geduldet, kann der Mieter sich später nicht auf die fehlende Ankündigung berufen.

    Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Renovierung) zu unterscheiden.

    Diese Unterscheidung ist insbesondere deshalb wichtig, da reine Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, die Kosten also alleine vom Vermieter zu tragen sind.

    Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

    Es besteht natürlich nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine Duldungspflicht des Mieters.

    Eine Duldungspflicht besteht gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB insbesondere dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

    Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Luxusmodernisierung geplant ist, welche einen überdurchschnittlichen Standard der Mietsache zur Folge hat, die mit einer ebenfalls überdurchschnittlichen Mietzinserhöhung einhergeht, welche durch den Mieter wirtschaftlich nicht getragen werden kann.

    Gem. § 554 Abs. 2 S. 4 BGB ist in solchen Fällen die zu erwartende Mieterhöhung allerdings dann nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

    In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Frage zu befassen, auf welcher Grundlage zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Beklagte hatte eine Wohnung gemietet, die mit Ofen und Gamat-Heizgerät ausgestattet war

    Die Beklagte hatte in diesem Fall im Jahre 1989 von dem Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war.

    Vermieter baute eine neue Gasetagenheizung ein und verklagte die Mieterin auf Anschluss derselben

    Im Jahr 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17.11.2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung.

    Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Das mit der Berufung angerufene Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt.

    Urteil des Bundesgerichtshof

    Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

    Mieterin argumentierte, dass die Modernisierung eine unzumutbare Härte für sie bedeute

    Der BGH hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

    Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

    Ausgangsgericht müsse nochmals prüfen, ob mit der Gasetagenheizung ein allgemein üblicher Standard erreicht werde

    Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe.

    Diese Zielsetzung gebiete es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspreche.

    Der Bundesgerichtshof hat daher die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führe und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliege.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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  3. Mietrecht: Die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen kann zur Mietminderung berechtigen.

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    Inhaltsverzeichnis:

    Bundesgerichtshof, 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11

    Gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit einer Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

    Dies heißt nichts Anderes, als dass Mieter Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen können, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

    Um die Mietminderung allerdings wirksam werden zu lassen, muss der Mieter vielerlei Vorgaben beachten.

    Zunächst einmal ist der Mangel dem Vermieter umgehend anzuzeigen.

    Ohne die Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird und ist im Folgenden auch nicht zur Mietminderung berechtigt. In der Mängelanzeige muss der Mangel darüber hinaus genau geschildert werden.

    Ebenfalls muss ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem muss eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

    Gerade die Einschätzung, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, bereitet dem Mieter oftmals Schwierigkeiten.

    Macht der Mieter darüber hinaus Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn geltend ist es oftmals schwierig für den Mieter, diesen Mangel gerichtsfest zu dokumentieren. Insofern wird oftmals ein Lärmprotokoll gefordert.

    Verschiedene Schritte zu Mietminderung durch Mieter

    In dem oben genannten Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen einen Mietmangel darstellt und welche Voraussetzungen an die Dokumentation daraus resultierender Lärmbelästigungen gestellt werden dürfen.

    Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

    Klägerin war Vermieterin und vermietete Wohnungen tage- und wochenweise an Touristen

    Die Beklagten waren seit 1999 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, welche die Mietwohnungen im Jahr 2005 erworben hatte, vermietete freiwerdende Wohnungen nach dem Erwerb nicht mehr an Langzeitmieter, sondern als möblierte Appartements kurzzeitig an Touristen.

    Beklagten waren Nachbarn und minderten die Miete um 15% wegen Lärmbelästigung

    Mit Schreiben vom August 2007 zeigten die Beklagten an, dass es durch die Vermietung an überwiegend junge Touristen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs komme, insbesondere in Form von Lärm und Schmutz. Für den Fall der Nichtabhilfe drohten Sie der Klägerin eine Mietminderung von zunächst 15 % an.

    Im Zeitraum von September 2007 bis Oktober 2008 reduzierten die Beklagten dann die Mietzahlungen unter Hinweis auf die von ihnen geltend gemachten Mängel um monatlich 15 %, von November 2008 bis Juni 2009 um jeweils 20 % der Bruttomiete.

    Vermieterin kündigte die Wohnung fristlos, hilfsweise fristgemäß

    Mit Schreiben vom Januar 2009 erklärte die Klägerin daraufhin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, unter anderem wegen des nach ihrer Auffassung aufgelaufenen Mietrückstands.

    Als der Räumungstermin verstrichen war, begehrte die Klägerin die Räumung der Mietwohnung.

    Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage statt mit der Begründung, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung der Klägerin vom Januar 2009 beendet worden sei, da die Beklagten sich zu diesem Zeitpunkt mit einem – zwei Monatsmieten übersteigenden – Betrag im Rückstand befunden hätten. Insbesondere hätten die Beklagten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen.

    Urteil des Bundesgerichtshofes

    Der BGH folgte der Ansicht des Berufungsgerichts nicht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts halte einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

    Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten konkrete Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs nicht vorgetragen, verletze die Beklagten in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

    Zwar habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin liege, dass die Klägerin frei gewordene Wohnungen in der Anlage nicht mehr an Langzeitmieter, sondern an Feriengäste und Touristen vermietet habe, da die Überlassung an Feriengäste nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter führe.

    Bundesgerichtshof sah den Vortrag der Nachbarn als ausreichend für die Mietminderung an

    Vielmehr komme es entscheidend darauf an, wie die konkrete Nutzung durch Feriengäste ausgestaltet sei.

    Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gingen aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, da das Geschäftsmodell der Klägerin vorzugsweise junge Stadttouristen anziehen würde und es praktisch täglich, insbesondere zu üblichen Ruhezeiten (nach 22 Uhr) zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys der Touristen käme.

    Insofern habe das Berufungsgericht insbesondere insofern gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen.

    Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast nämlich schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen.

    Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

    Die allgemeine Beschreibung „Partygeräusche, Musik, Lärm im Flur“ würde genügen

    Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergeben würde, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es ginge, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden.

    Quelle: Bundesgerichtshof

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